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　　3月1日，旨在调控房地产市场的“国五条”细则公布，其中二手房交易按差额所得20%征收个人所得税的条款尤其扎眼。  事实上，对二手房售房收入征收个人所得税是早已写入《个人所得税法》的“旧政”，其年龄超过“十岁”，如此政策却被社会各界誉为房地产调控的“重拳”。人们更为关心的是，这记“重拳”挥向何人，能打准地方么？

　　刚需

　　“20万在老家都能交首付了”

　　左边是“20%差价税”，右边是扑朔迷离一天一个价的二手房，又着急买又定不下来，快疯了”，孙昊苦笑着说。

　　从2012年中期看房到现在，孙昊跑遍了公益西桥、十里河、大红门、宋家庄、四惠……最心仪的还是方庄。“去年刚看房的时候两万六左右，年底到了三万一，现在是三万五。”迟迟没有出手，孙昊归结为一开始没太“投入”，等到年底真心想买，中介又“没谱”了：“12月底到1月，真的是一天一个价。有套230万的房子我很看好，在做决定的时间里也经常和中介沟通、联系。结果才两三天，中介说房主涨成280万了……”

　　多了这20%所得税，孙昊更为绝望：“假如我买套75平方米250万满5年的房子，方庄2008年的房价往高了说，按两万一平方米算，房子顶多150万。贵出的100万，我要多交20万的税。20万啊！在我老家都能交首付了。”

　　张广通(中央财经大学税务学院副院长)：从法律条文来说，转让不动产毛收入减去成本的余额征收20%个人所得税是早有明文规定的，这并非新政策。

　　仔细研究“国五条”，其中也没有什么新意，但其态度很明确，就是加大执行力度。以20%的税为例，并非新规定，但这是第一次强调其征收。这是针对目前房地产市场投资投机倾向过于活跃而推出的政策。

　　对于买房者而言，确实存在“原来我买得起房，20%一收买不起了”的可能性，这需要进一步实施细则制定进行区分，例如首次购房或卖一买一的需求，应给予免税或减税待遇等，这样的细则一定要制定。

　　至于有三四套房的人，卖房就要收税，体现分级对待、差别调节的原则。

　　杨红旭[微博](上海易居房地产研究院副院长)：房地产调控具有短期性，是跟着市场走的，房价高涨时，抑制需求是最能短期见效的，所以在交易环节增加成本是重要方式。

　　持有环节的税，是一个长期的改革过程，一旦形成制度，不会因市场短期波动而改变。

　　减税则是一个长期性的过程，当前调控升级，不可能在这个时段减税。

　　中介

　　“一切税费都是买房人承担，

　　估计这次也没有改变的道理”

　　“20%实在是太高了！所以比起这个税的本身，现在所有的人都更关注这20%是买方出还是卖方出。”中介公司置业顾问小胜说：“从近10年的二手房市场来看，业主要的都是净价，一切的税费都是买房人承担，估计这次也没有改变的道理。”

　　中介公司置业顾问汪雨坦言，“阴阳合同”放在过去，算是行业内的“公开秘密”。从2012年夏天开始，为贷款购房者制作“阴阳合同”行不通了。汪雨略显无奈地说：“按照现行规定，只要我们帮顾客申请贷款，实际房价就有记录了，还怎么做低价合同隐瞒？”

　　置业顾问小胜称，相比于贷款者，全款买房可按最低过户指导价，而非实际房价交税——这一“门路”，只有付得起全款的购房者才能享受。

　　王延(30岁，准备今年5月和女友领证结婚，已经看房半年，准备入手一套70平方米左右的二手房)：我上礼拜六晚上跟女朋友吃饭，她刷微博的时候看到这个消息，当时就小声叫了一声，我还以为是谣言呢，没想到是真的，当时的第一感觉就是“惊恐”——一点儿都不夸张。我看了半年的房子，刚开始房价还比较平静，最近几个月明显在涨了，我们已经有点慌了。我们看得比较合适的一个房子大概245万，我们能拿出的首付不到90万。现在要再加上20%的税，那就肯定买不成了，因为我们上一手的业主是2007年买的，正好房本满五年，想着能少交点税，但是这样一来跟他当初的差价就差太多了，一平方米就差出两万，20%就是4000，将近28万的税，肯定要加到房价上的。从契税到印花税，所有的税最后都是加给买家啊！

　　陈成(化名，白领，老北京，有换房打算，目前处于观望阶段)：我父母名下有两套房，都不算大，位置也不算太好，我们曾经想过小换大，因为还是缺些资金，一直在观望。这次20%的规定一出，确实让我郁闷了一把。我家的房子都是很久以前买的，两套房成本都在50万左右，能卖150万，我本来的想法，是把这两套房卖掉拿300万，再贷款100万换房。

　　按照新规定，每套房我都要掏20万给政府，事实上等于亏损40万，我换房的计划基本就搁浅了，想把这个窟窿堵上，又得攒两三年钱。如果这笔钱由买房者出，我一样面临困境，因为改善房的价格肯定更高，没准我要背负的负担更大。

　　我现在主要观望的是北京实施细则怎么出台，按照原来的规定，满五年家庭唯一住房是免税的，这个相对比较好操作，我让我爸妈离婚，一人一套房，然后再出手，这下是不是就都满足免税条件了？这招原来就有人用，只不过很多人觉得离婚丢人，为了几万块不值当。可现在是为了几十万了，还有多少人不愿意干？

　　学者

　　“在如实纳税的基础上，

　　对刚性需求应进行减免照顾”

　　有网友算了一下：“一套二手房，原来200万买，现以350万卖。按最新政策，以差额20%征个税，30万。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1%。印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。”超过30%的流通成本，还不是买房者唯一需要承担的税负。近年来，征收房产税也纳入税制改革的日程表。如房产税全面征收，拥有房产者将面临卖也交税、不卖也交税的境地。

　　张广通：我认为房产税一定要征，也一定会征。其目的重点是为抑制过热的房地产投机。

　　确定了这个目标，就要对征税方法有明确的界定，一个家庭有一两套房，或者说人均面积三四十平方米，这个是正常需求，不应该征税，可以进行减免。但如果一家人有四五套房子，或者一套房子就是三四百平方米，这就超出国情，征税非常正当。

　　从这个角度看，房产税在中国有抑制行为的特点，你可以把它理解成一种变相的消费税，或者说是一种行为税。

　　在推行房产税后，我认为可以减少或合并交易过程中的税种，做一个“加减法”，要避免“买房致穷”的发生，目前契税、印花税等税种实际有一定重复，完全可以合并或取消。

　　房地产是个系统工程，要解决老百姓的住房需求，仅靠抑制需求并不能解决问题，最终还是要靠市场解决。一方面，在如实纳税的基础上对刚性需求应进行减免照顾；同时，收上来的税还要投入房地产建设中，从增加供给的角度解决问题，例如保证保障房的建设。只有市场供求关系逐渐均衡，房价问题才能解决。

　　围观

　　短暂横盘后

　　再涨？

　　王维嘉：房产交易税和保有税只能两者择一。美国房产是永久占有包括房下面的土地矿产，因此收房产税，每年约为房价的1%。自住房交易既无所得税更无契税。中国70年使用权，自住房交易也要交20%所得税和3%契税。如果每8年换次房中国交易税就高于美国保有税。然后还要在没有产权的情况下增加房产税，就过分了。

　　ztlun：我觉得房产新政如果没有其他政策配合，和以往历次调控的结果不会有本质的区别。新政的直接结果是卖家跳涨20%，买家暂时负担不起，导致市场冻结，可是如果随着时间买方收入也增加20%，不就又变成调控前的市场状态了吗？收入涨40%、50%后呢？2020年收入是要翻番的，收入的增长是可预期的，历史又会重演，短暂横盘后暴涨，只不过以前卖家通吃，现在政府分走一杯羹。没有配套措施，新政后的市场只是历史重演。

　　黄昔飞：新政后思：1.成本增加直接推高房价；2.满五年业主惜售，房源减少；3.开发商一手盘成交量上升；4.短炒与无实力投机者被套，会降价出售；5.小产权房进一步热销；6.首次置业门槛高，豪宅因购买力强受影响相对小；7.一线城市成交量短期波动，后市仍看好；8.买房少，租房多，租金看涨！

　　主笔：吴楠 魏婧

　　张棻

　　素描：宋溪

　　读图

　　羊毛出在

　　“刚需”身上

　　“法律裁定者可以决定税收来自买者的口袋还是来自卖者的口袋，但它们不能用立法规定税收的真正负担。”美国著名经济学家曼昆在其《经济学原理》一书中，曾论述税收负担的最终“归宿”——税收负担更多地落在缺乏弹性的市场一方身上。

　　曼昆表示，当市场供给富有弹性而需求缺乏弹性时，买者得到的价格将大幅上升，而卖者最终到手的价格下降较少，这也就意味着，无论法律规定税收加于何人，负担最终都会转嫁到“刚需”一方。

　　结合京城房地产市场，售房者的销售意愿完全取决于价格，可说“弹性”十足，买房者往往是刚性需求，缺乏“弹性”。如此一来，“20%”的负担将归于何处，就不言而喻了。