控制土地溢价率难降房价

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　日前，国土部首次明确了“地王”的界定标准，并在此标准之下，判定去年全年全国仅有两宗土地称得上“地王”。

　　“去年仅产生两块地王”的结论甫一发布，即引起广泛争议。自去年下半年开始，大型房企掀起一轮拿地热潮，在这轮热潮中，各地土地价格被频繁刷新，国土部的数据与很多业内人士的感受相悖。

　　事实上，国土部在去年采取了配建保障房等一系列措施，将土地的溢价率控制在50%的“红线”之下，但对于房企来说，竞相增加保障房配建面积，并不能降低土地在开发过程中的成本，这些房企为获得预期利润，反而会提高商品房部分的定价。

　　尽管溢价率被控制，但最近几年土地的出让底价在不断提高，土地成本仍居高不下。

　　地王标准引争议

　　日前，国土部公布了官方意义的地王标准，即在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”和“单价地王”。

　　国土部称，2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。

　　被认定为“地王”的这两宗地块，是指去年6月成交的北京万柳地块及7月成交的广州珠江新城地块，这两个项目的楼面价分别达到33831元/平方米和32968元/平方米，创造了两城市最高成交单价。

　　按照国土部的标准，去年中冶置业56.2亿元竞得的南京下关滨江2号地块，及中化方兴与上港集团联合体以56.8亿元摘得的上海海门路55号商办地块，都不能称之为“地王”。

　　实际上，何为“地王”，业内一直没有定论。黄金湾投资集团董事长申威认为，评判地王的标准是多维度的，其中，溢价率应该是评判的标准之一。有些地块的价格与2009年的高峰时期相比是下降的，但是从溢价率来看，仍然比较高。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，除了总价、单价之外，溢价率也是需要考虑的因素。

　　由于国土部去年设定了土地拍卖时“溢价率超过50%要上报”的红线，因此，全国溢价率超过50%红线的地块寥寥无几。

　　国土部数据显示，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，与去年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

　　为规避溢价率过高，国土部采取了一系列措施，如在出让超过溢价率限制后，竞争配套保障房、对总价过高的地块分批出让、较好的地块与较差的地块搭着卖等政策。

　　去年，为了避免地王的出现，北京市土地出让部门在宅地交易条件中附加了“合理价格上限”，在竞价达到红线之后，则开始通过竞争地块上配建保障房的面积来决定土地归属，利用这种限制实现了全部地块溢价低于50%的结果。

　　因此，对于去年参与北京土地招拍挂的房企来说，竞争配建保障房的面积通常成了最后的环节。例如去年9月，在北京亦庄某地块出让时，在竞价达到最高上限后，万科与融创、保利在保障房配建面积的争夺，使得保障房配建面积由原来要求的1万平方米公租房，一路推至6.85万平方米。

　　申威认为，这一系列办法的确规避了土地溢价率过高，在一定程度上避免了地王的出现。但是对于房企来说，土地成本实际上并未降低。配建保障房反而增加了开发成本，房企会从商品房的定价中找回预期的利润，因此房价并不会因为土地溢价率不高就会下降。

　　土地成本居高不下

　　虽然国土部公布的去年全国地价的涨幅并不高，但是，对于大多数在一线城市参与土地招拍挂的房企来说，“土地太贵了”早已成为共识，这也是国土部“两块地王”引起争议的主要原因之一。

　　国土资源部公布的数据显示，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，2012年末全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，地价水平微升，但增幅仍然处于历史低位。商服、住宅、工业地价与去年同期相比，增长速度分别为3.34%、2.26%和2.70%。在105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于上年同期水平。

　　在2012年，申威的公司也参与了一些城市地块的招拍挂，最大的感受是不少地块的出让价格拿下来十分勉强，因为按照土地价格和市场的预期，想获得一个比较好的收益，需要比较长的一段时间，不得不放弃。

　　申威认为，与其考察地王究竟有多少，不如计算一下土地成本在整个房地产开发中所占的比例是否逐年增加更有意义。

　　关于土地成本在房地产开发成本中所占的比例究竟是否最高一直是各方争论的焦点。任志强等房企代表认为，地价及其相关费用是推高房价的最重要的因素。就公开的数据来看，2009年，国土部曾公布地价占房价的比例为23%，同年，全国工商联房地产商会则计算出地价占房价的比例高达41%。而任志强等开发商则认为，国土部的地价并未包含相关费用，因此并不准确。

　　实际上，对于一线城市来说，虽然土地价格的溢价率控制在50%的红线之下，但是土地在开发成本中所占比例仍然较大。