□本报记者 张昊

　　随着大批保障房竣工入市，保障房能否有效满足部分中低收入群体居住需求，起到平抑房价的作用颇为引人关注。近期多位接受中国证券报(微博)记者采访的专家学者认为，目前看来，不管是资金来源、还是分配制度、抑或具体的操作层面，保障房建设依然存在诸多不尽如人意之处。保障房建设就像是一出精心推出的大戏，剧本大纲已成，大幕早已拉开，但是上演的具体细节还有待完善。专家认为，商品房市场过冷过热都会殃及保障房建设，因此应继续执行房地产调控政策；同时，地方政府应当抓紧完善保障房制度，封堵监管上的漏洞。

　　部分保障房项目遭遇尴尬

　　好的分不到，差的没人租

　　最近一段时间，万科项目经理段计先非常忙，他负责的万科深圳龙华保障房0008地块项目。“这个项目，万科集团主席王石到现场视察过一次，集团总裁郁亮来过两次，住建部和省住建厅的领导更是视察过多次。这个项目不能出现任何纰漏。”

　　这样一个重要的保障房项目，却不能为万科带来任何利润。龙华保障性住房项目由深圳市政府出资，每平方米建筑面积政府出资4000元，按工程进度分期付款。虽然预算有限，但是该项目的标准却不低，每一套公租房都是精装房，每平方米仅装修成本就达800元，每平方米的建安成本接近3000元。加上其他成本，这一项目万科基本上无钱可赚。

　　这个由品牌开发商施工、地理位置优越、周边配套完善的公租房项目，很可能被深圳市政府作为对本地企业的“回馈”。一位了解龙华保障房项目的人士介绍，深圳市政府很可能将这批设施完善的公租房优先租给华为公司。“华为一直对这一项目很感兴趣，这一项目很有可能变为只面向华为的‘人才房’”。不包括土地成本，深圳市政府在龙华保障性住房项目0008地块的总投资不超过9亿元，而华为仅今年上半年的纳税就高达110亿元。

　　“即使龙华公租房项目获得成功，这也是一个不可复制、没有效用的模式，不具备示范意义。”一位房地产人士如此表示。

　　“好的分不到，差的没人租。”已经成为公租房建设比较常见的现象。由于在建设上存在质量问题和位置偏僻等问题，上海、武汉等地的一些保障房项目就无人问津。在公租房申请条件最为宽松的重庆，新建成的公租房因建筑质量、周边配套设施等问题也频频遇冷。

　　对楼市格局影响尚难预测

　　保障房需求仍存巨大缺口

　　“保障房作为中国住房改革历史上一出宏伟的大戏大幕已经拉开。然而，关于这部大戏的具体剧情和演出节奏却没有一个清晰的框架。”国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松(微博)在不久前出版的专著中表示。

　　住建部最新公布的数据显示，截至6月底，今年全国已开工保障房470万套，占年度计划的63%；基本建成260万套，占目标任务500万套的52%。业内人士表示，如按每套保障房50平方米计算，今年建成的保障房将达到2.5亿平方米，这一规模接近去年全国新建竣工商品住宅面积的一半。

　　易居研究院认为，今年竣工的可售保障房(经济适用房和限价房)成交量在全部住宅成交量的比重将达到41%，到了明年这一数字将达到65%，2014年将回落至37%。易居研究院副院长杨红旭(微博)表示，保障房大量竣工逻辑上对中低端商品房形成利空，但是这一利空作用能否实现还是一个复杂的问题，不排除保障房的数量和质量最终会打一些折扣的可能。

　　研究机构莫尼塔依据基尼系数推导出我国城镇人口的收入分布曲线，再结合各城市申请保障性住房的一般标准，估算出未来将有约57%的新婚家庭满足户籍、收入、家庭总资产等要求，受惠于政府的保障房政策。其中，约有占新婚家庭总数约22%的家庭将最终选择购买或者租住保障房。这部分新婚家庭受到保障房入市的影响，会从商品房市场上被分流出去。莫尼塔认为，保障房入市对刚需商品房直接的分流作用规模约为每年170万套，占每年新增刚需的25%左右。但是莫尼塔的分析师对中国证券报记者表示，以上预测只是最乐观的可能性，保障房建设一些制度上的问题还没有解决。

　　“保障房建设仅仅处于小学生的阶段，至于未来将对整个房地产格局起到什么样的作用，那是大学生阶段的问题。”建设部政策研究中心主任陈淮(微博)对中国证券报记者表示，现在还无法预测保障房建设的最终结果。中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏(微博)也多次表示，目前的保障房建设只是补课的阶段，未来还有很多具体问题需要解决。

　　即使3600万套保障房在“十二五”期间顺利完工，也并不足以满足未来可能出现的需求缺口，这部分需求将不得不由商品房来补充。根据巴曙松的估算，未来5年每年竣工的保障房将超过700万套。巴曙松根据城市家庭住房支付能力评估认为，我国保障房的潜在需求为7600万套，除去已经建好的保障性住房，未来保障房的存量供求缺口应为5500万-6200万套。除此之外，城市化进程还将导致每年新增保障房需求100万套。

　　保障房与商品房是一盘棋

　　商品房过冷过热都会殃及保障房

　　“3600万套保障房计划并不能简单和香港的‘八万五’计划进行类比，中国的城市化能消化这么多的保障房。实际上，香港目前的保障房已经覆盖近50%的人口，但近期香港房价还是创下了新高。”中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国表示，商品房的价格可能会受到保障房入市的影响，但对商品房价格影响更大的是市场调控和货币政策。

　　“虽然存在一些资金缺口，但已经开工的保障房按时竣工应该不成问题。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中国证券报记者表示。顾云昌认为，期望未来保障房大量上市来打压商品房市场的逻辑并不成立。“目前保障房的资金主要由地方政府提供，中央财政只负担很少一部分，而地方政府财政的重要来源是商品房的土地出让金。”他建议，应该从法律途径扩大保障房的资金来源，使得保障房有稳定的资金和稳定的建筑质量。同时，应该维持房地产调控政策稳定，商品房市场过分的冷热都会殃及保障房建设。“商品房价格上涨过快会增加保障房的需求，商品房市场过度低迷又会影响保障房的资金来源。”

　　财政部财政科学研究所所长贾康则对保障房的前景相对表示乐观。贾康认为，商品房和保障房是需要协调发展的两条轨道。保障房需要解决的是中低收入家庭的基本居住需求。如果保障房进一步发展完善，也会把年轻白领等此前不得不选择商品房的“夹心层”引向保障房，从而替代部分商品房需求。不过贾康认为，保障房建设确实存在着一些操作层面的问题。他表示，很多地方政府已认识到了保障房出现的众多问题，并已经采取积极措施进行应对，不必对保障房的前景过于悲观。