张晓玲

　　美联物业的一项调查数据显示，作为衡量房地产市场警示性指标的购房负担比(月供占家庭月收入比)，在一线城市已远远超过40%的警戒线。其中，北京人的购房负担比高达80%以上。

　　购房负担比在2009年一季度达到50%以下的最低点之后，2010、2011年一路上扬，在经过2012年二季度短暂的下行后再次飙升，直指70%-80%。

　　从变化曲线来看，购房负担比与房价呈正相关。美联物业全国市场研究总监徐枫认为，购房负担比大升，意味着房价上涨已经到了一定的高度，有警示风险的意味。

　　京沪月入3万方可负担？

　　各大一线城市家庭的住房负担比增长迅速，表明购房者房贷压力也在逐步增大，入市门槛在逐渐提升。

　　从信贷政策来看，当前买房所要付出的资金成本显然远大于四年前。比如，2008年存款准备金率下调三次，累计幅度2%，由17.5%下调至15.5%；2012年存准率同样下调三次，累计幅度1.5%，由21.5%下调至20%。又如利率，2008年5次下调利率，1年期存款利率由4.14%下调至2.25%，贷款利率由7.47%下调至5.31%；2012年6月8日三年来首次下调利率，且在不到1个月后的7月6日再次降息，1年期存款利率由3.5%下调至3.0%，贷款利率由6.56%下调至6.0%。在首付成本上，各地均要求一户家庭购买二套房首付提高至6成。

　　美联物业在以“60平方米，7成20年按揭”的假设条件测算下，北京购房负担比已经超过80%，而上海、广州、深圳也已超过60%，“一般来说，40%是一个合理的水平。”徐枫说。

　　链家地产[微博]中介人士告诉记者，目前一线城市的银行对二手房贷款是按照实际成交价格的8-85折来放贷的，也就是说即使是首套房，二手房购房者实际支付的首付也要达到5成。一套208万60平方米的房子，首付大约需要90万，一些买房人选择先找中介垫资，再将房屋做抵押贷款还贷，买房的成本被大大提高。

　　徐枫解释说，从购房收入比的数据可以看出，目前的房价已经将工薪家庭远远抛出商品房市场。像北京、上海这样的城市，只有月收入在3-4万的家庭才可以负担当前的房价。由于利率、以及收入的变化周期较长，购房收入这个指标主要受房价影响较大，可以作为房地产业的一个景气或风险指数来参考。

　　家庭杠杆空间仍大？

　　世联地产[微博]研究人士认为，刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。如果从更长的时间周期来看，中国的房地产行业，乃至于中国经济的内需转型，其发展依然仰仗家庭杠杆的提升。目前中国普通家庭资产负债表比较健康，其加杠杆空间较大，这与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同。反观开发商，过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高，存货高企。

　　2012年，对比开发商强烈的跑量欲望，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪并不严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象。这也解释了为什么流动性放松，会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。

　　世联认为，十八大提出的“国民收入倍增计划”，是未来十年房地产市场需求的一大动力。但世联的调查结果也显示，认为当前房价“高，不能接受”的购房者比例达到了79.1%，认为当前房价“还行，勉强可以接受”占比为18.7%，认为当前房价低的购房者比例仅有2.3%。

　　假设当前购房者的收入翻一番，认为当前“房价高，不能接受”的购房者比例降到了50.1%，认为“还行，勉强可以接受”的购房者比例大幅上升至43.8%，认为当前房价低的购房者比例也小幅上升至6.2%。因此，世联地产研究人士表示，假如中央提出的收入倍增计划能够顺利实现，将提升购房者的购买能力。