早报讯 “今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。”

　　4月16日，人民日报在头版头条位置刊发述评文章，探讨近期楼市回暖背景下的房价走势。这篇题为《房价调控到位了吗？》的文章援引业内人士观点作出上述判断。

　　此前的4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议在部署下一阶段重点工作时提出，要“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。

　　“市场回暖很难持续”

　　监管层有“警惕”的理由。

　　3月起，各地楼市成交量出现明显复苏。相比成交量跌入近两三年最低点的1、2月份，3月份一线城市的成交量上涨达到50%左右，市场似乎迎来了“小阳春”。随着楼市成交的回暖，房价会否就此反弹？

　　官方统计的房价数据，就此派发了一颗“定心丸”。

　　今年一季度，北京全市新建普通住房成交约1.6万套，成交均价12326元/平方米，比去年同期(同比)下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

　　国家统计局公布的2月房价数据也显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比(较1月)下降的有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。

　　一位房地产企业负责人解释，一季度成交量的回暖，受益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，“绝不意味着市场全面回暖了。” 这位负责人对人民日报记者称，开发商不可以盲目乐观，应该继续维持降价的策略，趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。

　　事实上，一季度楼市成交量的“小阳春”，也是开发商“牺牲”价格换来的。

　　据统计，今年以来，北京签约10套以上的约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。

　　且不说，4月以来，多个城市的楼市已重归弱势。

　　人民日报称，业内人士普遍认为，楼市成交量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑，很难持续。

　　“我对今年成交回暖是否可持续表示怀疑。因为限购并没有松动。限购不动，刚需能够释放多少还是在一定范围内的。”易居中国研究总监回建强对路透中文网说。

　　“去库存”将成楼市主题

　　房企面临的压力，还不只是销售重归困顿。

　　中金公司最新信用策略周报提醒，4月面临年报披露的集中期，部分盈利和现金流恶化的行业仍然可能产生估值风险，注意回避房地产及相关的机械设备、建筑建材和化工等行业。

　　上述报告提到，由于去年四季度销售环比上升以及投资环比下降，使得相关房地产发行人自由现金流缺口较三季度有所收窄，恶化状况得到缓解，但外部现金流继续恶化的趋势仍然明显——筹资现金流已连续两个季度出现净流出，即使在2008年-2009年也没有出现过这样的情形，显示房地产公司的融资压力越来越大。

　　同样让房企难以提高售价的，还有高企的库存。

　　目前公布2011年年报的70多家上市房地产企业，库存超过9000亿元，再创历史新高。同时，年报也反映出房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。《房价调控到位了吗？》文章分析，这意味着今年的楼市将以“去库存”为主题，持续的降价促销将是必然。

　　基于此，房企的开工步伐也有所放缓。

　　国家统计局13日发布的数据显示，1-3月全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速较前两月的27.8%回落4.3个百分点；房屋新开工面积同比增长0.3%，较前两月增速回落4.8个百分点。

　　而开发商放缓扩张，也直接打击了地价。去年开始，“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。

　　“未来房地产调控会呈现常态化的趋势，房地产开发的净利润率估计将稳定在10%~15%，土地成本的下降，必然会拉低未来房价的成本，房价也没有大幅上涨的成本基础。”龙湖地产有关负责人对人民日报记者说。

　　政策寻租遭打击

　　政策面同样没有给房价上行打开空间。

　　13日召开的国务院常务会议提出，要“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。这一表态让市场关于调控可能放松的预期再次落空。

　　“今年初开始，各级政府反复表示要继续坚持房地产调控，尤其是总理在今年全国‘两会’后记者会上的坚定表态，已经让市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜测彻底被否定了。”旭辉集团副董事长林伟称，只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动，市场就难以迎来需求的大爆发，房价也就不可能大反弹。

　　调控“松绑”的效果立竿见影。广东省中山市今年2月上调住房交易价格标准，被质疑“变相松绑”后改口“试行政策”，“试行”后楼市成交量环比大增60%。

　　但人民日报在16日的文章中称，楼市调控政策层面未见松动，在执行层面则进一步收紧。

　　据人民日报记者了解，一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松，包括限购、限贷在内的一些政策，通过“找人”，都能设法规避，甚至成了某种公开的潜规则。为了打击其中涉及的相关主管部门的腐败现象，确保调控政策严格落实，“部分城市已经开始调查相关工作人员，并对其中涉及的问题进行了处理”。

　　江苏省建设厅厅长周岚认为，“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心理都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。