上海楼市新投资潮真相

　　上海这波新投资客的重点是豪宅和写字楼项目，投资区域都集中于市中心，其中写字楼则多是按层，甚至按幢来买

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　“从7月到现在，我大概只有两个周末是在家休息的。”在上海专做豪宅和写字楼中介生意的David Xu告诉《瞭望东方周刊》。之所以如此忙碌，是因为这几个月来，他几乎是一天不落地接待来自台湾和香港的客户，奔波于上海各个豪宅和写字楼项目中。

　　David来自台湾，十多年前来到上海工作，从一个普通的房地产中介店长做起，如今拥有一家自己的中介公司，客户主要是从台湾和香港来到上海的投资客。

　　“最近1年来，上海写字楼的平均价格已经上涨了约15%。”David说，这波投资客的投资重点是豪宅和写字楼项目，而且投资区域都集中于市中心，“豪宅项目都是以千万级别起步，写字楼则多是按层，甚至按幢来买。”

　　上海新一波楼市投资潮是否已经卷土重来？

　　豪宅投资回暖？

　　“2012年4月到7月上半旬，上海的二手房豪宅交易出现了回暖。8月，上海豪宅二手房的成交量，已经达到了1、2月的近3倍。”上海志远地产总经理钱建国告诉《瞭望东方周刊》。这应该算作2011年10月以来观望客户的一次爆发。当时上海楼市打折风渐起，郊区的豪宅市场也不例外，龙湖旗下的一个豪宅项目，新房的成交价较之前一期的真实跌幅高达15%。打算购买豪宅的购房者自然也有了观望的想法。

　　不过，豪宅的稀缺性决定了郊区豪宅的降价对市中心项目不会产生影响。事实上，尽管楼市调控进行了很久，但上海核心地段即内环和中环内的豪宅二手房价格始终保持稳定。于是从2012年4、5月开始，降息的预期和对房价反弹的担忧让观望的购房者重新入市。

　　但钱建国认为，就此认为投资客重新大举入市并不太准确，因为许多人买房是为自住。“很多买家都是以子女的名义购房，有的就直接是把豪宅作为子女婚房，也正是这个原因，精装修的豪宅最受市场追捧。”

　　“当然也有单纯为投资的，不过他们所占的比例大约只有楼市调控前的20%。”钱建国说。当然，现在自住的买家也同时抱有投资的动机，但整体而言，绝大多数买家对投资期限的预期变成了长期或是超长期。

　　钱建国告诉本刊记者，这波购买豪宅的客户，主要是实业起家的民营企业主，上市公司老板或高管，以及来自台湾、香港的投资客。这些人各有偏好：民营企业主喜欢购买别墅、大平层；上市公司老板和高管喜欢老洋房；台湾和香港的投资客则青睐江景豪宅。

　　这些人在2012年的活跃程度可以从统计数据中看到。公开资料显示：2012年1月~10月，上海单价在5万元/平方米以上的新建商品住宅成交1300多套，同比提升8%以上。其中，单价在10万元/平方米以上的新建住宅成交110套，即平均不到3天就能售出一套。

　　“十一黄金周之后，温州很多人都到上海看了别墅项目，这种热闹的景象已经好几年没看到了。”温州投资客徐华新告诉《瞭望东方周刊》。10月最后一周，他在上海接连看了好几个别墅项目，“经常能碰到同乡甚至是熟人。”

　　自2009年以来，温州投资客逐步撤出上海，“一般都是先把普通的住房脱手，最后留两套别墅、豪宅看情况，但2012年以后，身边朋友基本不再出货，反而是逢低买进了。”

　　徐华新所说的10月最后一周(2012年10月22日~10月28日)，上海新增住宅供应面积中，公寓项目面积为13.7万平方米，环比回落2%，别墅项目则达5.1万平方米，环比提升6.3倍。显然，开发商也看到了市场的热情。

　　但徐华新也说，他所认识的投资客，在买进别墅的时候大多抱着抄底、长期持有、重视出租的态度，“不能简单地等同于前些年的炒房，更应该算作是人们对资产配置的重新安排，觉得这里有一个价值洼地而已。因此，一旦豪宅价格回升得多了，资金也不会继续跟进。”

　　谁在整层收购写字楼

　　上海的写字楼市场自2012年8、9月份以来也出现了罕见的大增长。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年9月中上旬，上海新建办公楼项目累计成交719套、11.78万平米，环比套数下降4.01%，面积增长74.34%，同比分别增长7.15%和41.77%。成交均价约为3.29万元/平米，环比增长64.81%，同比增长70.74%。

　　大幅增长的主要原因，就是内环内的写字楼大笔成交。在成交面积前十名的项目中，内环内的项目占据前4名，占总成交面积的60%多。成交均价超过4万元/平方米。这其中，还有3个项目为大宗交易，成交金额分别为18.24亿、6.79亿和2.43亿元。

　　业内消息称，这3个大宗交易项目，疑似整栋或整层购买。据21世纪不动产上海区域市场研究部的不完全统计，今年1~9月份，按月统计，上海写字楼市场出现疑似整购交易16次，月均1.78次。

　　公开资料显示，2012年前8个月，上海办公楼开发投资额约为2036亿元，同比名义增长35%。同期住宅和商业营用房同比的增速分别为10.6%和25.7%。

　　写字楼的优势在于始终“稳中有升”。钱建国说，目前投资写字楼的购房者，主要看中写字楼的租金长期回报和物业的稳健增值。以上海为例，上海写字楼的租金涨幅一般都略高于GDP的涨幅，租金回报率一般在物业价值的3%上下。租金回报虽然不高，但却稳定。物业增值就较为客观了，以目前的情况来看，上海写字楼的价格在6到8年间就能实现翻倍。

　　收益虽然不错，但对资金的占有量大，资金成本也很高，所以，即便投资写字楼，也多是出于资金避险、追求稳定现金流的考虑。David Xu告诉本刊记者，他所接待的香港、台湾投资者在上海投资写字楼时，“很多都是把在海外的投资资金抽回来，寻找一个风险较低但回报稳定的投资标的。他们觉得一线城市的市中心写字楼还保持着长期上行的趋势，但他们也对价格非常敏感，一旦超出预期就果断放弃，不存在追高的说法。”

　　钱建国告诉本刊记者，目前购买写字楼的购房者，很多都是自己拥有企业的民营企业老板，他们买下写字楼，既能自用，又能享受到资产增值的收益。

　　21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明则告诉本刊记者，目前写字楼市场的火热原因，除了投资客增多外，还有其他多重原因。一是上海高端写字楼的供应量比较稀缺，一旦入市总能吸引公司或机构整栋或整层购入；二是一些公司年内财政预算有剩余，会在年底突击花钱购入物业，所以每到年底大宗物业成交往往会增多。

　　相比之下，商铺投资则降温明显。最重要的原因是租金下跌严重。同时，投资客也不再寄希望于资产升值，而是更看重租金回报，于是大量出逃。21世纪不动产上海区域商业地产部高级经理马丽娜告诉本刊记者，目前上海小型商业除经营餐饮的店面较为稳定外，其他类型经营者的换手率往往都比较高。这对商铺租金回报产生了很大的削弱作用。以普陀长风板块内的新西宫为例，该项目内一套不到20平方米的商铺，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月时就已经下调至约6000元，降幅普遍达20%到30%。

　　开发商转型

　　不管传说中的楼市投资潮是否真的卷土重来，可以看出，这些投资资金的走向目前也正是开发商转型的方向，未来很多开发商也会和这些投资者一样，靠“持有”获利。

　　2012年9月26日，上海知名度极高的老牌高端社区也是最大的旧城改造项目---虹口虹镇老街项目调整了规划，其开发商瑞安房地产改变已经沿用了15年的单一的住宅开发模式，在保持原有开发总量不变的前提下，将3个街坊的用地从居住调整为商业，被业内视为中国大型开发商全面迈入转型期的标志事件。

　　新规划中的商业商务项目面积超过50万平方米，比2003版规划多出一倍，其中包括170米高的国际甲级办公双子塔楼，一站式家庭购物中心，一个号称亚洲最大的美食市场，以及一个娱乐文化艺术中心。瑞安房地产行政总裁李进港告诉《瞭望东方周刊》，基于中国房地产调控政策和市场发展趋向，瑞安房地产未来将进一步提高商业地产比例，以住商联动的方式积累地块价值。此前，业内一直传言，由于拆迁难、成本高以及宏观调控的影响，旧城改造项目给瑞安集团带来了巨大的资金压力。

　　瑞安房地产总部设于上海，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安集团在内地以旧城改造和商业地产闻名，上海新天地、企业天地、创智天地皆为瑞安房地产旗下项目。

　　李进港所说的趋势，从瑞安房地产的业绩数据中可见端倪。2012年上半年，瑞安房地产的营业额为16.43亿元，同比下降8%。其中，销售额由2011 年同期的52.70 亿元减少71%至人民币15.46 亿元。

　　瑞安房地产官方声明称，合约销售额及平均售价的下跌主要由于销售物业组合变动所致，由原先上海等一线城市的项目销售转为平均售价较低的二线城市项目销售为主。

　　与之对应的，是上半年受惠于现有投资物业组合，及新购入已发展成熟的投资物业瑞安广场及上海新天地朗廷酒店所贡献的租金收入，租金及其他相关收入由去年同期人民币4.05 亿元增长39%至人民币5.63 亿元。

　　扩大瑞虹新城规划中的商业面积，显然也是瑞安房地产在此趋势下，出于放大租赁业务规模，获取稳定增长现金流的考虑。其实，李进港早在2011年就曾在接受媒体采访时透露瑞安房地产的变革方向，而当时他的依据就是“国外比较成熟的地产商在商业物业上的租金收入，占公司收入的比例是40%到50%。租金是比较稳定的，不受住宅房价周期影响”。

　　实际上，自2011年以来，房地产企业纷纷改变业务格局就已成了较为普遍的趋势。绿地集团董事长、总裁张玉良告诉《瞭望东方周刊》，绿地集团未来几年的房地产业务增长将主要依靠商业地产。其中商业地产部分的业务将三七开，其中七成为办公楼及一般性商业设施，此部分物业将直接出售，其余三成为酒店、商场类物业，用于长期持有。而这七成直接出售物业，未来将在绿地所有的出售型物业中占60%以上比例，住宅的比例将下降到40%以下。

　　2012年8月，SOHO中国在举行中期业绩发布会时，董事长潘石屹[微博]指出，SOHO中国未来将从销售模式转型为持有，原定230亿元的全年销售目标也降低一半。

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