阴雪

　　今时不同往日，充足的资金储备量使得开发商们在这一轮调控面前显得相对从容一些。

　　“目前，开发商手中持有的现金应该超过1800亿元，上市房企中，拥有超过60亿元现金流的就有40多家。”昨日，华远地产董事长任志强在REICO工作室“2010年一季度中国房地产市场报告发布会”现场表示，如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。

　　开发商持有资金相对宽松

　　尽管多数开发商的资金状况均较为乐观，但在反映企业债务风险的净负债权益比的数据上，一些上市房企的表现却不容乐观。据业内人士透露，目前绿城中国(03900.HK)、 富力地产(02777.HK)等公司的净负债权益比超过或接近100%，意味着其持有的现金不足以支付其债务，其股东面临偿付债务的风险较大。

　　根据相关公司的2009年年报披露的数据，目前绿城中国的总债务为249亿元，净负债率为105%；富力地产净负债与权益比率为97.6%接近100%的警戒比率。

　　根据全国工商联房地产业商会旗下的REICO工作室对今年一季度房地产市场的监测，目前房地产开发企业资金相对宽松。REICO数据库的统计数据显示，“2010年一季度，本年新增房地产开发资金来源增长61.4%，增幅比去年同期增加52%，银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平。”

　　“目前房地产上市公司的负债率平均在70%左右，但净负债率比较低，在50%以下，目前资金状况是过去七八年以来最好的。”中金公司地产行业分析员白宏炜证实了这一说法，他表示，目前包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)等在内的十大开发商就持有接近2000亿元的资金。

　　任志强也表示，目前持有现金超过60亿元的房地产上市公司超过40家，“大企业的现金流在目前阶段应该说没有受到任何影响。”

　　《第一财经日报》记者查阅万科公布的2010年第一季度报告，该报告显示，报告期末该公司持有现金179.2亿元。而保利公布的一季报也显示，一季度末现金余额138.7亿元。

　　“上一次宏观调控的2008年，也是同样的情况，挺了8个月之后就基本到了尽头，很多开发商几乎快要垮掉了。”但白宏炜表示，今年开发商的资金链状况普遍好了很多，“坚持一年是至少的。”

　　任志强分析，开发商坚持的时间取决于是否继续开工。“如果缩减投资量，坚持一年没有问题；如果继续开工继续投入，就要看销售情况而定了。如果销售情况不好，现金流就会出现问题，但起码现在来看，半年之内绝大部分开发商不会因现金流导致问题的出现。”任志强强调，“这和2008年完全不一样了。”

　　聂梅生的担忧

　　来自国家统计局和REICO数据库的统计数据显示，由于楼市交投两旺，房地产开发投资的意愿也相当高涨。“2010年第一季度，房地产开发投资同比增长35.1%，增幅比去年同期增加31个百分点，比上季度增加15个百分点。同时，房地产开发企业购置土地面积出现30%的较大幅度增加；商品房新开工面积增长60.8%，增幅比去年同期增加77%。”

　　今年一季度开始的房地产开发投资量的增长态势，在图表中表现为几乎垂直向上的一条曲线。在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，这条线对于未来的房价走势尤为重要。

　　“4月中旬宏观调控以来，据我所知开发商的第一反应是不继续拿地了。”聂梅生认为这并不是好的趋势，“房价处于停涨的状态，交易量开始下降，土地的交易量和交易价格开始下降，后续如果出现房地产投资下降，新开工量下降，就预示着一年后的市场供给将下降。”

　　聂梅生表示，房地产开发投资量和新开工量导致的未来市场供给的下降，就意味着市场供不应求的现象将再次出现，而房价的报复性上涨将是市场供不应求所带来的结果。

　　“如果各个地方政府出台的政策当中，能够加上增加土地供给，就会使开发商出现的一季度的供给加大情况能够继续。”聂梅生认为，只有这样，未来房价报复性反弹的可能性才会变小。

　　而针对当前的宏观调控对于房价的作用，市场人士普遍认为，应该让房价回到去年年底的水平，将今年以来一些城市的部分楼盘出现的泡沫和虚高挤出。

　　“但从目前情况来看，达到这一目标有些难度。”白宏炜表示，目前除了个别城市之外，地方政府的调控细则普遍难产，“如果都像北京这样出台严厉的调控政策，房价会很快降下来。”

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