回建强

　　年初的时候，世界正深陷于国际金融危机的打击中，我国经济也不可避免受到严重影响，人们普遍对房地产业持悲观态度。而进入3月份以来，我国楼市迎来了所谓的“小阳春”行情，并一直持续到现在。

　　面对当前楼市的单边繁荣，特别是在世界经济依然普遍低迷、国内经济也未有效好转的情况下，我国楼市下半年走势如何？这成为业界最为关注的问题。

　　一些观点认为，第三季度我国经济将再次探底，到时楼市也将不可避免地进行调整。也有观点认为，楼市在一系列政策推动下，房价可能出现暴涨。

　　我们认为，下半年中国楼市从整体上不会出现大幅调整的情况，而将保持一种脆弱的平衡。所谓脆弱的平衡，就好比是一个人走钢丝绳，保持平衡前行才最安全，偏左偏右都会出现致命的危险。在我国房地产业上，目前政策关注的重点、市场发展的要义依然聚焦于成交量，而不是价格。价格的暴涨暴跌对产业的健康发展危害巨大，而要稳定价格的关键就是确保成交量的稳定。目前一系列因素表明，下半年楼市的这种脆弱平衡有可能实现。

　　首先，政策面目前保持相对平稳的态势。国家研究开征物业税问题，对楼市投资会产生负面影响，但物业税短期内难以出台，这种影响目前还主要作用在心理层面和远期投资层面。同时，降低资本金比例又对房地产业有一个积极的推动作用。下半年，由于房地产业被寄予厚望，因此在房地产业能够相对平衡发展的情况下，应不会出台过于偏激的打压政策。政策面的相对稳定有利于市场成交量的扩大。

　　其次，下半年房地产投资有望实现稳定增长。虽然1~4月份房地产投资增速较慢，只有4.9%，但在国家大幅下调住房项目投资资本金比例后，房地产企业的投资意愿和投资能力将得到显著提升。国金证券最新的预测是全年房地产投资增长率为10%，我的预测比国金证券还要乐观一些，增长率在12%~15%。房地产投资规模的稳步恢复将有助于行业的健康发展，新开工面积、施工面积的规模保持稳定也有利于后市的供应。

　　再次，通胀预期将吸引避险资金进入房地产市场。央行最新的数据显示，4月底M2的同比增速为25.95%，货币增速明显加快。国际上其他国家货币投放也速度惊人，特别是美国开动印钞机源源不断将美元输送到世界各地，加剧了流动性泛滥的可能性。在这样的情况下，通胀的预期也正越来越大。由于世界经济的“伤口”依然在治疗过程中，对我国制造业而言，外需不足，则相关产业资本亟须避险，房地产业成为一个相对合适的选择。

　　综合来看，下半年很可能出现的情况是，经济再次探底，货币投放在全年8万亿元的框架内，下半年投放速度将会下降，但房地产投资将保持稳定的增长，房地产业的主要景气指标——住房成交量将延续上半年的水平。

　　(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)

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