新华08网天津8月31日电(记者翟永冠、徐岳)住宅市场调控之下，底商投资成为一些人士的新选择，销售市场也一度受到热捧。但记者采访发现，由于价位普遍较高，业态定位不清晰，曾经的“热销旺铺”，如今的收益并不稳定。专家建议，管理部门要加强开发规划，投资者也要谨慎选择。

　　住宅调控引发底商投资热

　　记者采访了解到，住宅底商一般是指位于住宅等建筑物底层的商用铺位。将住宅楼盘的底层设计成商铺出售，曾一度被市场视为可有可无的“点缀”，现在却已成为国内房地产开发的“潮流”。

　　位于天津市区西南的天津高新区聚集了大量科技企业，但配套商业设施有待完善，拥有三层底商的力神广场项目成为投资热点。项目置业顾问张小姐告诉记者，“目前三分之二的底商已经销售完毕，平均价格在3万元左右。一般客户从看房到订房也就是一两周，销售还是很好的。”

　　在项目售楼处浏览资料的李先生告诉记者，“自己手头有一些资金。考虑到投资股票、基金收益不稳定，投资住宅又受到调控政策限制，还是希望买处底商投资。平时租金不低，想出手也比较容易。”

　　有媒体报道，在具备相当财力的人群中，有六成人考虑投资或已经拥有了住宅底商。房地产研究机构、仲量联行研究报告显示，今年第一季度，高达60%的商业房地产购买来自于业主自用，然而在第二季度，这一比例降为19%。

　　记者采访中发现，目前天津市区的住宅底商，价格在每平方米4万元左右。一些热门区域的价格，会达到每平方米12万元甚至更高。“在房地产调控之下，住宅投资的需求已被有效压制，而住宅底商作为商业地产的一部分，正成为人们投资的热门选择。”天津市房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满说。

　　盲目投资让底商成“烫手山芋”

　　投资底商不是稳赚不赔。在记者走访过程中，不少底商因为缺少规划、定位不清等原因，空置率过高，成为投资者的“烫手山芋”。

　　在位于天津市区以北的奥园居住区，刘先生正急于为一处400平方米的底商寻找买家。他告诉记者，“当初这里的价格不算贵，看重它的升值潜力，就和几个朋友一起投资。没想到，随着这里商品住宅价格的稳定，面积大、单价高的底商更不好卖了。现在不仅没有收益，连本钱也不好收回。”

　　两年前，做粮食生意的王振宇投资了河南省新乡市的一间底商，现在，两百万元的投资却遭遇租不出去、转让不出去的尴尬。据他介绍，底商位置靠近城乡结合部，比较偏僻，门前是一条因拆迁问题而尚未开通的道路。“这里的商圈没有形成，预想的升值空间也没有实现。”

　　专家分析，近年来各地住宅、商业地产开发速度快，引发底商数量急剧增长，如果不是繁华地段，很可能面临供大于求的风险。

　　长期关注公共管理领域的南开大学博士张翔指出，一些地区的底商遭遇冷场，与开发商缺少合理规划有关。“现在几乎每个开发住宅的房地产企业，都在项目中增设底商，使供应量在短期内快速增多，供大于求。”

　　一般来说，建筑面积小于20万平方米、人口少于6000的住宅区，商业的进入就难以赢利。而一些满足社区生活需求的超市、洗衣店往往租金较低，不能满足投资者的盈利需求。如果转让渠道不畅通，一些底商就会长期空置。

　　专家建议科学规划理性投资

　　业内专家分析，底商既为开发商提供了良好的盈利模式，也为投资者提供了收益较高的产品，同时也方便了社区生活，繁荣了商业氛围。但如果不理性因素增多，就会引发高空置率、低投资收益等现象。

　　张翔指出，对于开发商来说，科学规划、合理定位不可或缺。“在开发建设之前，一方面，房地产企业要确定好底商的目标客户群，使未来商家与区域消费需求相匹配。另一方面，还要注重与城市发展规划、人们生活习惯等因素相协调。因此，专业的运营团队必不可少。

　　徐保满认为，投资者也要在考察之后谨慎投资。首先，选择底商要看重现有客流量，注重商业活动的实用性，选择好出租、好转手的位置进行投资；同时，结合社区情况找准商业定位，制定合理的收益预期，不可盲目乐观。

　　专家还表示，政府也要承担起调控商业布局的责任。徐保满认为，城市发展进程中，要合理规划底商数量，避免供大于求。此外，作为商业地产的一部分，底商与住宅市场也有一定关联。如果底商投资过热、价位过高，会造成向住宅市场的价格传导，影响目前房地产调控正常的落实效果。(完)