专家称卖房所得减去装修等费用再征20%个税

2013年03月04日 07:19  信息时报 

  信息时报讯 (记者 田桂丹) 在昨天召开的全国政协会议上,国务院出台的新“国五条”引起了委员热议。记者昨天也就这个热点话题,在广州采访了有关方面人士。

  据了解,针对新“国五条”中提出的“二手房个税要按转让所得20%计征”这一条款,有市民认为如果转让所得是按成交价减去购入价差额计算,那么对毛坯房购买者并不公平,且不少房产还需要付出购房利息和交易手续费等成本。昨日中山大学税收研究中心主任杨卫华分析,“转让所得”应该是在售出总价减去购入价的“差额”基础上,再扣除掉装修和交易手续费等成本才合理,即一套房产卖出100万元,一次性付款买入50万元,装修费用花去30万元,交易手续费花去5万元,那么需要计收的个税应是(100-50-30-5)x20%=3万元。

  有房地产业界人士认为,如果是可以扣除掉装修等成本,那么在征税过程中操作会比较复杂;给少交税费提供了操作空间,因为装修成本是没有统一标准的。

  焦点1 计收20%卖房个税的“转让所得”该如何计算?

  专家:应是卖房收入减去买房支出再扣除装修等费用

  满堂红地产研究部高级经理周峰表示,购房者和业主都到中介咨询“转让所得”该如何计算,多数都误解为是要按照成交价的20%去计收个税,这比过往按成交价1%去计收将大幅增加成本。周峰解释,条文中提到的“转让所得”,应是指“成交价减购入价”,这种解释也是目前广州市房地产业界普遍的解读。

  中山大学税收研究中心主任杨卫华指出,如果国务院文件提出的计征基数表述是“差额”,那么就是“成交价减去购入价”,即一套房产卖出100万元,买入50万元,那么需要计收的个税是(100-50)x20%=10万元;但国务院文件实际表述的是“转让所得”,“所得”应该要在“差额”的基础上,扣除掉装修和交易手续费等成本才合理,即一套房产卖出100万元,一次性付款买入50万元,装修费用花去30万元,交易手续费花去5万元,那么需要计收的个税应是(100-50-30-5)x20%=3万元。

  业界人士认为,按照扣减装修等费用作为计征基数,税费将大幅减低,而且这更符合实际情况。否则,毛坯房购入的房产在二手房转让中,要计收的个税大幅增多,很不公平。

  事实上,在2006年7月底出台的《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)(下简称“108号令”)中,已明确界定了“所得”概念:个人所得税以实际成交价为转让收入,纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等,凭有效证明可以扣除。

  有房地产业界人士认为,如果是可以扣除掉装修等成本,那么在征税过程中操作会比较复杂,也给少交税费提供了操作空间。

  焦点2 按卖房所得20%计收将如何落地?

  专家:“按成交价1%计收”本就是简化版地方操作细则

  新“国五条”细则发布后,地方如何落地细则成为关注的焦点。不少购房者希望,广州能按持有房产不同时间等条件细化不同情况,以此规定不同的征收方式。

  比如,目前佛山市区二手房交易征税方法主要有三种:对不够五年的二手房,一律按评估价减去发票价,征收20%个税;够五年,并且是唯一住房,可以免征个税;够五年,但不是唯一住房,如果没有发票,以评估价2%计个税;如果有发票,同样以差额征收20%。

  在谈及地方该如何出台落地细则时,杨卫华介绍,在国家税务法中,关于个税的征收分为三种情形确定税率,其中并未有1%税率的情形。事实上,关于二手房个税税法中表述都是按照转让所得20%,只是在具体操作时,广州市税务部门在匡算时认为,理论上,“按成交总价1%计收”的税额相当于“按转让所得20%计收”税额,仅在个案上可能会发生微小的偏差。而采用按成交总价1%计征操作起来更为方便,所以允许按这种方式进行实际征收操作。因此,“按成交价1%计收”本就是简化版地方操作细则。

  焦点3 可否办“阴阳合同”报低成交价?

  业界人士:或按评估价算卖出价

  新政出台后,有声音认为二手房买卖的“阴阳合同”潮流会愈演愈烈,买卖双方将更多地采用报低成交价方式去规避税费。比如,一套房产买入50万元,如果能报低成交价到50万元,则基本上都不用交二手房个税了。

  对此,有业界人士认为,如果按照新方式强征个税,那么在算转让所得时,也可能是以当地房管部门的市场评估价作为“卖出价”,不一定会采用买卖双方上报的成交价。

  中原地产区域总监潘婉霞表示,如果新政落地后,还想用报低价的方式去规避新政少交税费也不太可能。目前广州房产部门的房产评估价已经比过往提高很大,部分房产评估价甚至超过了成交价本身,因此很难报低价去规避税费。

  焦点4 想“赶末班车”又担心突遭落地细则怎么办?

  业界人士:可在合同上明确约定遇新政的解决方案

  目前广州市新“国五条”操作细则仍未正式落地,不少购房者担忧今后税费提高且二套房首付门槛提高,想要抢在新政前“赶末班车”。但他们又担忧跑慢过新政落地,最终成为新政“饮头啖汤”者,这该如何处理?

  合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,二套房贷收紧是特指房价上涨过快城市,预计中央可能会有3个月观察期去决定哪些城市需要收紧房贷,最迟三季度这一政策将在部分城市落地。另有地产中介经纪支招,想要赶末班车但又有担忧的购房者,可以在签合同时明确约定遭遇新政后的解决方案,比如“按新政策缴税双方各负担一部分”或者是“按新政无法获批房贷将无条件解约”等调控。

  

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