“一刀切”征税，很多人大呼“伤不起”

　　　■按20%征税被指“最具杀伤力”，投资投机客将遭遇“休克疗法”，但也可能造成二手房惜售，抬高房价及房租 ■有业内人士表示满5年唯一住房应当免征重税，我省在制定辅助政策时需加以细化，以免误伤“刚改”一族

　　张遥 陈郁 沈春宁 王烨

　　国务院办公厅昨日发出房产调控新政，其中对住房买卖严格按所得差额20%征收的规定，被业内誉为“对短期投资者”精准打击，对投资投机客来说“几乎是休克疗法”。不过这项新政也遭到了业内人士以及购房者的质疑，如果这一政策没有更多细化及辅助政策的实施，有可能误伤“刚改”人群，甚至助推二手房价的上涨。       

　　扬子晚报记者 张 遥

　　新政策原文

　　对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　南京目前政策

　　对出售自有住房的，如果非家庭唯一住房或出售购买未满5年的唯一住房，征收个人所得税按照交易差价20%，或按照总价1%征收。

　　算一笔账：赚得越多，交的税就越高

　　假如一购房者以100万元买入南京市一套100平方米住宅(非唯一)，现在以200万元卖出，并假设新政未来细节仍按目前南京房产交易个税中界定的差额20%政策执行。则赚得越多，交的税就越高。

　　●按照目前政策所需缴纳税费：

　　a。满五年需缴纳：个人所得税全额1%，即2万元

　　b。不满五年需缴纳：1.个人所得税全额1%，即2万元；2.全额营业税5.6%，即11.2万元；总计13.2万元

　　●若按照新政所需缴纳税费(按照当初购房缴纳契税1%计算，2010年10月后买入的应按照首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上及任何面积的二套房3%的标准计算)：

　　a。满五年需缴纳：个人所得税差额20%，即(总额-买入价-买入时契税)*20%，为19.8万元

　　b。不满五年需缴纳：1.个人所得税差额20%，即19.8万元；2.全额营业税5.6%，即11.2万元；总计31万元

　　疑问

　　1

　　“一刀切”征税会不会误伤“刚改”需求？

　　虽然按20%的标准征收个人所得税并不是一个新规定，但依然遭到了很多质疑，如此大幅度地提高卖房成本，虽然在一定程度上可以抑制投资投机需求，但不分套数、不论买房年限，“一刀切”的按所得20%征税，让改善型买房人大呼“伤不起”。

　　“年轻人到了大城市，买个小房子先住着，待经济条件改善后再换大房居住，这本是政府提倡的住房阶梯消费模式，在现实生活中这样的例子也屡见不鲜。特别是在房价不断攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一两百万一套，很多市民如果不卖掉自住的房子，是很难有经济实力买新房的。但新政实施后，这阶梯消费的成本还真不低，这是否会误伤改善型需求？”一位业内人士评价说。再极端一些，如果因为家中老人生病等原因，急需卖房救急，获利的一大块都被政府收了税，这样的税制是不是合理？

　　南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出，南京及大多数城市在执行个税规则时都有一条规定，即出售购买已满5年的家庭唯一住房的，无需缴纳个人所得税。这一政策早在实行房产交易个人所得税之初就已存在，2011年国家规定个人将购买不足5年的住房对外销售需全额征收营业税后，这一政策也只是顺势加上“需满5年”的条件。这样可以有效避免对刚需、刚改族的误伤。吴翔华表示，如果个税按照20%开始计征，这一政策也不大可能改变。不过，由于目前新政策的细则并未出台，一切都有待有关部门的进一步明确解释。

　　疑问

　　2

　　高额个税将转嫁给购房者，反而抬高房价？

　　对于个税新政的出台，有专家表示肯定，但也有业内人士表露出对高额个税可能转嫁给购房者等问题的担忧。对此南京工业大学房地产管理系主任吴翔华表示，从大方面来看，个税新政把握住了以市场手段从交易环节打击投机炒房族的关键，比之前的行政手段和金融手段都更加准确。这一调控方向可说是正确的。但他同时也指出，征收高额个税的同时，需要有累进房产税、足量保障房及新房供给等政策予以辅助，不然可能出现许多不可控的负面影响。

　　可能效果一：只征收差额20%的个人所得税，导致大量高差额的二手房主惜售，报价偏高，购房者转而集中于新房市场，造成二手房交易暴跌。

　　可能效果二：征收差额20%个税，提供足量保障房和商品房供应，购房者需求可以得到缓解，但长期来看高差额的二手房炒房主依然惜售，或者转售为长期出租，导致租金高涨。例如目前的韩国，在国家开始征收高额资本利得税后，导致租金高涨。

　　最理想效果的是：征收差额20%个税，提供足量保障房及商品房供给，同时对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税。这样炒房者如果继续囤房，将因为房产税付出高额代价，逼迫他们不得不选择出售。同时由于差额20%个税的征收，炒房者不得不降低房价，减少收益，以此来吸引购房者。

　　疑问

　　3

　　刚签了卖房合同，但还没过户怎么办？

　　有卖房者表示，刚刚签了售房合同，但还没有到房产部门去过户，是不是意味着很快就会被征税，如果真是这样那就亏大了，因为想再提高些价格以弥补损失不可能了。

　　对于突然而来的新政，中介从业者无疑担忧很大。一位中介业务员告诉记者，晚上已接到多个客户电话，要求提前过户。南京链家市场分析师尹筱沁表示，如果政策严格执行，可能在执行前的时间段内二手房交易量会激增。因为害怕被征高额个税的业主会急售，二手房房源会突然增多。而政策执行后，短期内可能导致二手房业主将个税转嫁至买房人，那么个税过高的房源会无人问津，加上购房者的观望情绪，交易量可能会骤降。

　　不过，尹筱沁也表示，究竟会产生何种效果，还需要看本地政府对政策的细化如何，总之新政策对中介的业务操作不会产生什么影响，但对于业务量的影响是很大的，而且几乎无法准确判断。对此他们只能采取“兵来将挡，水来土掩”的策略。

　　疑问

　　4

　　福利分房、房改房买入价如何界定？

　　这一新政公布后，一个明显的疑问是，当初买房时的价格如何界定。对于近些年买入的房屋，由于属于商品住宅，对于价格核算并不难。业内专家指出，新政原文中强调的“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”也表明国务院以对房产价值评估有了执行上的考量。

　　但是，对于十几年甚至二三十年前的福利分房、房改房的价格如何界定呢？对这些老房也要按差价20%征收个税吗？这一点在新政原文中并未详细指出，有待南京等地方政府落地时进一步细化。如果所有住房都要按差价20%征收，这意味着几十年前的老房几乎等于按照全额的20%征税。因为当时房改房进行私有化时，价格非常低，南京主城一套四五十平方米的小房子，可能也就几万元，而如今的房价则早已涨至几十万，甚至上百万。

　　对于这一点，南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出，新政落地细化时，很可能将给出一个时间线，对于之前的老房依然按照全额1%的可选择个税方案征收，之后的统一按照新政执行。因为如果对福利房拥有者也按差价20%征收，显然是一种误伤，当年也并不存在囤房炒房的概念。

　　我省何时开始落实新政？

　　税务：

　　具体实施时间还未敲定

　　要查房屋原值其实很容易

　　扬子晚报讯(记者 陈郁)在昨天国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，个人所得税征收的调整最为引人注目。扬子晚报记者昨天晚上连线南京市税务部门，相关人士表示他们也已经知道了相关的政策，目前正在等待上级部门的通知，其余的信息并不方便透露。

　　根据“通知”要求，今后将对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。扬子晚报记者了解到，以前二手房交易时在涉及个人所得税缴纳的时候分为两种情况征收，一是不能提供购房发票的，“对个人转让住房，不能够提供购房原值发票或合理费用(指住房装修费用、住房贷款利息等)的合法有效凭证，致使不能够准确计算应纳税所得额的，采取核定征收方式征收个人所得税，核定征收率为1%。

　　另外一种情况是对个人转让住房，能够提供购房原值发票或合理费用(指住房装修费用、住房贷款利息等)的合法有效凭证的，按其售房收入减去购房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按20%征收个人所得税。

　　而实际征收情况来看，按照第一种方式缴税的购房者较多。而根据测算如果严格按照新的20%所得计征个人所得税后，购房成本肯定要增加。业内人士昨天向扬子晚报记者透露，其实房屋原值如果想查，是很容易查到的，因为原先房屋的契税发票都是可以查得到的，而房屋买入价自然也会因此一目了然。不过具体的实施时间和操作细则，还得等具体的政策出台。

　　银行：

　　尚未接到调整通知

　　下周或有相关细则陆续出台

　　扬子晚报讯 (记者 沈春宁)江苏地区有没有可能进一步提高二套房的首付成数和利率呢？扬子晚报记者随后连线采访了南京多位银行业以及中介人士。

　　“我分析，江苏地区有可能会对现有的二套房贷政策实施差别化的适度调整，应该不会出现一刀切的情况”，银行界一位业内人士认为，苏南苏中苏北房价水平不同，如果一刀切，对市场未必有利，还可能误伤一批改善型购房者。但国务院的政策必须要落实，江苏最有可能地就是按照不同城市的经济发展水平和房价水平实施差别化政策。另一位长期从事银行个人信贷业务的资深人士则分析，省内经济发达地区房价上涨已是定局，南京或江苏地区二套房首付和利率若上调，最有可能出现“分类”调整。“从银行可操作性来看，按家庭居住面积来分类，相对最靠谱，银行比较好查，也方便购房者直观判断自己是否属于被调整的对象。”

　　扬子晚报记者注意到，国务院此次通知中，并未对各地二套房贷政策调整提出时间表，“估计下周，相关部门的操作细则会陆续出台，目前我们银行还没有接到正式通知”。上述资深人士还提出一种可能，即江苏或南京可能先看看其他类似地区或城市是否出台相关细则，在参考的基础上再出台自己的政策。

　　截至昨日22：00，扬子晚报记者再次刷新央行网站，仍然未看到与二套房贷相关的最新通知。看来，江苏地区最终的二套房贷细化政策要等待人民银行南京分行的通知了。

　　新房市场影响有多大？

　　卖旧买新成本高

　　“刚改”一族或暂停买房

　　虽然新“国五条”实施细则中，最具杀伤力的卖房征20%个人所得税主要影响二手房市场，但专家认为，其对新商品房的销售同样也威力强大，由于卖旧买新的成本大幅提高，“刚性改善”一族很可能暂停买房。再加上调控加码对消费者心理的影响和房价预期的改变，“金三银四”的新房销售可能难现红火。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，个税按20%差额征收，是此次细则中最具调控力的措施，这将直接抑制投资客进行炒房。去年以来，以往南京楼市“刚需”房源一枝独秀的局面变为“刚需”、“刚改”并重，大面积的房源上市量增加。而其中不少买房人是通过卖旧买新的方式，获得买房资金。而如果个税按所得的20%征缴，则将大大提高他们换房的门槛。接下来，这部分房源销售会受到明显冲击，大户型、高总价的房子可能会不那么好卖了。

　　“三套房”、“四套房”买主被严格的限购令挤出市场，“刚改”的买房积极性又将大受打击，接下来的市场销售，将主要成为“刚需”一族的舞台。除了购买二手房，房价可能会提高外，买新房应该影响不大。而且因为新房市场需求的减少，市场供求的变化，房价可能出现止涨甚至下跌的趋势。南京林业大学社会工作系主任孟祥远就认为，对于竞争力不强和近期搭顺风车复出的楼盘来说，影响还是很大的。

　　此外，业内人士也指出，由于目前个税等政策的执行时间尚不明确，不排除短期内出现抛房、抢购等楼市异动。 扬子晚报记者 王 烨