田立

　　近日，经济学家金岩石在一次论坛上指出，未来5年京沪房价将翻番！我相信，这样的结论对于任何一个关心楼市的人来说都是爆炸性的，尽管眼下的房价确实在上涨，且上涨幅度超出很多人预想，但要说翻番，恐怕还是要令很多人瞠目：翻番的支撑在哪里呢？

　　纵观金先生的逻辑，其基本支撑点有两个：一是城市化背景下的需求增长，二是通胀条件下的投资意愿。正如金先生所言，房地产是一个很特殊的东西，既有商品属性，也有资产属性，前者使得房价受供求关系的影响，而后者则受投资预期的左右，到底怎样判断房价的走势呢？金先生认为两者皆有，我不这样认为。

　　首先，实证结果不支持供求决定房价的结论。2002年至2003年，中国先后5次提高房贷利率，目的就是抑制购房需求并以此抑制房地产过热，但5次“升息”的结果却是房价涨了5次。按道理说，即便是政策无效，不能影响房价也就算了，怎么还会“提升”房价呢？有人说这是迟滞效应，我看最好还是不这样讲，否则每次政策出了问题我们都可以拿“迟滞效应”做挡箭牌，那哪还有科学精神可言呢？也有人说是市场不理性，且不说这样的结论对不对，就算中国的房地产市场真的不理性，那也掩盖不了供求无法影响房价的事实。唯一值得庆幸的是，自2003年6月最后一次针对房贷利率的政策出台后，就再也没有类似的做法付诸实施了，说明决策者已经对所谓供求影响房价的逻辑不再相信了。

　　其次，历史的经验证明，一旦商品具有了资产属性，商品属性那部分——从长期均衡看——也就不再发挥作用了，与房地产类似的石油就是极好的例子，上世纪70年代以后的所有国际组织和政府都笃信改变石油的供给可以改变石油价格，但信誓旦旦、操纵世界原油供给大权的OPEC又有几回做到了呢？到了2007年，OPEC的秘书长不得不站出来公开表示：石油的价格与供求没有关系！无数的事实告诉我们，只要我们承认了某样东西具有资产属性，那就要从预期和风险的角度来判断价格了。

　　其实退一万步讲，就算需求可以影响房价，那么未来中国房地产的需求就真的有那么大吗？这里面有一个基本概念的问题，那就是：什么是需求？经济学家们讲，需求就是需要且能够支付的愿望。对照这样的概念我们不难发现，如今人们大谈特谈的需求实际上只关注到了“需要”层面，而忽视了支付能力的限制。城市化确实在客观上需要更多的住房，但需要住房的人客观上都有支付的能力吗？看看现在开发商们建的房子吧，好地点、高标准、大面积，实际上我们现在所说的房价基本上指的是120平方米以上的中高档住房的价格，与大多数老百姓的真实需求存在很大差距，百姓的需求(指有支付能力的)与现在的住房供给根本就是两个坐标系里的事，这样的需求怎么去推升另一个空间里的房价呢？

　　但也有人认为，需求的外延也包括投资需求，这种需求是影响资产的价格的。上半年，我到某大学作讲座，现场的学生就问出了这样的问题，我问学生们：影响投资需求的根本力量是什么？大家一致回答是预期和风险。那还要我接着解释吗？实际上，正是这些所谓的投资需求在推升着房价，使得房地产开发与百姓真实需求越来越远，从而造成需求影响房价的假象，但这些都与城市化所产生的需求已经没有关系了。

　　金岩石先生的另外一个支点是通胀推升房价，这一点在理论上是正确的，我过去也持同样观点，但后来我重新考虑了我的立场。年初的时候，我在参加某电视台财经节目时也曾预测今年的房价将继续下降，因为今年中国经济的关键词之一就是通缩，而根据投资学的理论，房价与通胀是正相关的，所以通缩状态下的房价至少是不应该上涨的，但后来的事实证明我当初的判断有误。究竟是什么原因造成这种理论与实践的差距呢？

　　我们说房价与通胀正相关，其实是有前提的，那就是房地产市场的充分性，也就是说市场的交易双方足够多，以至于任何一方中的单一个体(或某些个体)的行为无法影响交易价格，在这样的市场上，上述理论是对的。但反观中国的房地产市场，资源的供给掌握在少数几个开发商手中，开发商把价格提起来你可以不接受，但他就是不降价，大不了囤积起来罢了，谁接受就与谁成交，于是造成了房价上升的假象。由于信息不对称，所以我们还不能准确地了解实际上的售出率，以及售出住房的入住率，但从个别开发商私下聊天得到的信息，这些数据相当的低。这些相当低的数据也从另一个侧面告诉我们，中国的房价是掌握在少数人手中，并非市场充分交易的结果。

　　这些问题其实已不是今天才有，究竟有没有解决的办法呢？当然有，那就是针对房地产的物业税，只可惜政策层迟迟不将此招祭出，很多学者也站在开发商的立场上大肆反对，于是就造就了一个相对于理论来讲畸形的市场，在这样的市场上房价与通胀又有什么关系呢(更何况我们凭什么判断未来5年都通胀呢)？

　　实际上，要京沪房价翻番用不着等5年，以现在开发商们的实力完全可以做得到，只是他们迫于舆论的压力不敢而已，那么未来的5年会发生什么？我们真的谁都不知道，但有一点是可以期待的，那就是维护房地产市场健康发展的物业税制度，一旦对于闲置囤积的房地产征收物业税的话，所有的价格神话都将露出原形，但那时我倒想看看京沪的房价是怎么翻上两番的。