“空袭”商业地产

　　空置的商铺与写字楼，比空置的住宅更为可怕，更为难以解决。“空袭”警报已经响起，谁以及如何为它埋单？

　　这是一个针对商业地产全行业的“空袭”警报。

　　在双十一“光棍节”次日，商业战略咨询人士姜汝祥在个人官方微博上断言：“万达的天敌是天猫[微博]。”当天凌晨，阿里巴巴[微博]集团发布消息称，其“双11”促销的支付宝[微博]总销售额191亿元人民币，同比增260%，其中天猫为132亿元，淘宝为59亿元。

　　此时的万达集团正在感受寒意。作为全国最大的商业地产投资商，它的寒意来自于万达广场各地不断披露出来的商场人流冷清，商户退租，以及商铺空置。“今年以来，我们发现商场人流的增长速度从两位数下降为个位数，客人的单一消费额迅速下降，商铺开店的意愿在降低。”9月，万达集团董事长王健林公开说。在众多的媒体报道中，清仓转让、商铺装修以及无可奈何的营业人员，已经成为众多新近营业的万达广场新的形象代言。

　　严峻的空置情况在高端商场与甲级写字楼中同样存在 　在这个公开讲话中，王健林将其原因主要归结于年内中国经济的困局影响到了消费环节。但是，两个月后，一则新闻传了出来，万达集团旗下的电子商务公司即将挂牌，“万达要做智能广场，把线上和线下结合。万达这么大一个公司，这么多零售资源，不做线上太可惜。”他说。这一反应之举引起了一阵喧哗，不乏掌声。“抓紧，还来得及”，姜汝祥说，“不过，上策是入股天猫。”

　　高歌猛进的万达集团是讨论中国的商业地产绕不过去的一个话题公司，万达广场里的百货品牌万达百货是一个中高端定位的大型购物中心，它的空置现状可谓是二三线城市中中端商场的缩影。但是，新浪乐居记者获得的数据显示，严峻的空置情况在高端商场与甲级写字楼中同样存在，尤其是在部分二线城市，地方政府的不理性规划，供需失衡，以及电子商务潮流的冲击，成为空置的主因。

　　二线城市空置率高于一线城市

　　来自莱坊房地产经纪与第一太平戴维斯的数据，共同显示：在高端商铺市场，沈阳与成都正在成为空置率最高的二线城市代表。而在甲级写字楼市场，二线城市空置率普遍高达20%以上，远远高于一线城市。这突出显示了本轮楼市调控以来，由于限购导致资金涌入商业地产后出现的严重过剩局面。

　　根据定义，高端商铺至少满足以下三个条件：中心城区，黄金商圈，同时面积至少大于3万平米。 按国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，在10%---20%之间为空置危险区，当空置率达到20%以上时则为商品房严重积压区。

　　莱坊经纪提供的研究数据显示，在高端商铺市场，四个一线城市北京、上海、广州、深圳的空置率均在10%以内，普遍低于沈阳、成都、天津这三个空置率稳中有升的二线城市。其中，目前，沈阳以17%的比例在二线城市中，空置率最高。而重庆、大连、武汉的高端商铺空置率保持在5%左右。

　　与高端商场相同，作为商业地产的另一组成部分，甲级写字楼在一、二线城市呈现出更为明显的区别。其中，北京甲级写字楼凭借2.9%的空置率在所统计的8个城市中占据最低位，杭州则以29%的比例成为空置率最高城市。在纳入统计的二线城市中，成都、重庆与杭州的写字楼空置率普遍是广州、深圳的2倍以上。在写字楼市场上，二线城市大多盘踞空置高位，与一线城市的空置率数值悬殊明显。

　　除了二线城市，部分一线城市同样萌发高空置率苗头。在广州，珠江新城的建设带动大批商业综合体入市，促使其高端商铺空置率从去年的4%一路攀升至今年的10.2%；由于新城区对国际金融公司入驻的吸附力有限，写字楼出租空置亦有提升。

　　从总体看，高端商铺市场，莱坊经纪数据显示，二线城市10.5%的平均空置率高于去年的10.2%，一线城市的空置率也已从去年7.9%增至今年的8.4%。二线城市的平均空置率较一线高2.1个百分点。而在写字楼方面，从统计样本看，一线城市平均空置率达8.3%，要比二线城市低16.7个百分点。

　　空置率：指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

(表1资料来源：新浪乐居记者根据莱坊、第一太平戴维斯提供数据汇总整理)

　　成都样本

　　在数字潜藏的危机背后，成都以其居高不下的高端商场和写字楼空置率，成为在商业地产中高歌猛进的二线城市中的典型。

　　“最直接的原因是部分营运商营运不力，拉高了成都整体空置率的百分比。”莱坊房地产经纪公司董事兼大中华研究部主管林浩文对新浪乐居记者表示，国内营运商的营运能力有限是其直接原因。

　　据了解，成都目前在建城市综合体达104个，其中，高端商场多已超过15万平米，未来两年内还将有1000万平米以上的商业项目投放。大体量正考验着国内的营运商。在调控背景下，从住宅转到商用项目的开发商，作为新进入者多经验不足，营运能力有待提升。

　　据林浩文介绍，国际品牌在进驻商场时通常会压低租金，为保持高租金水平及收益，在成都，也有一部分商场选择主动进入高空置率状态。

　　在甲级写字楼市场，成都的空置同样令人印象深刻。

　　目前，成都市规划和在建建筑高度超200米的写字楼与商业项目总数已超30栋。仅在去年，其商业项目新增数量就已位居全国首位。今年，成都写字楼供应总量更是高达121万平方米。相比于其他二线城市，成都表现出的高速度，对它呈现出过高的空置率起了一定助推作用。“当然，最主要还是供需失衡的原因，”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼说，“十几个大型商业综合体同时入市，导致城市供给压力巨大，在相对疲软的需求下，成都的高空置率就此产生。”据她预测，未来3年成都的高端商铺和写字楼仍将保持在20%左右的空置率”但是，她表示，这些物业此后会逐步被市场消化。

　　中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平则向新浪乐居记者表达了他对成都未来的担忧，“成都市场中已竣工和在建项目太大，与人口增长数量、城市经济水平及其发展规划不协调。”对于项目扎堆导致供应过剩、推高空置率现象，王永平认为，商业综合体中的项目风险可通过其它可销售产品的资金回流获取平衡，这在一定程度上推动了大量项目的涌现。

　　据了解，在2011年第二季度至2012年第二季度期间，中国11个主要城市共有50个面积超过5万平方米的购物中心开业，其中包括27个面积超过10万平方米的购物中心。大部分发展项目建于二线城市。在中国经济减速的大背景下，地方政府的密集推地及建设规划最终促成了这场轰轰烈烈的商业空置格局。

　　陷入这一格局的远不止成都。在沈阳，高端商铺的空置率已占据17%的高位，不同于成都以在建居多，沈阳大多项目包括恒隆广场、嘉里中心、万象城等都已建成。与成都同样激进的天津，随着SM集团进驻，未来将打造25万平米商场，业内人士多认为其商业饱和度堪虞。在重庆的渝中区步行街，近2年来多家商场开业，但客流量始终不温不火。即便是现阶段空置率低而稳定的大连、武汉，亦有相关人士认为随大型商业综合体陆续入市，未来空置情形也不容乐观。

　　王永平认为，“一些地方政府基于招商引资的需求，看重商业地产带来的长期税收及其改善城市面貌的功能，在不限购、不限价条件下大力发展而未考虑其自身特质，对大量空置现象起了推波助澜的作用。”

　　表2，注：北京、上海、广州、深圳数据来自第一太平戴维斯2012年10月统计；天津、杭州、成都、重庆数据来自SOHO中国内部资料。

　　招商无奈与网购冲击

　　在全国主要城市的高端商铺和写字楼空置格局之下，开发商图谋自救，但是这一工作并不容易。

　　据业内人士透露，以写字楼为例，在部分城市供给爆发的背景中，为保证入驻率，一些开发商往往选择吸纳乙级、丙级写字楼需求到甲级写字楼中，从而导致租金无法达到预期水平。而在一些体量尚小的增长型城市，比如杭州，新入市项目品质高，为保障高租金收益，至今仍在高空置率的警戒线上，苦苦等待合适企业的进驻。

　　商铺的招商同样令开发商费尽心思。在合肥、扬州、广州，有越来越多的品牌店，包括餐饮企业在内均要求开发商付招商补贴。购物中心里许多品牌商不再愿意每年支付固定的租金，而只愿抽成，且降低抽成比例。或以“倒包租”形式要求开发商降低租金，变被动为主动。类似此种“不平等条约”增加了开发商收入的不确定性。

　　上述问题的严峻性可能因电子商务网站的冲击变得格外严重。在刚刚过去的“双十一”中，

　　仅淘宝与天猫就创造了单日近两百亿元的销售额，在马云[微博]看来，这不是电商公司之间的决斗，而是电商与传统商业地产销售之间的决斗。

　　然而，新浪乐居记者采访到的多位商业人士力图淡化电商的影响。

　　“对中低端、以日常消费品为主的商铺而言，网购影响明显。如国内多家书店几乎都在它的冲击下倒闭了。但对于高端商场来说，电子商务的冲击并不严重。对空置率的影响更是有限。”王永平说。

　　林浩文认为网络购物对一线、二线的高端商铺具有各自不同的作用。“电子商务对一线城市的高端商场影响性较低，因其营运的定位不同，通常包含餐饮、影院的业态配套，这一非单纯购物模式电子商务无法提供。而二线城市消费力相比一线城市较低，往往能被购物网站的价格优势所吸引，这就在一定程度上降低了实体店的人流。”

　　更有专业人士视体验为商铺对抗电商的不二法门。“相比网购，购物中心的‘体验性’是无以取代的。”睿意德执行董事张家鹏说。但是，这种说法并不尽然。在个人微博中，姜汝祥写道，“无数人反对我说，天猫无法体验。开什么玩笑？到你那儿试完了，再去天猫买不叫体验？”

　　新浪乐居深度报道记者 董文艳