万达转身

　　过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售来投资万达广场。现在万达欲向“轻资产模式”转型：万达广场的建造、招商、营运、电子商务等均由万达做，但投资全部由别人出。

　　步入花甲之年的王健林，正在开启万达[微博]集团第四次转型之旅。

　　1月17日，万达集团在武汉召开2014年年会，全面拉开向商业、文旅、金融、电商四大领域布局序幕，并宣布在2020年成为万亿级的世界一流跨国企业。

　　万达集团曾是偏居东北大[微博]连的一家地产商，以旧城改造起家。在王健林的带领下，经过26年的苦心经营，万达已在全国开业107座万达广场、51家五星级酒店、1247块电影银幕、62家百货店、81家量贩KTV，是全球商业地产龙头企业。

　　不过，万达并未安于现状。“不要谈什么理想、情结。在商言商，万达做文化产业就是要赚钱。”王健林说。

　　“就是为了跟迪士尼竞争”

　　去年12月20日，武汉天气晴朗。这是个周末，在万达的商业街——楚河汉街上，购物的市民人头攒动。连接汉街两头的是即将开业的万达汉秀剧场和万达电影乐园——这两个项目被王健林称为“武汉双骄”。

　　当晚，王健林陪妻儿等人观看了汉秀首映式。“汉秀成功演出后，世界将无秀可看！”王健林引汉秀设计师弗兰克·德贡的话说。

　　“武汉双骄”开业注定是2014年万达的标志性事件。这一年的2月7日，王健林在集团总部举行的新春团拜会上提出了“标志年”一说，并激励全体员工：“牛马年，好种田”。

　　“现在你或许还没有发现万达这一年的变化，但今后你就会记住‘2014’这一重要年份。”这一年，对王健林来说收获颇丰：“武汉双骄”开业；万达商业地产在港上市；万达首个电商平台公司成立；收购了12家旅行社，收购频次之高使仅成立一年多的万达旅业营业收入高达75亿元。另外，自去年9月以来，万达先后宣布在无锡投资360亿元建文化主题公园，在青岛斥资500亿元打造“东方影都”，在广州投资500亿元建广州万达文化旅游城等。

　　万达海外战绩也不俗。记者翻阅去年万达集团官网资料发现，去年七八月份成为万达海外市场丰收期，在美国芝加哥、洛杉矶，澳大利亚黄金海岸等多个海外项目签约或中标。除此，王健林还在北京总部接待了多位来访的国外文化界重量级嘉宾。

　　王健林直言，万达对海外最感兴趣的是文化娱乐业的并购，其次是投资酒店。万达高管人士向本刊记者透露，未来万达还将有更多收购计划。

　　2013年王健林出席夏季达沃斯论坛(大连)接受《支点》记者采访时表示：“如果不并购全球第二大院线集团美国AMC，万达院线靠自己开店永远成不了世界第一。”

　　王健林东奔西战，构建的是商业、文旅、金融、电商四块基石——这四块基石将做实万达霸业。

　　汉秀首秀三天后，王健林在股东大会上首次将万达定位为“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”，这是万达第四次转型的内核。

　　王健林在接受《支点》记者采访时明确表示，万达集团到2020年的目标是世界一流跨国企业，每年保持15%的增速，2020年资产接近1万亿元，收入至少会超过6000亿元，净利润600亿元。

　　花甲之年的王健林仍然不服老。有记者问他何时退休？他说到万达成为万亿级跨国公司时才罢休。

　　王健林并非在赌气。他眼里的竞争对手并非马云[微博]，而是迪士尼。目前万达在广州、无锡投资的万达城项目，比邻香港、上海两大迪士尼乐园。

　　“中国有200年的被压迫史，很多人形成固定思维模式，认为西方的东西好。为什么我要在广州做万达城，就是为了跟迪士尼竞争。”王健林还给新项目下了两项硬性指标，“今后我们可从入园人数、营业收入比谁更强。如果我们做得更好，将来也可去美国投资主题乐园。”

　　“万达电商一定不是卖商品”

　　王健林有着强烈的危机感，他曾多次在公开场合表示，中国房地产业不能再走大规模、快速增长的粗放式道路，未来10年是房地产最后一次转型升级的机会。

　　押宝O2O是万达未来发展的一个方向。电商将会成为万达集团的创新与融合者，也将是万达转型升级的先锋军。

　　王健林称，近年来，网上购物的增长速度开始呈下降趋势。不过他并不排斥电商，他还加快了在电商领域的布局。

　　“面对电商，要懂得创新；被动迎合，最终会面临死亡。”去年，王健林与腾讯、百度[微博]联手成立了电商O2O平台。他表示，互联网思维就是创新，就是没有定式，“我们不应该有线上、线下这种固定思维，我们要融合线上线下，形成互动融合的消费模式。万达电商一定不是卖商品的，而是卖服务，会利用好我们线下的终端。”

　　公开资料显示，预计到2020年，中国的消费品零售总额即将达到50万亿元，通过电子商务完成的交易大概能占到40%，也就是有20万亿元将来自电子商务。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱告诉《支点》记者，万达应充分挖掘现有商户和用户价值，利用互联网思维创新服务模式，围绕两者需求开拓新的盈利点。

　　比如，现在的购物广场，都配有停车场，但停车场的体验却不怎么好：顾客来了不知道有没有停车位，甚至在门口等个把小时才能到地下停车场，下去了也不知道哪里有空位。增强购物体验的服务，正是未来万达电商的商机所在。

　　万达商业地产招股书上显示，2014年万达客流超过15亿人次，预计到2020年将超过60亿人次。万达旗下的所有业务板块均将使用被万达收购的快钱支付平台，并将推出商家与会员使用快钱的大幅度优惠。无疑，万达拥有的全球最大线下消费用户，或将推动万达成为中国最大的电商企业。

　　记者从多个渠道了解到，今年万达将推出“一卡通”购物卡，该卡可在全国万达旗下物业消费，该卡还可享有打折、积分、抽奖、增值服务等功能。“这张卡将把万达与商户紧密联系起来，不仅改善了用户的体验，还将为万达带来资金流、信息流、物流等信息，这是用互联网的理念提供服务。”丁祖昱称。

　　“轻资产模式”去地产化

　　在第四次转型的风口，万达要下一盘更大的棋。

　　王健林说，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

　　万达商业地产的转型力度更大。一直以来，万达引以为傲的是“重资产模式”，“18个月建一个万达广场”，从选址到拿地、投资、建设、管理全部自行完成。

　　王健林的第四次转型，先拿“成名作”万达广场这一经营模式开刀。

　　1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。这标志着万达推出“轻资产模式”，开始显现威力。

　　所谓“轻资产模式”，即由外部投资方出资，万达负责选址、建设、冠名、招商、运营管理，投资后项目的产权归投资方，租金净收益则由万达与投资方按一定比例分成。

　　万达的“轻资产模式”没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为，突破了商业地产开发在金融上的先天不足。“轻资产模式”的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。

　　万达集团发布万达2014年业绩显示，去年万达文化集团收入341.4亿元，同比增长32.3%；万达百货收入256亿元，同比增长65.3%。可以看到，万达集团的非房地产业务增速，在去年首次超过了以往万达赖以生存的房地产业务。

　　“万达再次转型离不开资本的配合。”多位接受《支点》记者采访的房产界人士分析指出，未来几年内万达多个板块将迎来上市高潮。

　　不过，王健林曾多次公开表示“万达不差钱”，万达旗下项目上市只是为了增加公司的透明度，达到跨国公司各项管理标准。

　　一直以来，先招商再投资的“订单模式”是万达的杀手锏，万达商业地产项目开业后一直保持较高的出租率。但随着房地产市场“退烧”，万达要继续维持高速成长，则必然要打开资本市场通道。

　　记者从万达集团官网上看到，2014年上半年，万达商业地产在上市前就已在海外成功发行了6亿美元的10年期无担保债券。

　　对万达来说，上市融资或许是快速解决资金缺口的最有效途径。

　　熟悉万达发展模式的业界人士指出，上市有利于万达关联业务协同发展，是对万达现金流的极大补充。从股市融资更有利于万达从事文化旅游等长线投资。王健林亦曾直言，现金流永远比负债率更重要。

　　解除资本后顾之忧，王健林与他掌舵的万达才可以更加从容地下一盘更大的棋。

　　“难以保证不再摔一两个大跟头”

　　对于将要步入而立之年的万达而言，需要解决的难题亦不少。因为中国房地产市场进入下半场，留给万达转型的时间不多了。

　　万达一直快速成长，得益于它强有力的执行力，及“低地价、快速周转、以售养租”的发展模式。

　　资料显示，自2000年起，从第一代单店模式到组合店，再到后来被称作“城市综合体”的购物中心，万达商业地产单个项目的体量已经从5万平方米、10万至15万平方米扩展到今天的20万平方米以上。

　　事实上，以万达为代表的高增长、高周转的“以售养租”模式，恰恰是资本市场的最大顾虑。如何最大化提高运营能力，提升租金水平，将是万达在未来需要解决的难题。

　　目前万达自持物业面积达1470万平方米。万达在物业租赁和管理运营方面有较大的提升潜力，在相关商业地产形成有效联动上还有提升的空间。

　　在转型途中如何提升众多商业项目租金，也考验着万达。尽管近年来万达的租金水平也呈稳定上升趋势，每平方米的月租金从57元涨到目前的75元，相当于每天2.5元，但现实并非这般美好。

　　在招股书披露的前十大租户中，排第一的是万达百货，占租金收入的14.5%，其次是万达电影院线，占3.0%，第三为一家国际连锁超市运营商，租金贡献占1.8%。这意味着万达一旦提高左口袋的租金，右口袋的业绩将会下降。

　　此外，万达在转型的道路上还有三道难关。“万达商业的问题核心是用怎样的新模式去打破或提升原有模式，冲破笼罩在头上的天花板，这需要万达有与时俱进的创新思维。”丁祖昱表示，传统行业普遍强调服从和执行，但互联网时代更看重创意和创新。

　　在企业文化和体制方面，万达需要突破传统思维藩篱，同时还要警惕既有文化对新公司、新业务的渗透，从而避免扼杀其创新能力。

　　作为万达的掌舵人，王健林能否紧跟时代步伐，亦将深深影响万达霸业的成败。

　　丁祖昱认为，以今天王健林的年纪看，完全接受不断更新的互联网理念着实有些困难，“万达可以考虑王思聪接班，天天发微博、微信并有大量电商体验的王思聪，或许能够带领万达闯出一片新天地。”