全国两会前夕新“国五条”细则出台，手段不新力度加码

　　二手房交易按转让所得征20%个税

　　昨日傍晚，国务院最新一轮房地产调控的细则文件对外公布，对上周国务院常务会议明确的新“国五条”楼市调控政策进行了细化和部署。   

　　其中，最受关注的政策是强化了二手房交易中的个税征收，要求严格按转让所得的20%计征。很多购房者担心此举会增加二手房交易成本，而市场上大多会把增加的税负转嫁给买房者。

　　细则还要求：“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　已限购城市 范围覆盖全部区域

　　本届政府于2月20日召开的最后一次国务院常务会议聚焦房地产调控，向外界传递了调控政策将保持连续的强烈信号。按照以往调控惯例，国务院办公厅会在常务会议后不久下发调控的细则文件，但昨晚公布的细则还是让许多业内人士感到突然，许多房地产专家感叹，这轮调控的时间节奏非常紧凑，调控房价的决心也十分坚定。

　　昨日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》)中对限购政策进行了重申和明确，强调已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域。

　　此前，有些限购城市的限购政策仅局限在中心城区，而同一城市中的非限购区域往往成为楼市交易火热的地区，这种现象在一定程度上推高了非限购区域的房价。业内人士分析认为，国务院此次新政实际上在扩大限购区域的范围。

　　二手房交易 按所得20%征个税

　　《通知》要求，充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　此项政策昨日在网络上引起高度关注，很多人担心此举将提高二手房交易成本，增加的税负会转嫁给买房人。中国社会科学院财政与贸易经济研究所研究员杨志勇昨日分析指出，按照个人所得税法的规定，财产转让所得应该按照所得额的20%征收。至于这部分税负是否会发生转嫁，关键看房地产市场的供求关系。

　　“为什么大家都担心增加的税负会转嫁给买方？就是因为目前的市场格局没有发生根本变化，还是卖方市场，交易成本最终还是会由买方承担。”杨志勇指出。他还认为，这个税收政策没有说清楚时间界限问题，比如10年前的房子随着物价的上涨，已经出现了非常明显的增值，如果按照增值额的20%征收将考验税制的人性化问题。

　　地级以上市2015年住房信息联网

　　国务院的通知还要求，各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。此举被业内人士理解为，全国住房信息联网工作下一步有可能将加快推进。

　　按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时至今日，住建部尚未公开全国住房信息联网的工作进度。

　　住房信息联网工作对于房地产调控具有重要意义，比如目前房屋限购政策大多是针对购房人在当地城市的购房记录进行审核，而购房人在外地具有的房产很难进行统计。而推进房产税的试点也离不开更全面的个人房屋信息系统建设。

　　去年接连被曝光的“房叔”、“房婶”现象，让住房信息全国联网的工作再次受到关注。日前，多地出台规范严控以人查房的行为被解读为对个人住房信息的保护，但也有可能成为住房信息联网的阻力。

　　楼盘报价过高 开发商或将面临禁售

　　虽然细则大多是重申以往的调控手段，但力度显然不断加码。《通知》指出，对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。这意味着，部分报价过高的楼盘将有可能面临禁售。

　　此前曾有部分城市中心城区的高档楼盘，申请预售证时面临阻力。业内分析认为，此次国务院发文，实际上已经对这种行政干预手段进行了确认，在关键时刻可以采用不核发预售证的手段防止房价异动。

　　楼市走向

　　楼市回暖超出政府容忍范围？业内预计房价难再大涨

　　广东省房协理事赵卓文昨日指出，这次国务院的调控主要目的还是抑制投资性需求和多套购房，去年下半年以来楼市量价齐升，房价上升幅度显然已经超过政府容忍的范围，但目前的调控手段还是抑制需求端。特别是中国目前处于城镇化快速推进阶段，一线城市遇到土地资源紧张的问题，难以扩大供应量，他预计限购政策短期内难以取消。

　　去年四季度以来，住房市场各项指标普遍回暖的走势已经引起决策者的注意。国家统计局公布的最新房价数据显示，在70个大中城市中，53个城市新房价格上涨。北京、上海、广州等一线城市涨幅扩大。而广州在春节前公布的最新统计数据显示，当地一手房网络签约均价已经突破限购两年来的最高纪录，达到15503元/平方米。

　　业内专家昨日分析指出，近来楼市回暖、房价反弹是招致政策重申的重要原因，而这次表态在一定程度上将影响市场预期，预计后市房价难以大涨。

　　政策影响

　　“按转让所得计征20%个税”将打击二手房成交

　　二手房交易量短期或降一成

　　南都讯 新“国五条”细则中，引起最热烈讨论的莫过于“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”一条。一些近期打算购买二手房的买家高度关注其中有关个税的表述，担心新的计征办法将提高二手房交易成本，更担心增加的税负会被转嫁到买方头上。

　　二手房购置成本将大幅增加

　　据了解，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得(卖出价格-买入价格，下同)的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。

　　业内人士指出，此前卖房的业主可以选择较为便宜的一种。“以普通住房为例，通常来看，一般成交价的1%会比转让所得的20%少，因此执行中往往会选择1%”。中联地产二手研究院总经理肖小平直言，新“国五条”细则实施后购房成本将大幅增加，尤其对一些楼龄较长的物业，增值额度比较大，征税额将会高企。

　　知名地产专家胡广东指出，以广州为例，过去5-10年中房产价格翻倍十分普遍。“二手房交易中普遍的情况是，卖家将税费转嫁给买方，意味着购房成本可能会大幅增加。”胡广东预计，新政策实施后二手市场的放盘量和成交量都会降低。

　　房改房等受影响可能性较小

　　业内人士提醒，能否提供完整资料将成为确定计征方法的关键。据了解，近年交易的二手房大多可查到原值，特点是电梯房居多，单价和近年涨幅都较高；而早年的房子，特别是房改房等，可能存在房屋信息缺失的现象。因此，可以预见，楼龄较老、近年没有成交的房子受到影响的可能性较小；而近年有过成交、特别是电梯楼等，将受到很大影响。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，按照新政策，二手房交易时只有在没有增值的情况下才不会收税。“但这几年房价上涨比较明显，很多地方二手房价比入手时高出不少，而这部分差价都需要购房者来支付，有意购买二手房的置业者购房成本就比原来增加了不少。”黄韬预测，新政策实施后二手房成交量短期内至少会回落10%。

　　百城房价2月涨幅，广深名列前茅

　　广深二套房贷首付利率或加码

　　南都讯 二套房贷首付和利率提高的传闻似乎得到印证。《通知》指出：“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　虽然《通知》并没提到哪些城市是“房价上涨过快的城市”，但根据中国指数研究院[微博]昨日发布的《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数》，今年2月份新建住宅平均价格涨幅最高的两个城市为深圳和广州，涨幅分别为2.55%、2.36%，居十大城市前两名。银行业人士分析认为，广深二套房贷首付利率加码概率非常大。

　　另一方面，去年下半年以来，随着楼市回暖，个人房贷也火热起来。央行数据显示，2012年个人购房贷款、地产开发贷款增速较快，个人购房贷款全年增加9610亿元，同比多增23亿元。不过，事实上近期已经有不少银行纷纷收紧了房贷发放，有几家股份制银行甚至已基本暂停办理房贷。有银行员工直言“首套房贷款已经基本不做了，更何况二套房贷”。此外，广州市场上首套房贷优惠也大幅缩水，除了工行以外，其他国有银行大部分最低只有9折。

　　打算购买第二套房的购房人将受到不小的打击。假设某城市二套房贷利率由1 .1倍变成1 .3倍，按照贷款100万20年还款计算，月供将从目前的7879元上涨至8890元，月供负担多出1000元。此外，若要首付7成，二套房信贷杠杆效应就基本不存在了。这样一来，改善型需求也将受到影响，对二套房市场购买需求形成很大的打压。

　　[算账]

　　一套80平米的房子，5年前购入价格约为80万元，如今售价涨到160万元。

　　按老办法，业主可选择按成交价1%缴纳个税，即160万元×1%=1.6万元；

　　按新政策，业主必须按转让所得20%缴纳个税，即80万元×20%=16万元。

　　两相比较，新政策缴税额多出14 .4万元。

　　[求解]

　　广州市民小张昨日致电本报，称前不久签订了二手房购房合同，还没有递件，就遇到新“国五条”细则出台。该套房产原业主购买价约30万元，卖给他的价格为约100万元，合同中约定税费由买方承担，但如果按照新政策要交多达14万元个税。小张想知道，像小张这种情况，个税计征方式究竟按合同签订(网签)时的老办法，还是按递件时已经开始实施的新政策？

　　楼市十年九调

　　2003年7月30日

　　完善供应政策，调整供应结构。加强经适房建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设。

　　2005年4月27日

　　【“国八条”】楼市调控首个系统性方案，八项措施涉及住房规划、土地供应、增加普通商品房供应、完善廉租住房制度、加大税收手段调节力度、金融监管、整顿市场秩序和完善信息披露等内容。

　　2006年5月17日

　　首次提出中小户型和中低价位住房用地供应量要达到当地供地总量的70%、控制城市房屋拆迁规模和进度等措施。

　　2008年12月17日

　　【十年来唯一一次“救市”】应对金融危机，国务院鼓励商品住房消费，对已贷款购买一套房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买二套房的居民，比照贷款购买首套房的优惠政策。

　　2009年12日14日

　　调控方向调头转向，提出抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　2010年4月14日

　　【“限贷令”】房价上涨，调控加码，首次动用提高二套房首付比例和贷款利率的信贷政策。二套房贷款首付不得低于50 %，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

　　2011年1月26日

　　【“限购令”】首次要求公布年度新建住房价格控制目标。二套房首付款最低比例提高到60%。首次提出限购政策。

　　2011年7月12日

　　【保障房建设】国务院要求确保2011年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，还提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　2013年2月20日

　　【国五条】本届政府的最后一次国务院常务会议，重申了限购、信贷、保障房等以往政策。

　　采写：南都记者 王卫国 陈晶 王莎莎 刘谨 实习生 朱煜