慈 冰

　　读《批评万科——中国房地产发展反思》

　　如果让万科选一个最不喜欢的媒体人，估计蔡鸿岩就是首当其冲的那个。之前，当众多媒体统一声调对万科进行赞美和吹捧的时候，老蔡总会发出让万科觉得不那么动听的声音。更何况，老蔡最近写了本新书，标题四个大黑字就是——《批评万科》。

　　即便书的副标题表明，本书的主旨是对“中国房地产发展的反思”，老蔡也从城市化布局、城市规划、政经体制以及社会人文等角度提出16大反思，求解房地产发展的趋向大计，但不能否认的是，最先触动读者神经的依然是“万科”二字，或者是，老蔡究竟意欲何为？

　　然而，真正读过这本书的人们才会明白，对“领跑者”万科近年扩张、异动情况的深入观察，仅仅是老蔡选取的一块“切片”，从中透视出的是，房地产10年超高速发展的背景因缘，以及近两年楼市大起大落的幕后动因。

　　“虽然此书题目为‘批评万科’，但实则是重在对行业起步、争抢地王、房价暴涨、地产寡头、房价回落等房地产行业发展周期中不同阶段的深入思考。”前建设部某位已卸任的老同志读过书稿后称。

　　解剖万科

　　不难想象，这样一本书的出版，定会让万科很不高兴。据说，中房协本周召开年会，万科总经理郁亮曾专门询问房协领导，所邀记者是否包括老蔡？在得到否定的答案之后，郁亮方才安心参会。

　　坊间传闻不可全信，但从另一个角度说明，对万科，老蔡这回是真刀真枪的真批评，并非玩一个噱头来吸引读者的眼球。可问题是，“学习万科好榜样”的口号仍然在人们的脑海中回响，打出“批评万科”旗号的老蔡，能否从客观、独立、严谨的角度看待这个中国最大的房地产企业，他的批评又能否经得起时间的检验？

　　的确，从房地产开发的专业化、职业化，以及企业治理的规范化程度上讲，万科在中国房地产企业中应该说是达到了最高的水准，可即便是企业达到了这样的境地，在“企业社会公民”的旗号之下，却也有汶川地震面前，王石不慎之语在公众心目中失分的情况；在专业化和服务客户的金字招牌下，却也有北京万科城市花园业主13年拿不到房产证的事实存在。

　　另外，万科王石的一颦一笑，牵动着房地产行业的神经。2008年年初，王石“拐点论”在中央电视台传递至全国，他号召年轻人三年内不买房，同时，万科从年初开始在深圳、杭州、南京率先引领降价促销，继而北上向北京等城市蔓延降价。中国房地产市场火热上升十年之后，自此一夜之间进入了冰寒期。

　　“这本书力图解决的一个问题是，身为开发商的王石，为什么会建议老百姓三年之内不买房？”在房地产领域报道长达15年之久的老蔡想弄明白，王石是商人，商人的本质就是逐利，那么，这样的话语背后到底包藏有什么样的目的？王石和万科真正的企图到底是什么？

　　事实上，2008年，万科的先知先觉已经使其在即将到来的行业“洗牌”中，占得了主动权。王石透露，由于万科的“提前撤退”，使其市场占有率不断增加，特别是今年在楼市环境不好的情况下，万科的市场占有率提高了50%。“我们感谢宏观调控。恰好是因为宏观调控让万科提前进行了准备，到现在我们比较主动。”王石说。

　　然而，万科又是孤独的。虽然2008年800亿元的销售目标没有实现，但率先降价的万科已经将其他房地产企业远远抛在身后，但商业利益得到最大保证的万科却没能获得同行的尊重。

　　“国人习惯以‘解剖麻雀’的方式来解决问题，《批评万科》则无疑是解剖大象，这必然更富趣味性。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟在翻阅这本书后做出如上评价。

　　反思行业

　　追溯万科的商业经历可以发现，历史总是惊人的相似。1985年，国家对机电产品进行清理，王石敏锐地觉察到，他所从事的录像机生意将会遇到一个寒冷的冬天。

　　“必须迅速走货，不惜亏本，溜得越快损失会越少；资金回笼了做新的生意，将亏的赚回来。”通过一系列的营销手段，万科解决了存货积压，在录像机价格大幅下跌之前，资金得以迅速回笼。但在如今，有着同样语调的“松山湖讲话”至今没得到万科的承认。

　　一些真正将万科视为学习榜样的中小开发企业现如今发现，王石发表正面形象的“高谈阔论”，表面上是政府公关，实际上是借着调控的大势，达到自己企业的目的。有观点认为，万科的发展路线很清晰：舆论造势——拖垮对手——清理市场——大举并购——形成垄断。

　　“‘龙头老大’这个词通常总会让人联想到稳重、领袖、处变不惊。但作为国内房地产行业的领军企业，万科身上呈现的却是典型的‘异类’气质。正是这种‘非主流’色彩让万科有些诱人，又有些唬人。”曾有媒体将万科形容为：“圈子”外的“老大”。随着媒体对房地产的专业化了解越来越深入，对万科一边倒的赞美和吹捧的报道已经难觅踪影。在客观、独立的视角下，一个完整、真实的万科正呈现在公众的面前。

　　“局外人虽不如局内人更了解情况，但却能更公正地判断。当一个企业长期以透明的姿态面对公众时，公众就不会被一时或个别的事件所误导，会做出正确的选择。就像这本书也是一种选择，选择了一种不同常规的视角，选择了不同的描述和不同的评价方式。”华远集团董事长任志强说。

　　社科院尹中立教授认为，中国的房地产行业完成了从波峰至波谷的切换，市场的各利益主体也从狂热转为冷静，只有在这个时候，各种思想的火花才能够得以被世人认真咀嚼。

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