以偏概全分析市场 夸大曲解政策用意

　　楼市“升温”存在过度解读(市场观察)

　　高 伟

　　房地产调控当前已经取得一定成效。目前市场仍处于消化库存、稳步回调阶段。但当前市场上各种信息满天飞，消费者真假莫辨，心理预期受到严重干扰。专家表示，所谓楼市“升温”存在过度解读成分，更未出现大幅反弹迹象。在目前的利益博弈中，包括地方政府和开发商在内的各方，均希望政策以稳定为主。

　　限购限贷是关键措施

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，此轮调控以来，从49个地级以上大中城市先后出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率，在一系列政策措施作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现。

　　朱中一说：“本轮调控重点是抑制投机投资性需求，关键措施则是限购、限贷政策。近两年来尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明其效果是很明显的”。

　　中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，未来楼市调控仍将持续，只不过“从原来的以调为主，变成以控为主”。他说，调控效果明显体现在购房群体的理性转变上，最近刚需客户是市场主流。

　　业内普遍认为，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策情况开展专项督查以后，进一步强化了中央关于严格执行楼市调控的预期。 鉴于当前市场形势，应该不具备出台调控新政的紧迫性。

　　市场“回暖”存在过度解读

　　值得注意的是，国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月全国70个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。加上此前北京、上海、广州等一线城市土地市场“高价地块”频出，由此加剧业界关于楼市“回暖”甚至“反弹”的判断，在此预期下更引发了部分恐慌性购房需求的入市，市场对新一轮调控政策出台的预期有所增强。

　　但多位业内人士认为，当前楼市“回暖”存在过度解读因素。中国房产信息集团分析人士刘卫卫认为，二季度房地产市场出现所谓“回暖”迹象，主要是因为购房贷款规模扩大，利率优惠，开发企业以价换量的销售策略以及刚性需求阶段性释放等多个因素的共同作用，带来总体成交量的上升，才因此引发出市场对房价反弹的担忧。

　　另外，在土地市场上，尽管前段时间北京、上海、广州等一线城市部分地块出现“高溢价率”成交现象，但从整体看来，即使在下半年各地市场供应放量的情况下，市场也没有出现明显过热甚至反弹的迹象。以北京土地市场为例，在经历7月短暂火爆之后，8月再次进入低迷期。

　　部分媒体夸大政策原意

　　近日，山东省在房地产调控工作会议上提出，将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。业界随即担忧，取消预售制度转而实行现房销售后，由于没有办法很快形成市场供应，有可能将形成一个市场供应的真空期，供应断档或供应偏小的现象将造成短期内房企无货可推，一定程度上会形成现房供不应求，从而造成价格上涨。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，山东预售资金监管政策被过度解读，短期内现房销售的可能性不大。“部分媒体报道夸大了政策原意，山东政策仅为正常的加强预售监管，而非取消预售制。尤其在房地产调控关键阶段，当地政府不太可能冒险出台如此激烈的政策。”

　　事实上，多位分析人士均指出，无论是政府层面还是开发商都希望近阶段政策以保持当前调控力度的“稳定”为主，而不希望政策进一步加码。

　　就企业而言，同样希望政策以“稳定”为主。当前不少房企依然面临着高库存和一定的土地储备需求，希望“以价换量”迅速回笼资金。