深圳特区报讯 (记者 徐强)国土资源部、国家发改委日前联合印发了《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》，其中备受关注的内容是增加了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定”，这也是我国首次将别墅类房地产项目列入最新版的限制、禁止用地项目目录中，此规定被业界普遍解读为“禁墅令”的升级版本，意味着今后别墅类开发项目将从根源上受到抑制。

　　深圳继续停供别墅用地

　　记者从市规划国土委也了解到，按照国土资源部的要求，近两年来，深圳对别墅类用地一直都有着十分严格的限制，并停止了别墅用地的供应。

　　今年年初时，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，其中就强调了“要严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅列用地”，随后，深圳市有关部门也发布了相关规定，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

　　土地利用更趋合理

　　多位专家昨在接受记者采访时表示，此次将别墅类用地首次列入限制、禁止用地目录，这是对此前“禁墅令”的加强，意味着住宅用地门槛随之提高，从中也可以看出，中央贯彻落实房地产市场调控政策的决心未变，楼市调控仍在延续。

　　在深圳市房地产研究中心主任王锋看来，国土资源部和发改委这一举措的目的在于贯彻落实节约、集约用地，从而有利于规范房地产用地供应管理，倘若这一政策得以规范落实，那么就有望在根源上摒除房价大幅上涨的可能性。

　　深圳中原地产市场研究部专家认为，此前一系列的金融政策引起此轮调控以来的市场预期转向，带动了市场新一波的成交回升，诸多言论猜测楼市会触底反弹，而从长期来看，土地市场如若规范化，房价合理回归将会大有可能。此次限制、禁止用地新目录的公布，也迎合了此前政府明确表示的支持刚需、引导预期的政策导向，此规定将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目排除在外，进一步印证了关于差别化调控政策的倾向，也有利于行业结构调整优化。

　　短期内别墅成交或上升

　　“禁墅令”进一步升级将对房地产开发企业带来怎样的影响？多家开发商均昨在接受采访时，均明确表示支持国家这一政策，但他们也坦言，这一举措会对豪宅别墅市场产生一定的影响，或会助涨豪宅别墅的价格。

　　一位不愿具名的地产开发商就认为，由于目前深圳高端别墅类产品供应本就紧俏，而别墅类用地又被列入限制禁止用地目录，短期内别墅豪宅市场的成交或许会有较大幅度上升。对开发豪宅别墅的开发商来说，目前的资金压力会因成交上升而有所缓解，但未来拿地将受到更大限制。

　　今年我市1500余套别墅入市

　　开发商出招规避“禁墅令”，纯别墅少豪宅多

　　深圳特区报讯 (见习记者 曾洁)事实上，“禁墅令”2003年首次被提出后，国土部5次强调不得供应别墅用地，但近几年全国范围内新建别墅项目仍屡见不鲜。

　　记者调查发现，与高居不下的空置率形成反差，近几年我市各类别墅项目陆续推出，也不乏老项目加推的例子。据统计，目前我市新增纯别墅项目零星可数，但利用“高低搭配”做大容积率，或者在产品设计上规避独栋概念的“擦边球”别墅项目源源不断。世联地产(微博)提供的统计数据显示，今年我市将有1500余套、约49万平方米的别墅涌入市场。

　　在售纯别墅项目约10个

　　就在三天前，记者接到南山区一别墅楼盘售楼处电话，称该项目已正式推向市场，若有意看房需提前预约。据介绍，该盘主要供应联排和独栋别墅，容积率仅为0.98，其中独栋别墅价格在6000多万元，联排价格为3000多万元。此外，香蜜湖北一集别墅、高层为一体的豪宅项目日前举行了发布会。

　　“禁墅令”在近10年的时间里被国土部5次提出，但在全国各地新建别墅项目仍高调出场，原因何在？业内人士表示，由于对别墅的定义存在漏洞，给开发商创造了打“擦边球”的机会。国土部对于别墅的明确定义是“独门独院、两至三层”，这意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅属于高档住宅。

　　据统计，去年深圳共有710套别墅产品入市，仅销售282套，今年的市场供应量较去年增加了逾一倍。记者初步统计，目前我市在售豪宅项目达20多个，其中独栋结合联排的纯别墅项目仅有10个左右，其余的均由多种豪宅类型结合，包括景观高层、叠拼、高级公寓、洋房等多种形式。但这些项目中，基本上全都有独栋别墅供应。

　　中联地产一位置业顾问分析，为规避政策，开发商以低容积率别墅搭配高容积率集合式建筑，最终使建筑用地总容积率达标，也有在设计上使用叠加等方法规避独栋概念的。虽然独栋别墅少了，但多形态的豪宅名目渐多。

　　新政对我市市场影响不大

　　深职院房地产研究所长邓志旺认为，多年来，别墅建设屡禁不止，主要原因是高端物业强烈需求的存在。另外，对于政策实行的监管力度不严也使得许多地方的别墅自由生长。

　　他同时认为，对开发商而言，别墅建设属于“天价利润”工程。一般别墅建设往往选在市郊，土地价格便宜，对周边配套设施的要求也低，利润比普通住宅高得多，而建高端别墅对开发商品牌建设和影响力有大的提升作用，可谓“一石二鸟”。

　　对于新政，邓志旺表示，我市目前存在的纯别墅项目不多，开发商已经学会各种规避方法，预计对我市别墅建设影响不大，主要影响内地多个别墅建设兴起的城市。价格方面，别墅与其他类型住宅不同，具有资源和稀缺优势，常年趋于稳定，不会大起大落。

　　部分别墅入住率不足三成

　　深圳特区报讯 (见习记者 曾洁)深圳别墅市场有种奇怪现象：一边各种类型的新别墅拔地而起，一边不少已售出的老别墅却空空荡荡。记者近日走访我市多个别墅区，发现许多“看起来很美”的别墅区，即使周末依然居者较少，空置率较高。

　　华侨城一楼龄超过10年的别墅区，荒草丛生。一售楼人员表示，这里的入住率只有30%。常年在该小区工作的清洁工冯阿姨告诉记者，由于别墅区设计老旧又临近湖边，导致蚊虫滋生，近几年老业主纷纷搬离。一位业主告诉记者，他已经将别墅挂牌出售，300平方米的别墅打算以3800万元卖出，远远低于时价。

　　在南山区另一高端别墅区内，一位中介人员正带着看房者选房。他告诉记者，这个豪宅区有多层、高层、独栋别墅和联排别墅可选择，由于坐拥两湖两山，景观资源极佳，目前已吸引包括一些国内著名歌唱家、多个互联网公司CEO和知名企业家入住。记者了解到，该项目中的别墅价格上亿，最贵的达3亿元一栋。据介绍，目前该区的入住率约为50%。

　　而在东部滨海一著名别墅区，物管人员透露，一些景区内别墅常年空置。

　　记者采访时了解到，别墅空置主要有三种原因：一是长线投资。“业主不在乎租金多少，他们宁愿空着，等待好价钱立即出手。”一位资深地产人士表示；二是功能置换。不是用来居住，而是用作会所或度假；三是环境问题。有专家指出，卫生条件如蚊虫、安全问题等，都有所影响。曾策划了红树西岸等深圳知名艺术楼盘的罗先生告诉记者，自己的几位朋友都被蚊子咬出了别墅，咬回了公寓楼。

　　“土地日”前摸清深圳土地家底

　　我市人均用地仅为133平方米

　　深圳特区报讯(记者 徐强 通讯员 王芳)记者昨从市规划国土委获悉，为迎接“6.25全国土地日”，我市将举行“全国土地日主题宣传周”活动，时间为6月25日至30日，期间将邀请180个市民参观体验春茧深圳湾体育中心、京基100大厦等6个土地节约集约典型项目，今起接受邮件方式报名。

　　目前，深圳陆域土地面积共有1991平方公里，海洋水域总面积为1145平方公里，经过30多年高度发展，深圳已经成为一座高度密集的城市，深圳人均用地只有133平方米。据不完全统计，深圳1991平方公里的土地上，承载着1500万人的就业和生活，人口密度高达每平方公里7785人，成为国内人口密度最高的城市之一。

　　据有关资料显示，香港人口密度为6420人/平方公里，广州目前的人口密度为6626人/平方公里。此次举办土地宣传周的目的是呼吁大家珍惜土地，挖掘存量用地潜能，提高土地的利用质量，以此破解深圳土地利用的瓶颈，促进深圳的可持续发展。 据介绍，今年我市土地日的主题为“提高土地的利用质量，促进深圳可持续发展”。