房地产市场降价换量可能一去不返

　　年末地王频现 开发商回归一二线城市

　　本报记者 李松涛

　　对房地产业来说，这个冬天似乎有了暖冬的迹象。临近年底，各地土地市场突然火热起来。

　　从11月底开始，多个城市的土地出让价格频频走高。20亿元、27.7亿元、48.6亿元、 56.2亿元，这样的土地拍卖价格，不断出现在北京、上海、深圳、南京等城市。其中，南京滨江G50地块以56.2亿元的总价成为截至目前的全国总价地王。

　　“各大开发商都开始了大规模的圈地运动，地价及溢价率均有所上行，这说明目前主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。地价对房价的影响将再次出现。” 中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　不仅如此，全国多个城市的楼市交易量也开始再次走高。根据伟业我爱我家市场研究院的统计，在北京，12月前10天，全市二手住宅网签总量为4509套，与11月同期的网签量相比上涨了9.3%。而成交均价达到24500元/平方米，与11月份的房价相比上涨了2.9%，创下年内新高。

　　这是与往年不同的市场反应。多位业内专家表示，最近楼市、土地市场的变化表明，房地产市场降价换量的状况已经成为历史。

　　开发商回归一二线城市

　　一连串的土地出让最近密集出现。

　　11月27日，北京市公布出让朝阳区农展馆北路一宗住宅混合公建用地。该宗土地规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价高达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米。这一起拍价已经与今年早些时候拍出的“万柳地王”相当。

　　就在同一天，上海黄浦区一处地块以27.7亿元高价拍出，折合楼面地价超过3万元/平方米，成为今年上海土地单价地王。

　　11月28日， 深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格成交，成为今年深圳的总价地王。

　　11月30日，成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗地块，最终该地块以8500元/平方米价格售出，刷新了成都实行土地招拍挂以来成交楼面地价新高。

　　同一天，南京滨江G50地块卖出56.2亿元的高价，成为今年全国总价地王。广州荔湾区珠江以南地块成交的楼面地价高达14210元/平方米，成为芳村新地王。

　　12月3日，珠海市唐家湾情侣北路(南段)地块最终以17.37亿元售出，折合楼面地价为楼面地价约6000元/平方米，使得该地块成为珠海年度单价和总价地王。

　　开发商争抢拿地，各地政府也在近期突然加大了土地的供应量。

　　11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。

　　11月24日，大连市国土资源和房屋局推出5宗地，总用地面积达55.5万平方米。

　　11月26日，武汉市国土资源和规划局发布公告，决定于12月出让48宗地块。

　　11月30日，成都国土部门公布出让多处地块，面积高达1097亩。

　　据中原集团研究中心监测的13个重点城市的数据显示，11月份的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，除深圳环比下降外，其余城市均呈现不同程度的上升。

　　从房地产企业拿地情况来看，今年下半年的拿地积极性明显增强。

　　根据中原地产研究中心对11家标杆房地产企业的监测，这些标杆企业下半年拿地额达到了882亿元，而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。

　　从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比20%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%。

　　“从今年的拿地情况看，三四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一二线城市的策略。”张大伟告诉记者，而在前两年，标杆房企都在三四线城市跑马圈地，今年却出现了回归。

　　标杆房企拿地策略的变换不仅表现在张大伟的统计监测上，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也注意到了这个变化。

　　就在最近，胡景晖在与多位业内知名房地产企业老总交流时了解到，这些大的房地产企业前两年相继在三四线城市扩张时，预期会有大发展，但现在他们发现，这些三四线城市的经济发展、人口聚集程度还支撑不了相继而起的房地产项目。

　　“在这些三四线城市，前几年跑来开发的大房地产企业建设的项目卖得很吃力，有些干脆就卖不掉。”胡景晖说，这些知名房地产企业现在发现之前对三四线城市的判断过于乐观，在一二线城市，虽然竞争很激烈，但项目至少能卖出去，所以今年他们又重新回归一二线城市圈地。

　　距离年底还有半个月，不知道还会有哪些城市刷新土地成交价格记录。

　　房企呈现明显的两极分化

　　仔细分析数据会发现，那些在年底争抢拿地的房地产企业，大多都是今年销售状况不错的企业。

　　在今年10月，就已经有保利地产[微博]、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产[微博]、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家房地产企业完成了全年的销售目标，而销售目标的完成让这些企业手中资金充裕，这些钱用来干什么呢？当然是拿地。

　　此外，今年4月份开始，全国房地产市场交易量大幅提升，刺激了房地产企业对整体市场形势的判断。8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏。

　　“房地产企业的两极分化越来越明显。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，年末在多个城市争抢土地的只是部分大品牌的房地产企业，但上万家中小房地产企业都没有能力参与土地市场的追逐。

　　陈国强表示，保利、万科、恒大、中海等房地产企业今年拿地的投入相当可观，都在300亿元以上，但这些企业之所以能够这么大手笔，是因为他们的销售状况很好。在整体市场调控的背景下，这些大品牌的房地产企业把握住了机会，也正是调控让房地产企业优胜劣汰越来越明显。

　　从房地产已经公布的三季度季报来看，情况的确如此。房企呈现明显的两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。有些房地产企业还在卖地求生。

　　在土地市场的另一端，地方政府的推地节奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的抢地高潮出现。

　　今年上半年，受宏观调控影响，全国各地土地供应大幅减少，多个城市出现无地可拿的境地。8月份，国务院组织了对房地产市场的检查组，在对多地进行调研之后提出希望能有持续的土地供应，以防止楼市的供应出现问题。

　　在此之后，各地方政府开始加大推地节奏。

　　“今年9月份之前全国土地市场非常清淡，地方收入大为减少，地方政府也有动力去推地，加上国务院检查组的要求，中央和地方形成了统一意见，所以在9月份之后，全国土地市场的供应量开始大幅增加。”胡景晖说。

　　今年11月份，全国财政收入7871亿元，比去年同月增加1414亿元，增长21.9%。营业税1143亿元，同比增加254亿元，增长28.6%。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%，对地方政府来说，房地产依然是增收的重要来源。

　　在胡景晖看来，政府换届的第一年，固定资产投资往往都会大幅增加，这个经验让房地产企业对未来信心十足，于是在年末争着拿地。

　　正是这几方面的因素导致了今年年末多个城市地王频现。

　　不过，相比2010年的地王，今年的地王还算“温和”。

　　“2010年的时候，地王密集出现，而且地价超过了所在区域的房价，出现了面粉贵过面包的情况。而今年的地王，虽然价格高，但并没有高于所在区域的平均房价。”胡景晖说，这些地王的出现会干扰大家对整体市场的预期，但并不意味着市场整体要大幅涨价。

　　调控将何去何从

　　在陈国强看来，今年市场的整体表现达到了预期目标，市场在走稳，房地产开发投资已经止跌，全年的销量也很可观，很有可能会略高于去年。但部分城市出现了供应量下降的状况，明年这些城市房价上涨的压力将会增大，这需要高度关注。

　　“但北京、上海这些城市的库存量还是很可观的，并不具备房价大幅上涨的基础。”陈国强说。

　　以北京为例，12月前10天，新增楼盘相比11月只少了3个。

　　中原集团研究中心统计数据显示，11月全月，全国主要的54个城市，新建住宅签约均出现了明显上涨，合计签约套数达到了293863套，超过了之前成交量最多的7月份的6%。11月，大多数城市都出现了楼市交易量的最高点。

　　“房地产业都在加速推盘，整体市场的供应量是充足的。”胡景晖说。

　　不过，从购房的人群来看，今年10月之后出现了变化。

　　“之前首次置业的人占整体市场的7成，改善性置业的人不到3成，但10月份之后首次置业人数明显下降，有些地方两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

　　在胡景晖看来，那些改善性置业的人在观察了一年多楼市变化之后发现，之前降下来的楼盘在今年4月份之后又慢慢地出现了上涨，认为未来再次下降的可能性不大，于是在年末开始出手。

　　最近一个多月的交易量持续走高让胡景晖有些担心，这个势头会不会造成明年年初整体楼市的高开高走？如果明年出现高开高走，房地产的宏观调控将会怎样？

　　在多位业内人士看来，房地产市场的调控要避免大起大落，做到尽量平稳，而这就需要增加有效供应。

　　“除了要对供应进行密切关注外，还需要在调控政策上进行细化地调整。”胡景晖认为，对改善性需求目前没有明确的政策，这部分需求是平稳楼市的重要力量。

　　此外还有让众多购房者纠结的不满5年上市交易的住宅税收政策，这部分住宅交易需要缴纳5.5%的营业税，而这笔钱基本都转移到了购房人身上。

　　“政策上认定5年是判断炒房的标准，但这个标准的确定太粗放了，直接导致这部分住宅价格的上升。”胡景晖说，在香港、澳门、台湾等地，对炒房的判断往往是半年到1年，如果购房半年出售，就征收一个高额的税；1年就出售，税会减少，但如果持有房产超过两年就不会再认定是炒房，也就没有了额外的税收。

　　本报北京12月17日电