房产税渐近

　　1986年，就有房产税

　　重庆、上海试点一年来，房价未降反涨

　　未来模式很可能是综合重庆、上海两地方案后的升级版本

　　本报记者 李雁程

　　8月29日，在向十一届全国人大常委会第二十八次会议作国务院今年以来预算执行情况的报告时，财政部部长谢旭人透露，国务院将稳步推进个人住房房产税改革试点。谢旭人这番表态，顿时在业内掀起轩然大波。

　　对政策最为敏感的资本市场率先反应，房地产板块突然集体下挫，并带动深圳股指也陡然直线暴跌，在随后至收市的时间里，股指跌幅不断扩大，进而创出近三年以来的新低。

　　与此同时，各大论坛、微博上对于房产税的讨论更是铺天盖地。一个税种的推出为何会令各界产生如此大的反应？尤其是，这一颇受争议的税种，距离我们究竟还有多远？

　　“隐身”20多年 浮出水面

　　“房产税并非是一个新税种，它在中国存在的时间已经有20多年了。”长期为客户提供税务、财务优化方案的北京新财富俱乐部创始人郭劲锋告诉记者，从1986年起，我国就开始征收房产税。郭劲锋说，之所以许多人从未听说过它，是因为设立时为了鼓励自住，限制出租，规定对个人自用房产免税。再加上，多年来许多房屋在出租环节中，并未纳入税务部门监管，才导致在许多老百姓看来闻所未闻。

　　近年来，为了抑制不断攀升的房价和过度扩张的房地产市场，中央和地方出台了很多调控政策。但对于调控核心的房价，影响甚微。以上海房价为例，同比2009年16193元/平方米的全市均价，2010年上海新建商品住宅均价大涨三成，已达到21699元/平方米。

　　这样的结果，导致调控加码的声音此起彼伏，在专家列举的一些手段中，房产税改革再度被提及。而改革的核心，就是向自用房产的产权拥有者进行征税。

　　2011年1月27日，重庆市突然宣布，按照国务院第136次会议决定，国务院常务会议决定部分省市进行个人住房征收房产税的改革试点，重庆成为试点之一。同日，上海市也公布《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。

　　所不同的是，重庆版房产税的征收标的，主要针对独栋商品住宅和高档住房。而上海版房产税则面对所有住宅，但设置了人均60平方米的底限，即超出部分才进行征税。

　　至此，房产税改革，正式浮出水面。

　　“试点”扩大的可能性

　　重庆、上海成为首批试点后的一年多里，房产税改革似乎进入了一个平静期。不过，近期出现的种种迹象，让坊间开始揣测，下一批房产税征收试点可能会很快出台。

　　据报道，从今年7月底以来，国税总局组织来自全国36个省市税务系统工作人员，在北京培训房地产估价技术。一位参与培训的税务人员对记者说，培训的内容很多与未来房产税征收有关。这意味着，围绕房产税试点的扩容，中央和地方有关部门正在密集进行技术准备。来自住建部的消息显示，上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标已完成。这将在支持差别化信贷和税收政策的同时，帮助政府部门全面掌握与房产税征税相关的房屋信息。

　　业内人士预期房产税试点扩军步伐将加快。媒体报道称，国务院可能在年末召开的中央经济工作会议之后批复房产税试点，正式实施将从2013年年初开始。

　　而8月20日，国土资源部官方网站发布消息称，据“国家税务总局相关人士”透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。虽然，这一消息很快被撤掉，也遭到湖北省税务系统所否认。但是，早在去年12月在海南召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会，国税总局财产和行为税司司长陈杰就曾透露，2012年要做好四项税收政策改革，其中一项就是“两湖”的房产税试点改革。

　　甚至连权威媒体新华社也发出了一篇题为《房产税开征技术日渐成熟》的文章，使得人们更加有理由猜测房产税已渐行渐近。尽管消息面变化如此吊诡，但在许多专家看来，房产税试点扩大的时间表虽不好猜测，但已经是大势所趋。而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)则认为，上海和重庆的试点过程中，已经取得了一些经验，并且试点运行的时间也比较长，所以很有可能推出不同于两地的新型模式，这一模式很可能是综合两地方案后的升级版本。

　　房产税征不征 争论依然很大

　　尽管从目前情况来看，房产税在陆续试点后，最终全面铺开的可能性非常之大。但是，仍有业界对房产税是否应该征收，争论依然很大。

　　支持派

　　房产税可以抑制房价

　　知名财经评论人叶檀(微博)是房产税推出的坚决拥护者，在她看来，房地产泡沫就是投资造成的，投资者手握数套房抬高价格，刚需者才不得已高位接盘。只有增加持有成本，才能让投资者把房子吐出来，解决这种两极分化的问题。尤其是，目前传闻的“两湖”版本，已经从交易价改为评估价，这能杜绝阴阳合同。

　　杨红旭也认为，从发达国家的经验来看，房产税不仅具有抑制房价的作用，更有优化税收结构、减少国民贫富差距、减少房屋空置等功用。

　　反对派

　　房产税不合法

　　反对声音中，最大的也是最为统一的意见，是房产税不合法。知名财经评论家水皮对记者说，法理上来说，房产税属于资产税，我资产多了，上税是必须的。但是中国的现状是，土地是国有的，我们花了大价钱，不过是70年使用权的租金而已，我也没有所有权，要交也得是政府交，因为他们才是土地的所有者和资产上涨的受益者。

　　经济学家郎咸平(微博)显然是支持这种看法，在他看来，既然中国的土地不是私有制，土地是属于政府的，并不是购房者的。那么，什么房产税、物业税等都不合法。

　　追溯

　　房产税扩围信号清晰

　　1986年

　　国务院颁布房产税暂行条例，对个人所有非营业用房产免房产税

　　1998年

　　住房制度改革，个人自住房逐渐成为主流，随后多年内房产税多次被提及，但均被搁置

　　2010年

　　1月 国办发文，提出加快研究完善住房税收政策

　　4月 国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税政策

　　9月 有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国

　　2011年

　　1月27日 上海、重庆根据国务院常务会议精神进行对个人住房征收房产税的改革试点

　　2012年

　　1月 住建部联合财政部评估房产税执行效果

　　2月16日 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在《求是》上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点

　　2月18日 住建部首提加快推进房产税

　　8月29日 国务院称将稳步推进房产税改革试点

　　房产税该咋交？

　　那么，按照重庆和上海的具体规定，房产税具体该咋交呢？中国房产信息集团长春机构的高级分析师赵新宇告诉记者，按照重庆的规定，对于独栋别墅，不管二手房还是新房，均要征税。另外对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。税率方面，对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。

　　赵新宇说，假设这个政策在长春实施，则意味着购买别墅、或者价格在1.2~1.3万每平方米以上的房产，就要交纳房产税。而上海方面，赵新宇介绍说，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征；而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按0.6%的税率征收房产税。也就是说，一个三口之家，如果名下的房产超过180平方米，超出部分就要交税。

　　抑制效果还很难说

　　虽然，房产税改革被许多专家寄予厚望。但是，从重庆、上海的具体实施情况来看，效果似乎并不明显。

　　爱房网的一份报告指出，从2012年3月开始至8月，上海二手房均价从21000元上涨至25000元，涨幅达16%。而新房市场上，上海市新房成交价格从年初的均价2万元，直到4月开始持续上涨至21918元。之后惯性上涨至7月最高点24348元，涨幅达18%，房价的涨势仍然没有停止。再看重庆的房价走势，许多媒体用价量齐升来形容。金宇咨询研究员胡向东告诉记者，从目前的情况来看，重庆、上海的房产税试点方案，对房价的实际走势影响不大，并未对购买行为形成太大的压制作用。而之所以出现这样的情况，是因为两个方案中的税率过低，范围过窄，很容易被房价上涨部分所抵消。

　　除了抑制房价外，房产税被很多专家赋予的一个功能，就是取代土地出让金，成为最为合理的税源。素有“任大炮”之称的任志强的看法更为极端，他认为房产税在短期内可能会压制购买欲望，但长期有可能会抬高房价，因为如果房产税真的替代了地方政府的土地出让金收入，成为重要的税源，那就有动力提高房价。

　　但是，数据显示，重庆2011年征收房产税约为1亿元~1.2亿元，占当地政府财政收入2900亿元的0.04%，重庆土地出让金收入820亿元；而上海去年征收房产税3亿元，土地财政收入则为1510亿元。对此，著名经济学家樊纲表示，既然是试点，就难免会出现不理想的情况，不然怎么会是试点呢。他觉得，这更增加了将试点面打开，力度加大继续尝试地需要。

　　■他山之鉴

　　外国房产税如何征？   

　　美国：是地方政府主要收入来源

　　在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。

　　韩国：用转让所得税抑制投机

　　为打击房地产投机行为，韩国政府出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%~35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到很好的控制，房价也基本得到稳定。

　　德国：炒房者无利可图

　　在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。综合