【财经网专稿】记者 王熙喜 2月3日，DTZ戴德梁行华东区主管、董事伍惠敏告诉记者，由于境内外资金成本的差异，升级版的“限外令”(指《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》)或阻断外资流入房地产领域，加剧房市观望气氛。

　　伍惠敏表示，发改委《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》与2011年底中央经济工作会议所传达的“稳中有进”的总基调是合拍的。

　　总的来看，通知的目的主要还在于限制境外热钱的流入，确保境内宏观调控政策的稳步推进，而在这一大框架下，阻断外资流入房地产领域，也符合当前楼市调控的需要，具体可从三个方面进行理解：

　　从目前来看，境外的资金使用成本与境内相比有明显优势，而汇率差也是热钱觊觎中国境内市场的重要原因之一，以房贷为例，境外房贷成本约在3%左右的，而境内外资银行的五年期以上美金贷款利率则达到了5.5%，通知的下达，显然将对境外热钱的流入实施更为严格的管控；

　　对于境内的外籍置业者而言，虽然其既能向境内外资银行借贷，也能向内资银行贷款，但内资银行人民币五年期房贷利率已高达7.05%，明显高于境内同期美金贷款利率，由此可见，降低了境内外资银行的房贷发放额度，将令那些需要转向境内银行借贷的境外购房者的置业成本出现大幅增加；

　　事实上，虽然在上海楼市的高速上升期中，借助人民币升值等外力推动，境外人士在境内高端住宅市场，尤其是在中心城区顶级豪宅市场中的比例曾有较大提升，比如上海市新天地板块中部分顶级公寓项目中，境外置业者的比例一度高达50%以上。但随着境内调控政策的频频出台，包括2010年底以来“限外令”的推出与升级(2010年11月15日，外管局联合多部门发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定在华工作超过1年的外国人只可购买一套用于自住的住房)，境外置业者对与境内政策环境的高敏感性再次显现，市场中的境外置业者比例出现了大幅度下降，而本次通知的下达，也势必将进一步压缩目前持境外身份的潜在置业者，虽然这部分客群的比例本身并不高，但当前市场本已非常浓厚的观望情绪或将加剧。

　　(证券市场周刊供稿)