南都讯 记者王睦广 发自香港 继试行“港人港地”政策后，港府日前再推出“买家印花税”限制外地人炒楼，并强化额外印花税，财经事务及库务局局长表示，住宅一手巿场交投减少在预期之内，希望楼市回归用家主导的市场，港府会在不同的情况下考虑不同的税种，因应情况推出合适的应对措施。

　　港府会持续推出新土地和房屋

　　为进一步打击炒楼，港府在本月26日宣布新的需求管理措施，将物业的额外印花税提高至半年内转售征收20%，半年至1年征15%，1至3年征10%。除了强化额外印花税，开征“买家印花税”，对所有住宅物业征收，税率划一为15%，“买家印花税”适用于香港永久性居民以外的任何人士或公司取得住宅物业，而部分交易，包括如涉及香港永久性居民及其非香港永久性居民的近亲，可以获得豁免。

　　两项措施27日生效，成效立刻显现，有地产业界表示，内地买家看盘变得寥寥无几，而二手市场也变得平淡，财经事务及库务局局长陈家强昨日表示，此次措施的力度是很大的，一手巿场交投减少在预期之内，过去的数字显示，一手盘由非香港居民购买的数量相当多，现时推出的买家印花税，这些投资者需要考虑。

　　房屋局局长张炳良昨日还表示，额外印花税强化及引进新的买家印花税，对整体及长远的供应影响不会很大，相信巿场会因应需求推出楼宇，政府方面也会在未来持续地推出新土地和房屋单位。

　　不会排除用任何税种打击炒楼

　　如果楼价继续上升，会否再采取措施打击炒楼？陈家强表示，港府有很多的计划，不会排除任何税种，在不同的情况下会考虑不同的税种，因应不同情况推出合适的应对措施，这方面大家不用担心，而相对于资产增值税等其他税种，港府推出的两个措施可以最有效地打击目前见到的现象，一是短炒，另一是供求失衡。

　　行政会议召集人林焕光昨日表示，政府不打击短期炒楼，楼市的风险会加大，近日推出的新措施压制炒风，可以令政府有时间规划推出长远措施，而一旦新措施仍未能遏止炒卖，可以推出更严厉措施。

　　港府日前表示，在楼市供求回复平衡之后，会考虑撤销买家印花税，陈家强表示，不会评论怎样的楼市价格才是合理，这要由市民决定，市场也需要一些时间去调节，但港府会观察市场是否由用家主导、是否健康、价格是否反映香港巿民真正的购买力等方面。楼市是否健康，要视乎很多指标，港府会全面分析，再作决定，希望楼市的需求、供应及交投都来自用家主导的市场。

　　楼价向上预期主导市场情绪

　　财政司司长曾俊华本月26日在记者会上表示，在流动资金过剩、利率超低的支持下，香港住宅价格在头9个月上升约两成，与经济逐步放缓的情况背道而驰，而近日资金再度流入香港，楼市的亢奋程度进一步加剧，因此需要推出新的措施。

　　曾俊华昨日撰文，资金流入与楼价上升没有必然关系，但是由于楼价向上的预期主导市场的情绪，因此美国推出第三轮量化宽松措施后，即使未有大量资金流入香港，楼价仍然上升，这种市场情绪是危险的，会令楼市泡沫风险大增。港府和金管局已有政策措施应对资金流入可能带来的资产价格泡沫风险，金管局已多次推出逆周期的监管措施收紧银行按揭贷款的准则，并会视乎市场发展推出进一步的措施，港府增加买家印花税和提高额外印花税的税率，也是希望可以降低楼市风险，进一步打击住宅短期炒卖活动，配合增加供应的措施，纾缓供求失衡的情况。

　　[算算账]　印花税、佣金超过楼价1/3

　　额外印花税，香港永久性居民和非香港永久性居民都要缴纳，买方和卖方可以商议，由单独一方缴纳或者共同缴纳都可以。额外印花税税率分为3级，假设卖家是在买入后的半年内出售住宅单位，原本的额外印花税税率是15%，现在是20%。

　　假设额外印花税由非香港永久性居民的买家单独缴纳，而15%税率的买家印花税从10月27日起生效，由买家缴纳。这意味着，新措施推出后，现在非香港永久性居民在香港购买住宅，最高要支付35%的印花税，以1个价值1000万元的住宅单位计算，就是350万元。如果再加上佣金和律师费，将远不止这个价格。

　　以前只需要缴纳15%额外印花税，现在额外印花税增加5%，再加上15%外地买家支付的买家印花税，一共多缴纳200万元。

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　　新特首上任 楼市五把火

　　为了解决港人的住房问题，新任行政长官梁振英推出了一系列楼市新政：

　　7月26日梁振英宣布，每年容许5000名符合白表资格人士在居屋第二市场购买未补价的居屋单位，与非政府机构合作兴建青年宿舍。

　　8月30日梁振英又宣布推出一系列短、中期一共10项措施，其中5项短期措施在6至12个月内推出。

　　9月6日梁振英正式宣布，为了遏制外地人炒楼，启德两住宅用地，率先试行“港人港地”政策。新界东北新发展区计划，港府也表示将适度引入“港人港地”。

　　9月14日香港金管局推出收紧按揭贷款的多项措施。

　　10月26日港府宣布两项新的需求管理措施，强化额外印花税和设买家印花税。

　　直接影响

　　新措施立竿见影香港楼市成交急冻

　　据新华社电 香港特区政府26日推出加收重税措施调控楼市，27日恰逢周末，与往日周末楼市火爆不同，这个周末一二手楼市交投急冻。

　　据香港媒体报道，新界一处新楼盘26日晚提前通宵开盘，共售出约50个单位，全部为香港买家。二手楼市交投则比上周大跌50%至70%。有代理称，大型居民小区海怡半岛27日原本有10组消费者预约看楼，最终有近80%取消。

　　地产界人士表示，特区政府的措施比业界预计的更“辣”，相信原因是楼价在短期内不断上升，令政府担忧3年后楼市泡沫将会破裂，中长线而言的确对本港用家有帮助。他预计，今后一段时间本港楼市将呈“价稳量跌”的态势，预计楼价回落3%至5%，明年的整体住宅交投将为约7.7万至8万宗，较原先估计的回落逾10%。

　　这位人士分析称，新措施对中小型楼盘的影响较小，但对大型豪宅和高价楼的影响较大，因为后者的外地买家较多。

　　港澳观察

　　内地炒楼客或受毁灭打击

　　10月26日晚，港府突然抛出楼市猛药。这一招极具杀伤力，预计内地炒客将遭受毁灭性打击。该项政策也是港府首次落实在楼市上“限外”(港人港地楼盘三年半后才能建成)，其对香港楼市的走势，以及政府和市场的关系，都必将带来深远影响。

　　众所周知，香港奉行开放市场，崇尚自由贸易，多次被评为世界最自由最开放的经济体。港府素来尊重市场自身的运作逻辑，此番针对市场交易主体之一的内地买家做出严厉限制，绝对是非同寻常的。

　　香港楼市狂飙突进，是从前任特首时代开始的，也的确跟内地买家炒卖有关，但前任特首的楼市政策相对谨慎，或者说他更是一个市场主义者，奉行的是“积极不干预”。当年香港阻击资本大鳄索罗斯，前任特首在做出动用港储入市的前夜，曾流下了眼泪。

　　当然，在楼价高涨、民有怨言的情况下，前任特首并非无所作为。2010年10月，港府出招遏制外资炒楼，把置业从投资移民门类中剔除。2011年6月，港府收紧楼市按揭，按楼价总价不同分别下调按揭比例。同样是2011年6月，港府又推出额外印花税，对买楼后两年内转卖的炒家征收交易额5%-15%的额外印花税。

　　但分析前任特首的调控政策，可以发现其没有区别对待市场交易主体，无论是本港买家还是内地买家，基本上是一视同仁。立足点仍旧是开放的市场，公平的交易。

　　梁振英就任特首时，就喊出了“稳中求变”的口号，施政也显示出与其前任不一样的思路。其楼市政策，释放出更积极调控市场的信号。尤其是其写入政纲的“港人港地”，港府划定土地建成住宅，只能卖给港人，直接排除了非本地居民。可以说，有“港人港地”在前，港府此番祭出“买家印花税”限外，也就一点都不奇怪了。

　　当然，梁振英的楼市政策并非只是“限外”，其政策还包括复建居屋、增加供应等一揽子措施，比如将多块政府、机构用地改为住宅用地，把工厂大厦改建成住宅单位，加快开发新界东北的新市镇，未来三四年将有6.5万个单位推向市场，远超过去几年平均每年8000个单位的供应量。

　　梁振英能否把楼价降下来，以及他的积极作为，将给香港带来怎么样的影响，都将由时间去检验。寻路

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