销售目标难完成 资金难腾挪

　　尽管1月份历来是楼市的淡季，但今年1月头10天北京楼市的表现还是让人大跌眼镜。

　　北京住建委网站公布的网签数据显示，2012年1月1日—10日，北京全市住宅(新房和二手房)网签总量为3286套，与去年同期相比大幅下跌了64%。

　　这其中，新建商品住宅网签总量为2335套，与去年同期相比下跌了43.8%，二手住宅网签总量为951套，与去年同期相比则下跌了81.3%。

　　2012年头10天北京新房和二手房网签量均创下了近4年来的历史新低。

　　这样的冷清在全国多个城市出现。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2012年第一周，监测的40个城市中，33个城市的楼市成交量同比下降，15个城市成交量降幅在50%以上。

　　“各地的销售状况大体都差不多。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，目前政策没有松动的迹象，限购的城市名单还有可能增加，楼市的观望情绪依然严重。

　　从2011年下半年开始，楼市的交易持续走低。2011年初还不差钱的房地产开发企业如今纷纷感受到了资金的压力。从2011年下半年起，转让项目、转让股权等方式就已经开始在房地产开发企业间出现。

　　房地产企业面临债务危机

　　就在上周，各家大型房地产企业纷纷公布了2011年的销售业绩。

　　从记者掌握的数据看，尽管大多数房地产企业2011年的销售同比都有所增长，但完成全年销售目标的寥寥无几。

　　恒大地产集团完成了全年的销售目标。2011年全年，恒大地产累计实现合约销售额803.9亿元，完成全年合约销售目标的114.8%，同比增长59.4%。

　　万科企业股份有限公司是2011年中国唯一一家销售过千亿元的上市房地产企业。截至2011年末，万科企业股份有限公司共实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%。

　　然而，2011年初万科企业股份有限公司制订的销售目标是1400亿元，显然这个目标并未实现。

　　尽管在2011年12月的业绩出现增长，绿城集团也依然没能实现全年的销售目标。2011年绿城集团累计取得销售金额约353亿元，只完成年初550亿元目标的64%。

　　金地集团2011年实现累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%，但这个数字约是年初制订的400亿元销售目标的77%。

　　龙湖地产有限公司2011年的销售目标是400亿元。今年1月9日该公司公布的数字显示，尽管该公司2011年全年实现合同销售额比去年增长了14.8%，但依然没有实现年初的目标，最终的销售额为382.65亿元。

　　2011年全年，恒盛地产控股有限公司累计实现房地产销售额133.2亿元，同比增长5.1%，但只完成2011年全年150亿元目标的88.8%。 

　　这样的销售业绩显然是2011年初房地产企业始料未及的。由于2009、2010年全国房价暴涨，几乎所有房地产企业都对2011年的房地产市场形势看好。然而，随着限购等房地产宏观调控措施的相继落实，2011年的房地产销售量开始一跌再跌。

　　“前两年市场的好形势让很多房地产企业都放松了警惕，拿地扩张的规模不断扩大。”胡景晖告诉记者，因为2011年的宏观调控史无前例地严厉，到了下半年，不少房地产企业就已经开始感受到压力了。

　　这种压力是由销售量急剧下跌带来的资金紧张。没有良好的销售量，房地产企业就无法实现资金回笼，而房地产企业属于高负债型企业，资产负债率一般在60%-80%。财务困境开始在一些房地产企业出现。

　　绿城集团是一家连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10的公司。然而，2011年9月以来，有关绿城集团陷入资金困境的传言不断出现。

　　去年9月底，绿城集团董事长宋卫平接受媒体采访时表示，接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，就转而求其次，看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后不再做房地产了。

　　到了12月29日，绿城集团无奈地迈出了宋卫平之前所述的第二步。当天，SOHO中国有限公司发布公告，以40亿元收购上海外滩地王8-1地块50%权益，绿城所持10%股权也以合计10.4亿元的价格转让给SOHO中国有限公司。

　　2011年12月30日，在绿城集团的内部刊物上，宋卫平将集团2012年的目标定为：力求生存。

　　2012年1月5日，绿城中国与融创中国发布联合公告，绿城将以5100万元人民币的价格转让旗下湖滨置业51%的股本权益给融创中国。 

　　紧接着，绿城房产官方微博连续发布三条消息，绿城集团将所持绿城墅园35%的股权，以注册资本金成本作价人民币7000万元，出售给一非关联人士；绿城集团将所持绿城锦玉之50%股权，以注册资本金成本作价人民币12500万元转让给两家非关联人士；绿城集团将所持上海静宇49%的股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售给一非关联人士。

　　并非绿城集团一家被迫转让项目缓解资金压力。

　　在北京、上海两地的产权交易所，有关房地产的挂牌就有41个。

　　北京中原市场研究部的统计数据显示，仅2011年12月内，就出现了22宗房地产企业规模股权交易，总交易金额达到103.45亿元。其中的16起，股份变动比例超过了30%。2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比2010年，分别上涨47.6%、185.5%。

　　1月10日，在深圳世联地产股份有限公司举办的“房地产行业市场趋势及分析研讨会”上，该公司董事长陈劲松(微博)表示，2011年一线城市的房地产库存不断接近2008年的高点或超过2008年的高点，二线、三线城市的库存量也在飙升。

　　“假设存货价值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。”该公司的报告给出了这样的预警。

　　陈劲松表示，2012年开发商必须面对即将到来的债务危机。

　　房地产企业是否将分化

　　对众多研究机构、中介机构提到的房地产企业的资金压力，也有开发商持不同看法。

　　在1月10日召开的搜狐焦点年度峰会——新视角论坛上，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强(微博)表示，房地产行业没有那么悲观。“到2011年11月，统计数字还显示，行业的销售没有下降，比去年还增加了8.5%，销售金额增长了11.5%。”

　　在任志强看来，开发商手里并不是没钱，大家感觉困难是因为大量资金被监管，很难进行腾挪。

　　任志强提到的这个资金监管始于2010年。当年4月13日，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地制定本地区商品住房预售资金监管办法，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　包括北京、天津、石家庄、深圳、成都、浙江、山东泰安等在内的多个地方陆续出台并实施了这样的商品房预售资金管理办法。

　　“以前开发商是5个锅盖盖10口锅，这个监管办法出来之后，开发商就做不到了。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，按照这个监管办法，一个房地产项目在没有最终完成之前，开发商回笼的资金不能用于该项目以外的地方，这就限制了开发商的资金运作，造成很多开发商资金紧张。

　　在胡景晖看来，资金监管的限制、市场低迷，再加上一些房地产企业扩张过于激进，最终导致目前一些房地产企业陷入困境。

　　“现在来看，房地产企业面临的困难将会更加严峻。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，现在的形势是，货币政策从紧，房地产企业的融资环境不会改善；市场低迷，房地产企业资金回笼速度放慢。

　　陈国强表示，不同的房地产企业，情况不一样。定位于高端项目的房地产公司，扩张速度过快、负债率高的公司，项目集中在东部沿海地区的公司，面临的压力会更大一些。2012年，房地产企业会出现一个兼并重组的小高潮。

　　“我国房地产行业的集中度很低，全国大概有6万多家房地产企业。”陈国强说，这个行业很特别，有的房地产公司在建设完一个项目之后就消失了，有的公司一直没有业务。如果能够通过市场兼并重组提高行业的集中度，对于提高房地产行业的专业化水平非常有好处。

　　全球三大国际评级机构之一的惠誉国际信用评级有限公司近日对中国2012年的房地产形势做出了判断：调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大。该公司认为，小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。

　　在胡景晖看来，2012年上半年肯定会出现一波频繁的房地产项目转让、股权转让，甚至兼并重组的市场浪潮，未来的行业发展也需要更高的集中度。但他表示，目前有一个问题值得探讨。

　　“导致2011年宏观调控的是那些有央企、国企背景的房地产企业，2010年几个地王都是这些企业造就的，2010年房价的过快上涨，这些企业难辞其咎。”胡景晖认为，观察目前的房地产市场，民营背景的房地产企业已开始降价促销，有央企、国企背景的房地产企业的项目却没有实质的降价，这些企业好像并没有太多的资金压力。

　　“很多城市的代表性地块、代表性项目都掌握在央企、国企背景的房地产企业手中，在这种形势下出现市场的兼并重组，在一定意义上是不公平的。”胡景晖说。