李娜在介绍国外房产澳大利亚房产推介会杨娜买的房(图由杨娜提供)

　　今年已有上百个青岛人买了国外房子

　　青岛人海外咋买房澳大利亚：买房没有所谓公摊面积，“首付”存入信托账户 美国：“法拍屋”价挺低，但每年2%物业税让人愁

　　从去年开始，受限购令影响，青岛楼市成交量萎靡不振，这时候一些房产代理销售公司开始把目标转向国外楼市。青岛一房产销售公司推出购买澳大利亚房子，客户可凭购房合同，购房款证明报销往返机票的活动。据该公司相关负责人介绍，因受国内限购令等政策影响，部分想投资房产的客户把投资目标转向海外市场。无独有偶，去年下半年，青岛西蒙斯房地产经纪有限公司(鹏翔海外)成立，该公司专门代理销售澳大利亚楼盘。记者了解到，从去年11月到现在，每个月公司都要举行推介会，向青岛购房者介绍澳大利亚楼盘的价格等情况。

　　11月9日，记者调查多家房产代理销售公司获悉，从今年1月份到现在，已有上百个青岛人在国外买了房子。其中购买澳大利亚、美国 、加拿大和欧洲房子的人最多。青岛西蒙斯房地产经纪有限公司(鹏翔海外)成立一年多的时间里，已经销售了20多套澳大利亚新房，买家都是青岛人，以投资客为主。

　　“之前，美国楼市很受关注。但经济危机后，美国楼市受影响很大，房价很不稳定，购房风险还是很大的。澳大利亚要好一些，现在房价比较稳定。房价也有波动的时候，但整体上是稳中有升。”公司销售主管向记者介绍。

　　光律师费就花了6万多

　　11月9日下午，在市南区动漫产业园，记者采访了杨娜。杨娜是青岛人，2007年到澳大利亚悉尼读研究生，两年后在悉尼从事会计工作，去年7月，她买下了悉尼市区一套面积为100多平方米的精装修公寓，房价300多万元，结束了在澳大利亚4年的租房生活 ，去年年底她回到青岛工作。“首付20% ，分开付的，先付10%，然后再付10%。有一部分是我自己工作挣的，剩下的钱是家人给的。”提起买房原因，杨娜告诉记者，“考虑的是性价比，租房的话性价比不高。悉尼公寓的租金是很高的，而且一直在上涨。租公寓的一间房，一周的价格是200～250澳元，租别墅的一间房，一周的价格是170～230澳元。公寓的位置好一些，在市区，别墅则在郊区。”

　　“现在来看，我应该在刚到悉尼的时候就买上一套公寓。以房养学，是可以做到的。但很多家长没有这样的眼光，就没考虑。”杨娜说，“我买房子也没花多长时间，两周的时间，看了三个楼盘，就把房子定下来了。我主要考虑的是地理位置，最后买的这套公寓位置很好，在市中心，很容易租出去。”

　　“房子早就交付了，交付时是精装修，色调什么的都可以选择。只要买点家具就可以拎包入住了。我这套房子现在交给中介打理，出租出去，每周收取房租就行。”杨娜说。

　　“在悉尼，会不会出现抢房的情况？有没有一次性付款的？”“没有抢房的，不需要摇号。看好哪套房子，贷款购买。没有一次性付款的，如果有那么多钱，就会贷款买好几套房子，一次性付款性价比不高。”

　　在青岛买新房，签合同之前，需要缴房屋专项维修资金，大约 1万元，然后交至少30% 的首付，再办理银行贷款，随时可能承受银行收紧贷款带来的风险。在美国 、澳大利亚和欧洲买新房，都不需要缴这笔维修金，也不需要担心收紧房贷的问题。“在国外 ，银行有很多，都是竞争关系。只要你信用没问题，银行会争着给你放贷。”在芬兰工作的青岛人杜鹏告诉记者。

　　“我买房子的时候，聘请了一位律师，最后花费1万多澳元，折合人民币6万多元。然后就是印花税了，费用是2万多澳币，折合人民币10多万元。交房以后的费用主要是市政配套费用、水电费等，也是按季度交付。如果回到中国，会有中介公司帮忙打理，在网上支付就可以。”杨娜说。

　　“澳大利亚卖毛坯房还是精装修房子？公摊面积怎么算？”“国外的房子，没有公摊面积这一说。标明的都是使用面积，有的按房间销售。澳大利亚没有毛坯房，不论是别墅还是公寓，都是精装修以后交付。”

　　“首付交给开发商，还是政府？”“在青岛的话，首付交给开发商，接受政府监管。在澳大利亚不用担心开发商携款逃跑，先交的10%不会给开发商，等到开发商履行合同将房子都建设好了，才能拿到所有房款。”

　　面积超了不补价，不卖车位

　　杨娜房子交付的时候，中介拍摄了几张房子的照片，“交付之前，政府会找专业人员去验房，标准列得很细，保证不出问题。”

　　“房子交付的时候，如果面积和之前合同签订时注明的不一样怎么办？如果面积超了会不会补差价？在青岛 ，交房时如果面积超了，一般会要求购房者补上这部分差价。”

　　“这个不用担心。专业人员测量房屋实际面积后，会出一个报告，面积如果超出合同标明的面积，购房者不用交钱。如果面积小了，开发商得承担责任，补给购房者这部分钱。如果超出了3%以上，购房者可以直接退房了。”

　　杨娜告诉记者，澳大利亚房价主要受市场的影响，“如果经济不好，失业人数增加，房价会往下降。2008年的时候，澳大利亚房价就跌了。最近看了一些数据，现在澳大利亚房价还是很稳定的。”

　　另外，在空置率方面，青岛郊区一些新建小区出现了入住率太低而无法供暖的情况。在澳大利亚，政府严格控制房屋空置率问题。政府部门会经常发布区域空置率情况，区域人口情况和房屋供求关系。

　　“你买房子，有没有考虑车位问题？买车位了吗？”“不用考虑车位。别墅都会配车位，部分公寓也是有车位的。车位是房子的一部分，在澳大利亚根本就没有买卖车位这一说。”

　　目前悉尼一套别墅的价格大约是70万澳元，公寓是60多万澳元。“悉尼的购房主力是哪些人？年轻人买房的多不多？”“在悉尼，普通职工的收入是一年6万多澳元，十年便可以买上一套房子。当地年轻人租房的比较多，30多岁才会考虑房子和结婚问题。澳大利亚人买房，都是用自己的钱，父母不会给他们钱。”据杨娜介绍，澳大利亚各个城市之间的房价差距没有国内那么明显。

　　“现在留学生买房的情况比以前多了。在推介会上，有些家长就是给孩子买房子，有的用于投资，也有自己住的。”

　　“房子交付以后，我找了一家中介公司，帮我把房子租了出去。我的房子位置很好，租房需求大。一共有6个客户递交了租房申请。中介公司把他们的详细情况逐个列了出来，然后让我选择，看看租给哪个客户。房子租出去以后，每周中介都会把房租打给我，其中有5%的房租要留给中介。在澳大利亚，买卖二手房也得通过中介才可以。”杨娜说。

　　“投资回报率如何？”“每周收的房租是720元澳元，每周房贷仅有590澳元，以租养房没有太大问题。”

　　“一年多了，房价有没有涨？”“我买的时候，100多平方米是60多万澳元。现在买一套91～92平方米的公寓也得60多万澳元了，总体来说，涨了一些。” 去年7月，青岛人杨娜花了300多万元买下了悉尼市区一套100多平方米的精装修公寓，结束了在澳大利亚4年的租房生活；今年2月，青岛人郭女士花200多万元拿下阿德莱德一套面积为 200多平方米的别墅，别墅也是精装修……从今年年初到现在，已经有上百名青岛人出手购买国外的房子 ，主要购买的是澳大利亚、美国、加拿大、欧洲的房产。不过，在国外买房、养房和国内有比较大的区别。青岛人在澳大利亚不能买二手房，买新房得找律师，光律师费就得6万多元；房子交付后，你还得买家具保险和房屋保险等；在美国买个房子，得做好每年缴几万元物业税的准备。

　　买套“法拍屋”，养房不容易

　　此外，目前国内也出现了到国外买地或者去国外当农场主的现象，青岛人投资国外土地或者去国外当农场主的多不多？“在澳大利亚，青岛人可以买地，但必须提前申请，拿出详细规划来。如果想建住宅，得在规划中说明建多少层等，普通人做不到这一点，买地的很少。”

　　不论是在澳大利亚还是在美国、加拿大，市区公寓的价格要略高于郊区别墅，这和青岛正好相反。青岛目前市区普通住宅和公寓的价格要比郊区别墅低很多，别墅价格依然是最高的。“澳大利亚的房价与青岛相比怎么样？”“一套别墅，在悉尼卖60多万澳元，在墨尔本卖50多万澳元，在阿德莱德更便宜。”杨娜说。

　　阿德莱德的别墅，单价约为1万元/平方米，这个价格要比青岛市区的别墅低很多。在养房方面，除了日常的维护费用，大部分澳大利亚房子不需缴纳房产税。

　　孙晓东早在2010年的时候便在美国加利福尼亚州买下一套别墅。这套别墅价格非常低，是法院拍卖的房子。“按照市场价，这套别墅得卖200多万美元，拍卖价格只有150多万美元，我就买下来了。程序很复杂，等了半年多才把证件办齐全了。”孙晓东告诉记者，“2008年经济危机以后，有些房主还不起房贷，拖延了3个月到6个月，银行就会收回房子，然后组织拍卖。这样的房子挺多，广告上也有宣传。”

　　“买房两年了，房子没升值。法拍房都很便宜，影响了市场价格。美国的房子有物业税，这个让人很头疼，按照年份缴纳，一年得缴纳房价的 2%，也就是说，如果一年的升值幅度不到2%，房子就得赔钱。虽然房子对外出租能挣到钱，但是房子要折旧。在青岛，二手房价格和新房差不多，二手房升值也没问题。在国外，二手房的价格会受到折旧的影响，评估公司会给出评估价。”

　　在采访中，记者了解到，美国、澳大利亚和欧洲的房子，都需要买保险。“我的房子交了500多澳元的物业保险费。”杨娜说。杨娜告诉记者 ，除了物业保险费，还有家具折旧费等，保险公司会对折旧进行评估，然后给予一定的补偿。杨娜还告诉记者，在国外买别墅后，那块地也是你的 ，所以要算清楚后花园和前庭的面积。要查看附近的学校有哪些，国外也有学区房。

　　在美国居住的青岛人郭进则说，如果用于投资，建议选择较为成熟的城市，比如纽约、底特律等。如果用于休闲自住，不妨购买风景宜人、适宜居住的新型城市的房屋。

　　新房供应量少，房型可自己设计

　　目前，青岛市有新房16万套在售，这在悉尼是不可想象的 。悉尼整个城市的新房供应量只有几千套。悉尼的一家开发商，一年开发200套新房，这样的开发规模在国内算少的，但是在澳大利亚已经算巨型开发商了。普通开发商每年只开发70～80套房，不允许投机圈地。杨娜在接受记者采访时表示，“澳大利亚政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，一般企业难以进入这个行业。”

　　据青岛西蒙斯房地产经纪有限公司(鹏翔海外)相关负责人介绍，澳大利亚楼市也曾经因市场过热导致动荡。主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域，大量开发后突然从房地产领域撤资。“澳大利亚二手房交易占主流，交易信息通过联网实现共享。在二手房价格方面，房主说了不算，应由银行出具权威评估，业主可以选定其他单位评估，评估独立保证了科学性，所以结果相差无几。”目前澳大利亚限制外资进入房地产领域，不允许外籍人士购买二手房，也就是说青岛人是不能在澳大利亚买二手房。另外，开发商只有50%的新房能够外销，这些信息受到严格监控。

　　在青岛，房屋盖到三分之一以上需要申请预售证，然后便可以销售，户型和建筑材料等都是开发商来定的 。在澳大利亚，情况是不一样的。“在澳大利亚买房，有以下几个步骤。开发商拿地以后，购房者现场参观，土地交割以后交首付办理贷款。要先签土地合同，把土地转给购房者。等到房屋建设以后，再给开发商部分钱，然后分别是封顶、装修、交房，分批次把钱给开发商。另外，购买别墅，购房者可以自己设计房型，只要符合规划要求，开发商便可以参照建设。装修材料也可以自己选择，然后开发商用此材料进行建设。”青岛一房产代理销售公司的销售员李娜告诉记者。

　　“购买澳大利亚的房产，业主要提供四个证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，银行乐于提供贷款，因为对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。购买澳大利亚房产的业主需要先支付房款的10%，这笔费用相当于国内的首付，但不交给开发商，而是交给律师存入独立信托账户，该账户信息受到律师协会的监督，业主收房前开发商不能动用。”

　　房价和利润公开透明

　　“在购房过程中，双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳大利亚的购房合同目前厚达200～ 500页，涉及多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握。即使没有合同方面的问题，通过律师买楼也是必须的 ，这样业主可以不必担心信息不透明。”

　　2009年到2010年，青岛的商品房涨幅明显，利润不透明，备受争议。购买澳大利亚新房不会有这方面的担忧。据介绍，每个澳大利亚的楼盘价格都经过银行和其他专业评估机构评估，能够评估的因素全部公开量化，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地房价有长期的统计分析和走势图，公众可以完全获取。房价和利润是透明的，澳大利亚开发商随便要价根本不可能。

　　交房方面，国内商品房有整体验收和单体楼座验收。在澳大利亚每套房子都要验收。“开发商也害怕，一套房子出了问题，会让他们丢了饭碗。业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭。由于信息透明共享，澳大利亚房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗购房者 ，房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房屋交给业主。”还贷款方面，在澳大利亚，5年内可只还利息不还本金。

　　“贷款基准利率是6.7% ，贷25万澳元以上，利率为6%，如果贷50万澳元以上，利率低至5.7%。”销售员李娜说，“澳大利亚房价很稳定，主要靠出租房屋赚钱。房屋交付后，前10年，可以交给政府出租，包租10年。每年补贴1.2万澳元，但租金低于市场价20%。购买房屋得看区域的空置率，这个都是公开的，政府经常发数据。空置率如果太高，房子自然不好出租。”

　　购买国外房子并非稳赚不赔。“汇率风险是最大的风险，如果在人民币贬值的时候出手，就不划算了。此外，有些国内购房者跟着自己的感觉走，觉得这个户型好，这个房子好，就出手了。然而当地人可能并不喜欢这样的房子。等你出租或者出售的时候，就会发现不受欢迎。另外，买房时也可能出现贷款办不下来的情况。”文/图 记者 李晨 实习生 康军 许旭