新浪财经讯 2012新浪金麒麟论坛于11月20日在北京JW万豪酒店召开，本次论坛主题是：“新周期中的经济改革”。华远地产股份有限公司董事长任志强、首都创业集团董事长刘晓光[微博]、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]参加了“幸福的成本”电视辩论现。

　　以下为辩论实录：

　　褚琳：各位好！欢迎来到电视辩论现场。说到幸福对现代人来说，大多都觉得这跟房子是直接相关的。实际上最近在网络上做了一个调查，一共有36万的网民做出了回答，我们大家一起来看看调查的结果。有八成的人认为幸福跟房子相关，而有70%的人认为一个幸福的家庭一定有至少一套房子。那这样的答案也显示出了现代人的一种心理状态。

　　那我们紧接着就有一个问题，那么房子的多少、房价的高低跟幸福的程度就直接相关吗？房子是不是绑架了我们的幸福呢？有关这个幸福我们要请出今天三位专家，我来介绍他们一下。任志强，华远地产股份有限公司董事长；刘晓光，首都创业集团董事长；陈淮，中国城乡建设经济研究所所长，欢迎。

　　这三位专家相信在座的各位也是非常熟悉，他们都是这个领域的专业人士，那么在今天开始我们的讨论之前，我们请三位专家和在座的跟我们一起来看一段短片。

　　这个短片看到我们介绍一个基本的背景，现在国内的经济增速在下滑，而房地产的调控一直没有松手。那我们首先想问问任总，作为一个地产商，您已经感受到这个调控对这个市场的影响，那么以前都说房地产是拉动经济的三大引擎之一，那么经济低迷的时候，一拉动房地产经济也跟着增速上行。那在这样的情况下，在如今的背景下，这样的事情还会重演吗？

　　任志强：现在房地产不是挺好的吗？

　　褚琳：怎么好法？

　　任志强：今年估计销售总量会比去年还多一点。

　　褚琳：是全国还是说一些大城市？

　　任志强：全国。

　　褚琳：那几个一线城市呢？

　　任志强：一线城市可能更高吧？10月份北京和去年同期相比就增长了很多。11月份又增长了100多。我估计全年下来去年大概10.9亿吧，今年可能得突破11亿平方米。总量比去年要多啊。

　　褚琳：你说的是一个数量，那价格呢？

　　任志强：价格也不错。

　　褚琳：相对于去年的情况？

　　任志强：相对于去年的情况，如果把所有房子都算上的话，总体还是涨了8到9的幅度吧。

　　褚琳：那您说出现了这样的情况，调控又一直在进行，那是说这些调控措施都不怎么管用了吗？

　　任志强：不是不管用。调控措施是不让你幸福，比如说农村人想买房子，他告诉你不能买。对吧？你想买第二套告诉你不能买，你想买第三套，告诉你更不能买。换句话说，就是我们的政策调控目的就是让大家不幸福。

　　褚琳：观众都在拍手啊。

　　任志强：我还没说完呢，你还可以继续说吗？

　　褚琳：好，您接着问。描述您旁边刘总也是在认同您的反应。

　　任志强：我们刚刚开完十七大，换句话说就是调控政策是在。

　　褚琳：十八大，任总？

　　任志强：开完了十七大了，十八大还没完呢。刚开始。十七大里头一个很重要的条款是说要增加居民财产性收入，公民财产性收入。即不许投资，又不许投机，那拿什么增加财产性收入啊？明显的调控措施是违反党的十七大工作精神的，所以好像没人把这个调控看成一个好东西。

　　我们总理说他当政了七八年政策都没出中南海，我就奇怪，我如果当总经理，我的政策都不出我的办公室，我这总经理还能当吗？那就说明这个政策太差、太差了，差得都不出中南海了，他不是很差、很差吗？我觉得我们从2003年开始调控政策，似乎没有一条是符合十四大、十五大、十六大精神的。十四大提出的是建立市场经济框架，朱镕基实行中央制度改革是希望市场化，结果是都被十七大否决了。那肯定是政策上有点问题，从现在看调控到现在开始，大家都喊，2010年就喊史上最严厉的调控政策，2011年又喊史上最严厉的，2012年还喊史上最严厉的，什么时候叫最严厉呢？严厉了半天，我们看销售还是增长的。

　　褚琳：对啊，所以我就是想知道是不是这个调控已经没什么用了，如果您说这个调控还是有的，那今年和相对于去年的这种增长说明了什么？

　　任志强：调控和经济没什么关系，调控是告诉你，不能让你幸福了，和别的都没什么太多关系。所以你要把这个东西搞清楚，比如说调控是以住宅价格为主要目标，你就不能说他和全部房地产有关系，因为他没管商业，也没管写字楼。对吧？那么他说这个市场经济，如果没有了价格的发现或者说价格的指导性因素，那怎么去调节供求关系呢？换句话说到底我们还要不要市场经济？我们说十七大开过去了，十八大就告诉你，胡主席的讲话里又再一次说了，要把市场和保障两个分开，不能把市场弄没了。意思就是说前头的政策看来不太对，要对的话我们的部长不会说不得以而为之，全世界有没有哪个政府官员会说他实行了一个极好的政策，这个政策是不得以而为之的政策呢？中国的理论逻辑和世界的理论逻辑好像都不是这样的。对吧？

　　那么也就是说他用了一个最烂的政策来挽救自己在下台之前还能待的住。

　　褚琳：稍候呢，我们还会回到您这儿，让您再抒发您的见解。

　　任志强：剩下该他们俩说，我说完了。

　　褚琳：刘总，您觉得现在这个调控政策，刚才任总已经做了从十四大以来的各种解读，您呢？您觉得今年房地产的价量相对于去年的上涨，对于这个调控政策的反应是一种什么样的反应呢？完全无视调控政策的存在吗？

　　刘晓光：我的观点是今年的增长应该是比较温和的增长。如果说剔除了写字楼商业的地产之后，住宅的价格6.9%，好像达不到百分之八点几，这是第一个。

　　第二个来讲从调控比如说限购，肯定起了很大的作用，不是说一点作用没有。如果说限购就影响了幸福，这个我觉得可能还不能那么说。

　　陈淮：你是有北京户口。

　　刘晓光：针对不同的消费者可能也不太一样。

　　褚琳：那您觉得怎么说比较合适呢？调控对幸福有影响吗？对您拥有房子有影响吗？

　　刘晓光：调控对已经有房的人影响不是很大，对没有房子但是又不符合条件的人肯定是有影响的。但是来讲刚才志强说的，实际上我觉得调控在限购上确实是一个不得以的办法。因为它没有把保障房真正保障起来，所以在商品房这块来讲，又没有完全用经济手段来调节的时候，他就用行政手段。我相信这种手段将来会改变，也可能会取消。但是什么时候取消我不知道。

　　褚琳：那如果是改变的话，您希望是怎么改变？您觉得这是符合市场规律，又符合全民的利益？

　　刘晓光：就两条了，一条就是商品房让它市场化，用经济调节手段来调节，保障房真正保障起来。刚才你说的关于幸福不幸福，实际上房子跟幸福肯定是有关的。幸福是什么呢？应该我觉得是一种感觉，当然这种感觉是在有物质的基础上的感觉，如果说你感觉很好，你没房子住肯定也不幸福。如果说你有了房子住，感觉又很好，那肯定是更加幸福了。

　　褚琳：就像在座的几位？

　　刘晓光：不是我们。中国人民我相信大概两亿多吧，两亿多人几千万个家庭，因为在这二十年中，在住房的改善当中应该是受益者。我看了很多包括美国梦，包括新加坡梦，包括丹麦梦都是有一座房子，美国人提出有一座独立的房子。有了这个梦我觉得这个国家就有希望了，这跟房子是有关的。他连去追求一个房子的梦都没有了，我相信这个国家也没有动力。

　　褚琳：陈主任，前面这两位地产商都在前面发言了，您不一定跟他们是站在一波的。

　　陈淮：我是跟你站在一波。

　　褚琳：我还没表露观点呢？

　　陈淮：你已经表露很多观点了。

　　褚琳：我一直在提问。

　　陈淮：你的问题里包含着这么几层意思我不能同意。

　　褚琳：请讲。

　　陈淮：第一个从调控以来，所有的调控文件明白无误的都在强调努力支持保护鼓励老百姓自住型需求，没有一次说老百姓自住型、改善型首次置业的需求应当受到抑制，从来没有过。所有的文件都有依据，要努力增加商品房的有效供给，没有一个文件没说过。所以首先说调控就让老百姓没房子住了，或者住房改善的速度慢了，是没有道理的，这是第一。

　　第二，你又讲到了经济下行，在2012年稳增长中，相对于出口，相对于消费，相对于小微企业，相对于石油、钢铁、化工等重要基础重工业，相对于制造业，全国国民经济中稳定程度最高的，对稳增长贡献最大的就是房地产业，这是第二层意思。

　　第三，并不是因为房地产业有了一定的波动或者是异常需要调控，房地产业就是罪人，在过去二十年，过去十年中，中国老百姓生活改善最明显、最大之处就是住房条件的改善。我们从1980年到2000年，最明显的改善是温饱，从凭粮票吃饭到衣食有余。这十余年我们最大的改善是老百姓住房条件的改善。我们进入21世纪之后，盖了80多亿平方米的城镇住房，第六次人口普查数据，中国城镇人口到2012年末是6.66亿人，2.34亿个家庭，这意味着这十年我们盖的房子相当于三分之一的家庭搬了新房。要知道这可是全世界最大规模的一个城镇人口群，十年。

　　这还没说完，而且我们在过去一些年中，不断地在人口扩张的情况下，让老百姓人口快速扩张的情况下，人均居住条件有了明显改善，这就越发的不容易。二十年前不用很久远哪，上海市民有一半家庭，恐怕早上起来第一件事干什么？

　　任志强：倒马桶啊。

　　陈淮：现在还有多少？改善的面小吗？速度慢吗？当然，我们还远远不够，不够表现在四个方面，但多数人改善了，还有20%-25%的困难群众没改善，或者很小改善，这就要盖保障房。第二改善了的人群也才达到了基本需求，他们还进一步要求拥有改善性、舒适性的需求要满足。

　　第三，刚才任先生说了，农民工进城是中国城市化成功与否质量高低最大的考验，我们这个问题还没破题。

　　第四，我们老旧危房的改造，也还远远没到位，所以我们还有任重而道远的路可走，但是说我们的调控没起作用，或者说我们这些盖的都让老百姓不幸福了，恐怕是言之过及了。

　　褚琳：您看任总，您刚才的言论是言之过及了。

　　任志强：不，你这两个概念。政策是希望老百姓不幸福，但是市场的力量是希望老百姓幸福。不是说政策你不让我幸福我就不幸福了，老百姓自己在努力争取幸福。你比如说这些买房子的，包括他说的这个，陈淮说七千多万套，那是朱镕基时候想让大家幸福进行的住房制度改革，所以大部分是在那个时候获得了房改之后的分配效益，以及以旧换新包括更换新房和住房问题，政策不鼓励，不表示市场不鼓励啊。

　　褚琳：所以两种力量在博弈。

　　任志强：市场的力量和每个人努力的力量我还是要追求幸福的，我才不管你争取不争取。我们举个最简单的例子，我们的猪肉曾经涨价涨的很高，政府为了让大家多养猪，所以决定给一头猪政府出钱上一千块钱保险，这是好事吧？结果是老百姓把猪都杀了，为什么？杀了这个猪可以卖钱，这份钱之外我还可以领一千块钱保险，这多好啊？换句话说就这个政策不对头，最后可能让这个猪肉价格更贵了，不一定说这个政策不对头，这个市场就不运转了。

　　褚琳：好。

　　任志强：这是两个不同的概念，你不要理解错了。

　　褚琳：好，说起这个政策，我们可以跟大家一起再了解一个大家可能在座各位都非常关注的一条政策就是房产税，我们一起来看一个片子。

　　好，这个片子可能稍微有点卡，但其实对于房产税这个问题，即使不放这个短片，可能在座各位也有相当的了解。我们在现场放这个片子也是希望大家有一些动态的画面可看，使得这个研讨可以更加的深入和精彩。

　　这个片子出现的问题，但是各位心中的这种想法跟思想肯定还是非常活跃。我接着问一下刘总关于房产税这个问题，其实很多专家都说房产税是一个税种，它并不是为了抑制房价而推出的，但另一方面也承认这个房产税的确可以对房价之间产生某种关系，您怎么认为呢？

　　刘晓光：房产税不是为了抑制房价而出台，但是房地产肯定对抑制房价、抑制投资有所影响。你看重庆就很明显了，我在重庆看。他对别墅是收房产税的，所以重庆的别墅销售肯定受到影响。

　　第二个我的理解将来是对高档的房产收，可能还不能够说一概对所有的房产都收税，这里就有一个系统的收税的方案。为什么要试点呢？为什么不能整个铺开呢？对什么样价格的房产？对多大的房产？对什么样档次的房产进行来收税？这个我觉得来讲都是一个很重要的问题，也是一个很慎重的问题。

　　褚琳：那现在这种试点在几个城市，而且只对增量进行试点，您觉得能起到一个很好的模型的作用吗？试点的成果能够把他适用于整个市场吗？

　　刘晓光：这个还是在摸索。为什么重庆的试点、上海的试点不太一样，将来其他的试点可能还会有一些新的特点。我的感觉可能还是要继续试点，可能不能一下铺开。

　　褚琳：陈主任研究政策，对于房产税这个政策的推出。

　　陈淮：房产税不是政策是制度。

　　褚琳：是一个制度，那么作为一个制度的建设，是不是以后只针对，因为现在的试点只针对增量，那么以后真的是作为一项制度的话，存量会涉及到吗？

　　陈淮：这种问题应该说已经回答过一千遍以上了，因为房产税不是中国新发明的一种税法。

　　褚琳：当然不是。

　　陈淮：是全世界普遍采用的一种直接税，也就是对个人征收的税。你上的税有两种，一种你在任志强手下打工，他实际上已经替你交了一部分税，企业交的税已经有你的扣除了。一个是个人所得税和资产税为代表的直接税。所以呢，我们用不着猜要不要对存量征，没有不对存量征的。也就是说中国绝无可能例外的我只对增量征，但是房地产全世界又有一个共同的规律，如同所得税一样，在生活必要限度内是不征的。对吧？有收入就要征个人所得税，全世界皆然。但是全世界皆然的还有在生活必要的个人所得范围内是不征的，住房也是一样。有资产就要征税，没有什么存量、增量的区别。但是在生活必要的范围内是不征的。

　　褚琳：但是存量比如说在座几位，都有不止一套房子，如果有些人只有一套房子，那您说的一个人一个家庭应该拥有几套房子算是需要，多出多少套房子才算是资产？

　　陈淮：你有一套也是资产，我们扩清一点经济学的知识。你有一平米也是资产。

　　褚琳：那也应该征税？

　　陈淮：征税。你的税率叫零，不是你没上税。诸位赶明儿跟税务局办购房资格的时候，缴税多少年。你那个收入没达到缴个人所得税，你也是缴了税的。只是你的适用税率是零，你缴了零元，不等于没有缴，务必搞清楚这一点。那么我们在生活必要限度内部征，意思是说在一个合理范围内，可能税率是零，或者象征性的3块钱，这是可能的。至于你说多大是一个合适宜的，我以为这种理解本来就过于机械了。二十年前，清华、北大的双讲师还得是校长特批，给一间筒子楼叫脱困。给一间筒子楼是特批的，因为你有贡献，你们是双讲师，而且是两口子才行呢。现在就是廉租房也必须是成套住宅，任志强先生有一个很形象的说，二十年前我们脱困的标准是户居一间房，现在我们的脱困标准也就是满足基本住房需求的标准是户居一套房，不是多少平米。

　　我们再有十年左右的周期，合理的居住标准应该是人居一间房，这不是我发明的，发明者专利权是任先生的。我同意这个说法，人均一间房，所以你简单说多少是不征的，这里面就很大的差别了，因为小房子不一定便宜，大房子不一定贵。看它在哪个城市，和城市的哪个区位，以及它不同的档次，对吗？所以简单用平米或者单价来表达，都不合理。自然在具体的规定中，会对此有细则。我们没必要在这里头把这东西，就现在你就讨论个底掉，叫与时俱进，以及高举符合中国国情的社会主义，我们自然第一要符合中国国情，第二要随着社会的发展而不断调整和变化，没有一成不变的标准。

　　褚琳：这个理解。那现在的步骤是进行试点，某些城市而且只对增量吧，能不能再帮我们理清一下。

　　陈淮：那理清不了，你请税务局的来说，那得公务员说了。你说的那都是决策性信息，我们探讨的是客观规律。

　　褚琳：那应不应该扩展到存量房呢？

　　陈淮：我刚才已经两次强调说过没有什么应该不应该，一定要扩展到，不扩展到就不叫制度了。

　　褚琳：理解。

　　陈淮：所有人有工资收入，都应该征个人所得税，没有说谁应该不征个人所得税，有吗？只是他的收入在个人生活必要限度内，他的适用税率是零。

　　褚琳：任先生，刚才陈主任在讨论的时候也说了您的一段话。

　　任志强：他说这个是理想的情况下。我们现在的《税法》是叫做对住宅，就是住宅产业是免征的，我们1986年出的时候，《房地产税现行条例》是免征的，他的意思就是如果要完全开征的话，他就应该是没有免征一说了。无非就是说可能我人均收入3500才收个人所得税，也可能就定的标准。比较早定标准可能是匈牙利，匈牙利大概在60年代的时候定了一个标准，人均25平米，凡是超过25平米的加税，因为匈牙利地太小了。但是后来解体了，或者叫做和苏联解体以后改了。

　　这个25呢，倒过来说要按日本的说法，就是25以下算贫困户，你是25以上算富裕户了，我是25以下算贫困户。比如说陈教授刚才说的，我说要变成人均一间房，现在很多国家规定是人均少于1.9间房是困难户，那么就随着经济发展叫与时俱进，随着经济发展这个标准是不断提高的过程。所以收税也同样，那个免征的部分会叫零税率的部分是不断提高的过程。从目前来看我们没有修改《税法》和收税条例之前，没有对所谓的叫做存量房和增量房征收，只有我们重庆用的是对别墅和超过多少、多少钱的房子征收。上海用的是对超过人均60平米以上的增量房征收，所以你这两个定义都没用这个。对重庆的定义也没用这个，对这个非增量的别墅也征，上海是如果你人均不超过60平米你的增量也不征，所以不仅仅是一个增量和存量的关系问题。

　　陈淮：上海是只要你不再买。

　　任志强：不，再买不超过人均60平米也不征，这是两个标准两个情况。但现在的这两个试点都是不合法的试点。没有一个法这两个城市出台这个法律的时候，没有一个写了有根据上位法是谁谁，我们来征收的，没有。文件都上写着根据国务院第139号，国务院会议决定国务院没有征税权，人大才有征税权。人大可以授权国务院，但是没把这一部分授权给他，起码住宅免征这一块是有法律文件的，有条例的，而后头这俩试点是没有条例的。没有条例能不能试？可以试。邓小平那时候说，可以摸着石头过河可以试，但是这两个试点都违反了2001年或者2003年正式列入国家文件中，说要推行物业税或者叫房产税的初衷，因为那个初衷是要进行税改，他在实行房产税，同时要取消一些现有的税收。比如说土地使用税等等，取消一部分然后变成另外一个，也就是说陈淮说的把间接税变成直接税的一个过程。

　　但现在这俩试点都不是，所以我说这俩试点都是违反原有文件规定做的一个尝试，现在还没有人来肯定说这两个尝试是对的，也没有文件说这两个尝试是错的，但都是一个实验。实验过程就是有风险的过程，或者叫不一定正确的过程。比如说做药物实验的时候可能这个错了，动物身上打完错了以后，就不能在人身上做实验。所以现在只能叫做在动物身上打药的实验过程，没有上位法，也没有规定，完全不对的。

　　陈淮：任先生，你说的有点长。主持人他说你不对的时候，你不要太在意，在任先生眼里，谁说的都是不对的。

　　任志强：不，您说的是对的。

　　陈淮：他刚才说我太理想化了，他才是理想化呢。法，上位法，上哪儿找？中国最大的法是什么法？晓光最大的法是什么法？看法。我给你叫叫真，2007年末《物权法》出台之前，任志强卖的房子都是与法无据的，那个时候我们根本没有财产登记制度，你给老百姓发的房产证有上位法吗？

　　任志强：有。

　　陈淮：那你怎么蒙的人家？

　　任志强：《房地产法》1995年1月1号生效的房地产法上有规定。

　　陈淮：房地产法规定那个归属权的问题可没规定。

　　任志强：规定了。细则里明确规定了产权登记制度，是有规定的。你不能说没有法。1995年那房地产法是个法呀，那是全国人大通过的，你不能说没有法。

　　褚琳：任总一下又强调人大。其实刚才我们前面说了，现在政策的力量、市场的力量、人们对幸福追求的力量，那其实回过头来我们还是得看看市场的反应，现在的房地产市场究竟是一种什么样的状态呢？我们来看短片。

　　这说了现在最近的10月份的一个数据，那刘总你看这个数据基本上跟您掌握的还相差不大吧？基本一致。

　　任志强：相差大啊，刚才不说了吗。

　　褚琳：那您纠正一下，真实的数据。

　　任志强：那如果把住宅加上写字楼，加上商业整个的地产问题，一直到11月份的情况，穆小苏跟我说是9.2%。他这个数字是有问题的。

　　褚琳：这是公共的一个数据，国家统计局的数据。

　　任志强：人家写的是新建住宅。

　　任志强：不包含二手房。

　　陈淮：不包括保障性住房，也不包括写字楼、商场，也不包括。

　　任志强：也不包括公务员集资建房。

　　陈淮：对，不包括。保障性住房都在那里头。

　　褚琳：刚才大家听过一耳朵，不是特别切实，我这里确实说是国家统计局的数据。

　　陈淮：不是，你问问在座有几个能看懂的。

　　褚琳：七十个大中城市，看不懂正好，所以各位来解读一下。刚才刘总说了，跟他掌握的数据其实有一定差异的。

　　陈淮：最主要你看不懂，他每一个月说环涨不超过0.8，如果按10个月算的话，每个月0.8%，十个月就是8%了。所以大部分人都没看懂。

　　褚琳：这是国家统计局的数据，的确经常让人看不懂啊。

　　陈淮：我环比这个月没超过0.8，这个月没超过0.8，你看看没怎么涨，就0.8吧。可是你要把10个月环比都涨了0.8，你加起来是多少？我们幸亏有几个还没有，幸亏有几个月没涨或者负的，要不然就超出去了。但是即使这样，你把每个月加起来以后算出来的结果大概住宅涨了5点几，对吧？他说那个是包括商场、写字楼的总价格，那是9点几。

　　褚琳：9点几是今年以来1到10月份累计涨幅。其实在调控这一年，最近的这一年，涨幅还是不小。如果再加上11、12月，那恐怕超过10%，也是预料之中的。

　　陈淮：这恐怕言过其实了。

　　褚琳：又言过其实。那陈主任纠正一下。

　　陈淮：这种环比数据，你一再强调统计局的数据，统计局数据就一分假都没做，有意义吗？

　　褚琳：为什么没有意义呢？

　　陈淮：一点意义都没有。你看爹妈一天天老，你每天比较他比昨天环比吗？过五年、十年你看出爹妈真的老了，背驼了，对吗？这是第一个。

　　第二，这种平均房价没意义，因为有没有可能我们考考主持人简单数学，平均房价降统计局没做假，你上刘晓光的楼盘看，上任志强的楼盘看，房价都涨，有没有可能？

　　褚琳：所以我们大家对于平均数据。

　　陈淮：有还是没有？

　　褚琳：有可能啊，非常有可能，所以大家对于平均是非常有意见，因为平均掩盖了很多问题，所以请各位来，谈一谈平均背后的问题。

　　陈淮：因为客观规律不是统计局掩盖，一个姚明加一个潘长江，他们俩平均身高1.78米，一个姚明加俩潘长江，他们的身高都没变化，他们三人的平均身高是1.6米，改编构成就成。刘晓光卖掉了一个单价1万块钱一平米的房子，又卖掉了一平米五千块钱的房子，这两平米的房子平均房价7500，现在这两种房子都涨10%，刘晓光又卖掉了1万1平米的房子，卖了两平米5500的房子，1万1加5500正好是两万二，两万二除以3是7300，所有的房价都涨10%，平均房价下降了三个百分点，这不是个数学游戏，北京、上海、广州、深圳，这过去两到三年来，远郊区化的趋势明显还是不明显？刘晓光都跑到房山盖房子去了，你问问他。

　　刘晓光：明显。

　　陈淮：对不对？在这个趋势下，你还会看到平均房价下降，但是你买那个房子，不一定下降。

　　褚琳：对，您刚才这一段话总结的就是平均数没有意义，这些我想在座各位大家普遍同意平均数没有意义，凡是去看过房子的人都深深体会这一点，他我们应该如何看这房子。

　　陈淮：应该看规律。

　　褚琳：可以帮我们分析一下。

　　陈淮：那不是我们这十分、八分钟能讲完的，讲一个房地产经济学还得是A、B、C，60课时。

　　褚琳：陈主任在招生了，大家有意可以报名啊。

　　陈淮：我没招生，长江商学院的EMBA在招生。

　　刘晓光：将来这个房价应该是分类抽样比较科学了。

　　任志强：现在也分类啊。

　　刘晓光：但是公布的时候不是分类的，这需要统一数据要具体化分类。你比如核心区对比，不是核心区的对比，这样的话就更清晰一点。

　　陈淮：稍微说几句啊，我们主持人从说到现在的话题，我也稍微，她老是说到最重要的地方，她又改了一个话题。这房产税很难吗？其实很容易。我跟任总讨论过，中华人民共和国公民一人发30平米抵税券，你爱抵多高档、多低档，大城市、小城市反正就是30平米，拉倒。凡是超出了一律收，这不完了吗。没有那么难、复杂，对不对？再回到第一个问题幸福指数，幸福存在着一个边际收益，成本剧烈递增。

　　褚琳：我想在座各位今天来的非常值，因为在座三位嘉宾，不仅是行业内首屈一指，极有发言权的人，而且他们坐在这儿，知无不言，言无不尽，很遗憾跟几位嘉宾道个歉，因为我们的节目时间只有一个小时，而各位又日理万机，接下来您不两位还有安排吗？我们的辩论一个小时，所以每个话题20分钟，不得不一层层递进。但是既然嘉宾来了，观众也这么有热情，想方方面面问题都了解到，所以我们特别留出了10分钟的时间给观众做一个自由问题，有问题的请举手。

　　提问：您好我问一下任总，因为我是来自澳大利亚的发展商，首先一点根据海外经验，幸福指数跟房价和自有房比例是反比的，就是说自住房的比例越高，实际上幸福指数是下降的，比如说像发达的美国，美国加州最发达自有房比例38%，英国42%，德国42%，所以说而中国现在住建部的信息是说中国私有房比例包括农民高达89%，那按这种理论的话，如果幸福指数升高，跟海外经验相配比的话，应该是自有房比例下降的。

　　您怎么看待这个问题？

　　任志强：我觉得你说反了。外国人可以把房子卖掉以后去旅游，中国人总想把房子留下来给儿子，这个观念上的差别就是中国人得留一大堆房子。曾经有一个人有哪个专家说独生子女政策让一个80后几年以后可以分到七八套房子，这都胡扯。你以为你老子死了，你娘就死了。你娘可能活到90岁还没死呢，你等不到分那套房子给你。所以你说这个事我不太认可，我们最近刚做了一个关于德国住房制度的研究，德国的住房私有化率在整个欧洲和发达国家都是比较低的。但最近出麻烦了，从1976年开始的时候，他们大规模生产，但是人口跟不上。所以大概平均一个家庭有1.2套房子，就是套户比是1.2，日本、美国、英国、韩国都经历过1.2套的过程，香港现在大概1.086也是大于1的，中国现在还小于1呢。换句话说你那个东西可能是在房子多到了超过家庭户数的情况下才成立，因为我随便租就可以。但是你要在中国少于这个户数的时候，你没有房子没有自己房子你就会被租户赶来赶去，所以就是反着的。

　　但是最近我们发现，欧债危机之后，只有德国的房子往上涨，别人都往下跌，为什么？老龄化程度过高的时候，家庭户数人口急剧缩减，从3.86下降到2.05，老人也不死，所以需要的房子越来越多，他从3千3百万户，变成了四千多万户了，户数增加了。尤其是在户数增加的时候，从1.2变成了1：0.99，他不够一套房子了，所以他房子开始呼呼涨价。中国大家都知道已经进入了一个老龄化的过程了，一些专家认为老龄化的过程就是房子多出来了，然后可以给儿子、可以给孙子，每个人可以继承七八套，从德国的经验看，完全说反了，越来越不够了。因为家庭和户数的比例我们从3.86，现在已经下降到2.86，下降到一个点，到1%了。最近还在下降，估计很快要下降到按照老龄和人口计算，我们按德国的公式推算一下，大概十年以后就变成2.03、2.07这么一个水平区间了。

　　那么也就是说同时这一个家庭要多出两套房子来，就我要多占用两套房子，那就是越没房子就越没房子，所以你说那个是正好和中国是反着的。因为从德国的案例可以看，当你小于1的时候，这房子一定是自己拥有了最幸福。如果大于1的时候，我宁愿租房子，因为租房子房价低于我买房子的成本。在中国什么是最幸福的？仅从房子上来说，上学、教育什么都不管，谁有本事从银行拿到更多的钱去贷款买房子，谁就是最幸福的。因为你用最高的杠杆率锁定了一个早期的最低成本，而赢得了一个巨大的未来收入形成的盈利空间。陈淮教授老经常说，房子价格不决定在开发商，我们盖了房子就是我盖的再贵，这一平米10万块钱，贵吧？但最后决定这10块钱涨成20万块钱的是政府，政府在旁边修了一个好的公园，修了一个好的学校，修了一个五星级大酒店。然后还修了一个天安门广场，你看你的房子值钱不值钱？20万块钱也不卖啊，所以最终决定房价的不仅仅是房子里头的东西，还有很多是窗户之外的东西。你们想想哪个政府会不在市政基础上加大投入和改善这个城市呢？

　　如果不是得出来的结论是他们还要大量投，那房子不是越早买越幸福吗？其实道理就这么简单。

　　刘晓光：另外还跟社会保障条件还有关系。为什么持有房子要多，跟整个的社会保障条件肯定有很密切的关系。

　　褚琳：好，还有一个问题的时间请这边的观众做一个提问。

　　提问：谢谢，十八大之初，我们人均收入未来要翻一番，请问任总您的房价会翻几番？

　　任志强：人均收入翻一番，得看物价翻几番。如果物价翻了三番，那人均收入翻一番就要随着物价翻成六番了，这就是陈淮刚才讲的幸福度增加了一点点，越往后那一点点的时候，越得增加十倍、二十倍。

　　褚琳：不过有关专家解读说是人均收入翻番，是抛除了通货膨胀率了。

　　任志强：如果抛除了通货膨胀率的话，现在大家买房子都应该很容易，我们的货币大概这几年时间，这十年的时间增加了6倍左右，我们的房价也增加了6倍左右，和货币增长率是一样的。同样如果扣除了物价贬值这一部分的话，你的收入是在增长的话，你买房子应该更轻松了。但实际情况是这样吗？不是。

　　我们的房价和货币增量的这个倍数是相等的，如果货币没有这么多增量，我们房子可能也不会有这么多增量，但是货币增量的同时，一定是你的收入贬值，存在银行的钱贬值了，一定是这么个结果，所以你才更买不起房子，就这么简单。

　　褚琳：刘总，也是这么简单。

　　刘晓光：关键是可变价和不变价的计算了，如果说收入的翻番，如果说剔除了物价指数的话，那么我觉得来讲房价的增长速度可能跟他差不多，可能是差不多的，每年增长的幅度。大概是应该是这么一个规律就比较稳定了。

　　褚琳：就算是稳定了。还是说到了政策，陈主任做一个简单的总结。

　　陈淮：刚才两位提问者坦率说都对经济学了解的不够。第一个提问者讲。

　　任志强：你老假装专家，你还老贬低人家。

　　陈淮：你刚才还举了从我这儿学习的例子呢，第一个提问者假定人们的需求在所有的发展阶段需求强度都是一样的，不可能在我上山下乡返城的时候，我坐在火车上最幸福的是到家第一天，我什么也不吃，光吃红烧肉。第二天什么也不吃，光吃煮鸡蛋，在人们衣食没有饱暖之前，他的需求幸福最大的指数影响因素就是吃喝穿，到了一定阶段房子才和幸福有关系，这是第一层。

　　第二层意思幸福指数和房子有关系是和房子的这个居住改善状况，改善到一定程度，人们就不认为，就像私家车，到美国人们不认为有私家车是一件多么幸福的事，美国那鬼地方要饭也得有辆车开着去要去。对吧？这个是和社会发展阶段。第二个提问者呢是假定人们的消费构成不变化，那么收入增长的时候，你原来吃用20%，收入增长了我的吃也能增长20%，你的老板给你加薪30%，你会多吃30%吗？对吧？

　　我再举个很容易理解的例子，你挣三千块钱，每个月最多拿出600块钱用于住房消费，你这四千块钱每个月你可以拿出1200块钱用于住房消费，也就是你生活只要增长33%，住房消费能力可以增长100%，所以我们先剖去物价不说，收入翻番，人们的住房消费能力可以几何基数增长。当然这里头得让任志强先生把那房价别涨那么老快。

　　任志强：那你先得说指数不变。

　　陈淮：首先是有这么一个意思，所以我们别简单地说，收入和房价的一个简单关系，不是那么简单的问题。

　　任志强：所以在低收入的时候，恩格尔指数可能是50，到你高到一万、两万。

　　陈淮：随着人们的收入增长到一定程度，我再给你一个幸福感。让你觉得幸福一点点，当你的支出收入比也就是你和你老婆挣的钱，在你正常生活支出中，正常生活支出占到85%、90%、95%的时候，那个房价高低和你没关系，涨落跟你没关系。因为你根本就不具备资产累积能力，当你的支出收入比占到70%左右的时候，你才开始具备资产累积能力，这个时候你有了幸福感了。因为你能上银行存钱了，是不是？买个理财产品，炒点小股什么的。当你的支出收入比占到一半了，50%。你具备了累积不动产持有不动产的资产累积能力，你抗风险能力还不够。比如说你失业下岗怎么办，家里有变故怎么办，利率涨一倍怎么办，只有当你的支出收入比占到三分之一及以下的时候，你就叫了中产阶级了。中产阶级在支出收入比的三分之一以下，意味着你具备了中产阶级的那个产字的资产累积能力。我们希望的是十八大之后的十年，中国老百姓的大多数人的支出收入比从现在不同层次的都有十到三十个百分点的降低，这就叫幸福，这就叫购买力，这就叫我们大家所期盼的，不是简单的收入和房价，或者是物价之间的比值关系。谢谢大家。

　　褚琳：好，谢谢台上三位嘉宾，也谢谢在位的各位听众，那么我们这一节有关幸福和房子的讨论就暂告一段落，谢谢大家。