周亚霖 胡蓉萍 孙翔峰

　　2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并颁布新“国五条”。其后，北京、广州、深圳等城市明确表示，将尽快制定本年度商品住房价格控制目标。上述一线城市无疑面临着巨大的调控压力。本报获得的数据显示，今年1月，北京主城区二手房同比上涨18.8%，深圳、广州、上海也均超过12%。三年前出台的限购政策带来的稳定房价效果，已经被跳涨的房价吞噬殆尽。

　　下一步调控政策将向何处去？综合本报对住建部、中房协、银行相关部门、北京房协、银行等部门采访获得的信息，一线城市政策调控力度可能持续加大，两会之后的3月到5月将是地方政策落地的窗口期。

　　一线房价“跳涨”

　　备受关注的北、上、广、深，此轮房价再度成为焦点。据中国指数研究院[微博]发布的数据，2013年1月，北京主城区二手房同比上涨18.8%，与此同时，深圳、广州、上海等一线城市也不甘落后。深圳主城区二手房价格同比上涨14.28%，广州上涨14.26%，涨幅最小的上海主城区二手房价格也同比上涨12.20%。也就是说，一线城市北上广深主城区，没有一个城市主城区二手房价格同比涨幅低于12%。

　　中国指数研究院由国务院发展研究中心、住建部、中国房地产协会于1994年发起，是目前中国最大的房地产专业研究机构，依托搜房网在130个城市建立了中国信息最全的房地产专业数据库，其月度交易数据均为各地交易中心审核过的数据，并纳入国家统计局出版的《中国房地产统计年鉴》。

　　2013年开年，正值政府换届之际，北、上、广、深房价猛蹿，将成为房地产市场的又一个标志时点。

　　单是春节一个月，北京中心城区房价每平米上涨一万已不是新鲜事。不少希望今年购房的北京居民发现，年前看的很多二手房，过了年每平米都涨了8000到10000元。这意味着北京好区位的房子在一个月之内，就上涨了20%。本报记者在海淀区柳林馆亲历了购房者与房产主谈判、毁约的反复过程。蜂拥而至的买房者，令房主不断提价，但仍难挡住更高的出价者。

　　很多购房者担心，如果不在2012年末和2013年初买房的话，会重蹈2009年的覆辙，再一次错失有能力购房的可能性。年前，一张北京朝阳区过户大厅下班时间依然热闹非凡的图片传遍网络。着急过户的购房者挤满了房管局大厅，整个大厅人山人海。一位中介告诉记者，这种景象在北京各区房管局，非常普遍。

　　地价的攀升同样超出想象。一位央企高管告诉记者，“年前几次拍卖，我们去竞拍，反复计算了很久，发现远超周边房价，除非是房价暴涨，否则没办法赚钱。这样下去，肯定会引发调控新政出台。”这家央企眼下正在密切关注政策走势，同时放慢了投资步伐。

　　决策层的底限

　　面对一线房价的脱缰，相关各方都在小心地揣摩政府对房价的容忍度。

　　2011年初，各城市地方政府根据“新国八条”要求的“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，来制定本地的房价控制指标。业内人士介绍，“新国八条”出台后，住建部曾召集18个城市研究如何制定房价控制目标，最后确定按不超过GDP和人均收入增长水平来制定。此后，10%成为制定政策时官方和地产界都看重的房价涨幅心理上限。

　　2月22日，国家统计局网站公布了2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比，下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。其中，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。与去年同月相比，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个，上涨的城市有53个。1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比去年12月份回落的城市有1个。

　　按照目前鼓励刚需为主，首套房优惠利率等相关政策的变化可能性不大。由于部分一线城市房价上涨，二套房等非刚需的购房交易将可能成为政策瞄准的“靶心”。

　　瑞银证券发布的报告称，如果政府不出台抑制重点城市购房需求的措施，房价快速上涨的风险仍然存在，甚至可能加速上涨。政府当前的态度仍较温和，但中央相关部门和地方政府或陆续出台跟进措施，政策收紧的真实力度届时方能显现。

　　对一线城市房价大幅上涨表示担忧的，还有易居中国研究院副院长杨红旭[微博]，他称“国五条”是一个重要信号。他认为，调控若不升级，一线城市房价将失控。国五条只是启动新一轮调控，还要持续关注后续配套政策。

　　政策组合拳

　　记者从接近决策层人士获悉，新的重大调控政策出台，都是经过国务院副秘书长牵头，通过财政部、国税总局、国家统计局，以及发改委、住建部、国土资源部、央行等八部委的部级联席会议才能做出最终决议。这是过去数年房地产调控出台的常规程序。不出意外的话，对于“国五条”的进一步执行及细化，也将在全国两会结束，新一届政府“内阁”正式落定之后，逐步出台。

　　一线城市房价尤其是核心区涨幅远超官方容忍限度，势必“倒逼”一线地产调控新政的后续推出。北京最大的地产经纪机构，链家地产[微博]的董事长左晖认为，房价持续上涨，肯定会引发新的调控。而政策组合无非是几个方面：第一就是财税方面的政策，过去的政策主要是在流转税上面，比如说再增加流转税，改变评定标准，比如免税年限可以变得更严格等；其二是金融政策上。这类政策，无非在利率、年限、首套、二套，这里面有各种各样的排列组合，也有各种各样的工作可以做；第三是在市场准入上，也就是限购。但他认为限购持续收紧的可能性不大。

　　中国房地产协会理事、重钢朵力房地产公司董事长黎伟认为，回顾过去的调控历史，最高的时候曾经是在交易的增值部分征收了20%左右的税。而将已有税种的税率提高相比出台新税种，例如房产税，更容易被大众接受。黎伟认为，地方政策出台会集中在今年的二三季度。

　　而近期昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。似有三四线城市主动抑制购房需求之势，引发了市场的热议。渤海证券对此解读为，这些小城市房价上涨压力并不大，而且地方政府并无率先调控房地产的意图，因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后，公积金贷款申请较多导致额度供不应求。多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力，一二线与三四线城市楼市存在分化。渤海证券预计房地产调控即便升级也将从一线城市开始。

　　如果调控继续加码，从历次调控中的“杀手锏”银行信贷成数以及利率浮动入手的可能性有多大？一家股份制银行总行分管零售的副行长接受记者采访时称，目前没有收到监管层关于调整放贷政策的通知，也未获得这方面的信息。然而，从此前历次房地产调控的变动看，最有效果的调控举措往往来自于金融环节的一锤定音。

　　综合记者采访来看，一线城市在两个环节上调控加码将成为可能：一是流转税提高，较出台新税种更易为大众接受，而房产税近期大范围出台的可能性较低；二是金融政策，比如近期热议的二套房首付由六成提至七成，以及利率由1.1倍提至1.3倍，均是政策设计中可能出现的方案之一。未来的两三个月内，这些政策的全部或部分就可能走到前台。