德佑地产董事长邵非说，上半年热销的豪宅项目资金已得到一定回笼。在此背景下，开发商在下半年必然会放缓营销节奏。在邵非看来，目前上海供应量和存量都最大的新兴豪宅区域新江湾板块，可能成为新的成交热点区域。

　　上半年楼市成交回暖，沪上高端市场也分到了一杯羹。

　　7月19日，德佑地产市场中心发布监测数据称，上半年，上海市一手豪宅公寓(均价超过8万元/平方米)的成交面积为3.27万平方米，较去年下半年增长0.4%，较去年上半年增长23.0%；成交均价为10.3682万元/平方米，较去年下半年上升2.2%，较去年上半年下跌1.9%。

　　德佑地产董事长兼总经理邵非称，今年上半年上海一手豪宅成交先抑后扬。其间，存准率多次下调，且连续两次降息，这对豪宅市场影响较为显著，短期内推动形成了购房高峰。邵非认为，后续效应还会影响到整个下半年。

　　“售价低于预期”

　　“部分一手豪宅项目的降价，以及黄浦江两岸高性价比楼盘的热销，是上半年高端豪宅市场活跃的主因。”邵非说。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为，开盘均价明显低于市场预期，是部分豪宅取得不俗销量的主因。

　　张宏伟举例称，陆家嘴板块的滨江凯旋门一度爆出16万元/平方米的开盘均价，而其3月开盘后售出的32套房源均价为11.8万元/平方米左右。低于预期的售价拉升了销量。而且，其开盘价格低于周边楼盘售价，也提升了该楼盘的性价比。

　　持类似观点的还有中房信分析师薛建雄。

　　薛建雄直言，豪宅成交回暖和价格下滑有直接关系。比如位于浦东的世茂滨江，单价从10万元降至7万元。

　　除了价格下滑，沪上某中高端楼盘开发商还提到，去年以来上海豪宅销量一直萎靡，积蓄了不少购房需求。加上此前两轮降息带来的刺激，推动了豪宅销售回暖。

　　该开发商在新江湾城有一个中高端楼盘在今年上半年开盘。

　　金丰易居-普润地产副总经理周华燕也说，降息等政策宽松之举，让不少购房者对房价预期产生转变。目前沪上豪宅的成交量有所反弹，情况好于去年四季度。

　　6月别墅市场冷清

　　不过，别墅市场依然清冷。

　　21世纪不动产19日发布的监测数据显示，6月至今，上海推盘时间已达1个月且推出房源套数在20套以上的别墅项目共计9个，开盘后一个月内去化率最高的项目，去化率也仅为16.7%，零成交项目占比更是高达六成。

　　“公寓不如别墅稀缺。”薛建雄认为，上半年高端公寓的成交回暖，主要因价格松动引起。因为资金紧张，不少企业不得不通过降价来回笼资金。但别墅产品不可复制，这类产品推盘量不大，企业大多是用来冲利润的。由于价格坚持，别墅成交并不理想。

　　周华燕介绍，目前上海楼市的别墅产品存量依然很高。粗略估计，按照上半年的别墅平均销售速率，现有的别墅存量消化需要近30个月，远高于其他类别产品7-8个月的消化周期。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积为976万平方米。其中，普通住宅仅234.22万平方米。网上房地产未披露非普通住宅库存的详细分类数据。

　　豪宅促销动力下降

　　多位受访者均认为，下半年高端住宅价格仍有走高可能。

　　周华燕分析，上半年大部分房企的半年目标未完成，企业出货回笼资金的需求依然存在。但他们首先会选择刚需产品回笼资金，如果没有刚需产品，则会通过相对低端的产品降价回笼资金，而剩余的高端产品则是在资金回笼后冲利润的。按这种思路，高端项目因具备一定的稀缺性，开发商在后期进一步降价或加大推盘的动力有限。

　　另有港资开发商称，高端产品销售周期长、成本高，这种产品本来就是房企冲利润用的。上半年，不少上市企业利润下滑，一方面是因为促销，另一方面是其推出的产品结构中多以小户型刚需项目为主。这类房企降价促销高端项目的动力不足。

　　该港资开发商进一步说，之所以有些高端项目在上半年降价出售，是因为房企在开发高端产品时投入资金大，占用资金周期长。加上不少高端客户受限购不能买房，房企的资金压力颇大。在没有其他刚需类产品回笼资金的情况下，不得不选择这类高端产品促销。但经过上半年的消化，企业回笼了一定资金后，继续降价促销的动力不足。

　　邵非也说，上半年热销区域的豪宅项目资金已得到一定回笼。在此背景下，开发商在下半年必然会放缓营销节奏。

　　在邵非看来，目前上海供应量和存量都最大的新兴豪宅区域新江湾板块，可能成为新的成交热点区域。