核心提示：降息所带来的购房成本下降以及货币政策更加宽松的预期，强化了房地产市场购买信心，随着楼市的资金面明显好转，成交量的复苏对价格的支撑作用逐渐体现，房价上涨风险加大。

　　新华08网上海7月6日电(记者魏宗凯)中国人民银行决定，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。本次降息时间点早于预期，且与前一次间隔不到1个月，表明央行政策力度再次加大。多家机构预测年内央行降息和下调存款准备金率仍将持续。我们分析认为，降息所带来的购房成本下降以及货币政策更加宽松的预期，强化了房地产市场购买信心，随着楼市的资金面明显好转，成交量的复苏对价格的支撑作用逐渐体现，房价上涨风险加大。即使限购和差别化信贷政策能够阻止投资投机性需求入市，短期内市场量价回升的幅度有限，但市场预期的转变将使得调控进一步显现成效的难度越来越大。

　　——降息将进一步改变市场预期

　　本次存贷款降息为非对称降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。不过，此次降息对个人住房贷款利率浮动区间不作调整，并强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明了央行着眼经济大局降息但兼顾楼市调控的政策意图。

　　据测算，2次降息50个基点后，30年期100万元首套房贷款基准利率月供下降333元，30年期100万元二房贷款1.1倍基准利率月供下降376元。国泰君安房地产分析师李品科认为，连续降息给房地产市场带来的影响还在于，在货币信贷持续宽松的环境下，刚需入市预期稳定，改善性需求也将逐步入市，销量将持续向好。

　　易居中国董事局联席主席兼总裁周忻认为，利率和准备金的调整是中国房地产的晴雨表，也是买卖房产的指路灯，房地产继续调控的动力或已不足，而置业者的购房热情和信心预计也将开始高涨起来了。

　　尽管央行未对个人住房贷款利率浮动空间作出调整，并强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，但市场人士认为，货币政策调整后资金会否大量进入房地产市场，并引发需求爆发式增长，市场预期和限购的政策执行效果是关键。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)称，货币政策对楼市的影响力，或将大于限购、限贷。连续降息，虽直接目的是稳增长，绝非鼓励房地产，但流动性宽裕后，官方却难精准控制资金流向，在楼市复苏的现状下，必有部分资金或明或喑流入房地产。更关键的是，政策支持的自住性房贷，成本快速下降，相当于央行为自住性购房降房价，自然会激励这部分人群贷款购房。应有政策对冲这一利好，否则房价又会快速反弹。

　　核心提示：降息所带来的购房成本下降以及货币政策更加宽松的预期，强化了房地产市场购买信心，随着楼市的资金面明显好转，成交量的复苏对价格的支撑作用逐渐体现，房价上涨风险加大。

　　——楼市再现“量价齐升”

　　机构数据显示，6月多个城市商品住宅成交量创年内新高，市场普遍认为楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现，在买涨不买跌的心理影响下，市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。

　　统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月增加26.6%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的月度成交量新高。上海多家中介机构估算，6月全市二手房成交套数环比5月增加四成左右，同比去年6月增加八成以上，全市二手房成交量或突破17000套大关，创17个月新高。21世纪不动产(微博)上海区域市场研究部统计显示，上半年全市二手房成交套数为8.02万套，比去年同期减少3.06%，但除1月份之外，其余各月成交套数均呈环比上升之势，且增幅已由2-5月间的5.9%-26.7%升至6月间的47.1%，这可被视为成交筑底已基本确立，且恢复速度正在加快。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月北京二手房住宅网签套数为13619套，新建住宅网签套数为11983套，两者合计达到了2.56万套，使得整个2012年上半年，楼市成交量再次回到10万套以上。6月北京二手住宅签约套数环比5月上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。而成交量的大幅增长，让原本持观望态度的购房者心态发生变化，纷纷出手入市，这一连锁反应导致了成交均价上涨。根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示：2012年6月北京城区二手商品房成交均价为26915元/平方米，多个社区报价已经与2010年初基本相当。整个6月里，价格上涨的二手房小区占比约为94%，占据了绝对多数。

　　而南京、武汉、杭州等城市，6月成交量也创楼市调控政策以来新高。中原地产统计数据显示，6月，全国主要的54个城市，月内成交量达到了22.9万套，再次延续了3月来的市场复苏。上半年这54个城市的累计成交突破百万套，达到107万套，同比上涨12%。比2011年下半年也上涨了超过10%。

　　中国房地产指数研究院发布的“百城价格指数”显示，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱认为，6月多个重点城市成交量再创新高，说明上半年楼市已明显筑底回稳。从全国来看，今年楼市政策仍以稳定为主基调，全国整体楼市交易量将呈稳中略降，各线城市成交量或出现分化。

　　核心提示：降息所带来的购房成本下降以及货币政策更加宽松的预期，强化了房地产市场购买信心，随着楼市的资金面明显好转，成交量的复苏对价格的支撑作用逐渐体现，房价上涨风险加大。

　　——市场降价预期减弱

　　专家认为，在降息和首付贷款利率优惠的刺激下，积压的购房需求加快释放，而市场继续降价预期在减弱。央行一个月内连续两次降息表明政府在调控中对于刚性需求和改善型需求的支持，随着政策发酵，楼市逐渐走出观望。

　　世联地产(微博)最新公布的2012年二季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6。报告显示，受降息影响，意愿在近3个月置业的购房者占比出现小幅提升。从购房者的预期变化趋势来看，房价看涨者人数近一年来首超看跌者，超四成购房者认为未来房价将出现不同程度的上涨。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二手房成交创新高主要有三方面因素影响，一是3、4月份刚需买家置业潮后，更多改善型需求被带动入市、需求结构也有所升级；二是政策面和信贷面近期释放积极信号，促使刚需买家入市意愿提高、节奏加快；三是贷款有所放松，6月贷款购房的套数占比已较4、5月间明显提升。

　　上海易居房地产研究院发布报告指出，由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比显示，市场已经结束压力“过大”状态，全面复苏正在启动。6月本是楼市传统的销售淡季，但在货币政策松动、部分中高端楼盘加入打折促销阵营的利好刺激下，10大典型城市新建商品住宅成交量共计719万平方米，创下17个月以来新高，接近2010年四季度高峰时期的水平，标志着市场复苏很可能正在启动。同期供应量共计617万平方米，与成交缺口102万平方米。过去两年间的房地产调控，导致了全国房屋新开工面积同比增幅持续的总体下滑，至今年4月，已经进入同比负增长，开发商手上后续可供出售的储备已经不多，供应短期内难以跟上需求。

　　专家认为，未来几个月，在不出台新的调控政策的前提下，成交量还会保持一段时间的热度，月度供不应求的局面仍会存在。按以往经验，供不应求的局面长期存在，必定会带来价格的上涨，但本次成交量的回升是否会带来价格的反弹，仍存在不确定因素，主要变量是新一轮的调控政策会否出台、何时出台、紧缩力度。另外，当前存货量偏大，有利于制约房价短期内快速上冲，尤其是销售情况较差的高端房源。