地产商谁最有钱途

　　在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。

　　文|本刊记者 王雨佳     出处|《英才》杂志2010年7月刊

　　房产税不请自来。

　　5月31日，国务院批准了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步推进房产税改革”被列入了今年的财税体制改革的目标中。尽管执行细则还没有出台，但是，比起2009年“研究开征物业税”的政策表述，今年的政策又向前迈了一步。

　　实际上，从3月到4月，不断出台的房地产政策已经显示了政府调控的决心。

　　4月17日，紧接着“78家非地产主业央企退出房地产业务”的动作，国务院出台被称为“国十条”的通知明确指出：通过严控“第二套房贷”、“部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的政策，抑制商品房价格过高、上涨过快。

　　此后不久，北京率先出台地方政策，打击炒房行为。而5月底，广州、深圳等地相继推出实施细则，主要限制购买多套房的银行贷款。而截至5月31日，上海的细则仍然在“研究中”。

　　从5月到6月，随着诸多政策面世，房地产市场成交量应声而落，A股市场也备受牵连。而且，“中央将继续实行更严厉的地产新政”的传言甚嚣尘上，对楼市未来价格的下跌预期拖累了正常的房地产交易。

　　但是，任何行情中都会有机会。在住宅地产市场“遇冷”的同时，不少地产企业已经有了新动作。有消息称，万科、绿地、保利等知名地产企业都开始试图更大力度地进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。

　　在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。

　　政策风向标

　　“其实，一系列调控政策的目的并不是要摧毁整个房地产业，进而再摧毁整个中国经济。”针对近来“房价将大跌”等一系列传闻，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《英才》记者采访时表示。“此次的政策是严厉的，但是文件上只说要控制房价过快上涨，没说不让它涨。是媒体放大了字面含义，把意思变成了‘中央不让房价大跌就誓不甘休’。”

　　实际上，自1998—2008年的10年间，中国的房地产市场经历了6次大的调控，从收紧到刺激，从刺激再到收紧。

　　“调控已是常态，如果哪家地产企业还对调控大惊小怪，则说明这家企业太不成熟。”聂梅生说，调控的目的只有一个：让政府的“有形的手”、市场的“无形的手”和老百姓的需求，三方利益达到平衡点，“每一次调控，打击的都是打乱平衡的人。”

　　那么，此次调控针对谁？从住建部、国土部、银监会等多个部门的动作来看，打击对象应该是那些投机性投资群体，其中包括炒房客和扩张性地产企业。

　　国土部内部人士曾对媒体表示，此次，国土部联合央行出台的打击囤地、严格规范土地出让金缴纳等多项政策，直接针对那些利用金融杠杆大量囤地、炒高地价的企业。“所以，手里有不少地的企业比较痛苦一点，恒大就是其中之一。多数的上市公司撑到今年底没有问题，像万科，手中握有100多亿现金，即使市场一直冷下去，它只要减少开发，资金链就不会断。”

　　业内人士表示，“经过十几年的发展，有一定规模的地产公司都有一整条生态链，链条上有银行、地方政府的支持。挺过了2007年那场调控的公司，这一次也不会有问题。”

　　“制度导致土地出让金和地方政府的财政密不可分。这个制度不改革，调控会带来更严重的问题。所以，历次调控之后，房价上涨得更凶。”中坤集团董事长黄怒波则从另一个角度向《英才》记者分析了房价的趋势。

　　SOHO中国董事长潘石屹则再次预言：因为调控，土地和房屋供应量小了，未来2年内，房价会更大幅度上涨。

　　“只要中国GDP每年的增长超过2%，房价就会跟着上涨。在过去的20年中有将近3亿人口从农村进入城市，未来20年还将有2亿多人要进城，他们一定需要房子住。对于企业来说，相比钢铁、汽车等产业，房地产业仍然是最具投资价值的。”搜房网C E O莫天全对《英才》记者分析道。在他看来，中国房地产业还处于规模性扩张阶段，在调控之下，地产企业的利润会受到影响，但大部分企业都会平安无事。

　　至于这些严厉的政策何时结束，聂梅生说：“北京市的政策，文件用了好几个‘暂时’，这就已经说明了问题。什么时候市场回归平衡，政府就会收回严厉的政策。”

　　谁有能力转型

　　“2010年，住宅地产仍然有前途，但是商业地产、旅游地产的前景会更大。只不过，后两者不是所有地产公司都能干的。”证大集团董事长戴志康这样对《英才》记者说。

　　尽管金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅地产缓慢，但最近的市场数据显示，在今年的一季度，商业地产复苏明显加快。聂梅生认为，政府的政策没有刻意扶持商业地产，商业地产的复苏主要原因是中国经济的复苏。其次，商业地产更多的是和基础设施建设相关。“4万亿投下去，修了那么多的铁路、公路、地铁，沿着它们自然会形成商业圈；一些新兴的产业基地形成之后，周边也需要配套设施。”

　　“在住宅地产的投资遇冷之后，相当一部分的楼市资金转向商业物业，这也带动了商业地产的开发。政府应该正视这些投资需求，一味的打压不是解决办法。”黄怒波说。

　　如今，商业地产投资热潮正在慢慢涌动。在2009年底，万科宣称要将持有型商业地产比例提高到20%。4个月后，已经有3个大体量的商业地产项目在万科的运作中。保利近日也露出口风，在未来3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。而金地今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

　　“商业地产和住宅地产这两种模式的区别是，前者具备长期的稳定收益，没有暴利；后者投资时间短，回款快，可以快速膨胀。”莫天全分析。

　　刚刚凭借商业地产的成功成为中国首富的大连万达董事长王健林认为：“做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。”事实上，开发商业地产的难度远远大于住宅开发。

　　“以我十几年房地产的经验，商业地产、旅游地产是人文地产，住宅地产只是工程学。从调控层面来讲，商业地产政策环境要比住宅地产好得多，只不过这个产业本身难得多。”戴志康也如此认为。

　　黄怒波表示：“资金是第一个问题，开发商业项目首先要拿出大量的启动资金，达到一定规模才能拿到银行贷款；其次，商业区的规划带有更多政策色彩，需要企业有相关资源。”

　　“做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。”很明显，华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。

　　尽管门槛高，商业地产眼下仍是地产企业趋之若鹜的目标。

　　“从2008年那次萧条之后，很多开发商已经摸透了政府‘保持平衡’的意图。他们明白，商业地产是住宅地产风险的对冲。当市场低迷，房子卖不出去的时候，如果企业持有商业地产，其租金可以保证资金链安全。即使租不出去，商业物业也比卖不出去的住宅物业更有价值，因为它算企业自有资产，在资产负债表上是正资产，至少还可以抵押。”聂梅生道出了商业地产的第二个作用。

　　“就整个中国房地产行业而言，稳健绝对是一个趋势。”聂梅生表示，中国大部分房企的运作流程都差不多：贷款、圈地、盖房、卖房。这种链条导致项目入市比较快，很容易拿到很高的金融杠杆，这样的市场也最容易形成泡沫，从而大起大落。但是，随着政府对平衡的把握，这种泡沫式的企业会被市场淘汰，懂得对冲风险的企业才能脱颖而出，这就是为什么如今的房地产企业既要拥有商业地产，又要稳固住宅地产、既要有一线城市的项目，又要有二三线城市项目的原因。

　　而戴志康的观点则相对保守：“从规模上来说，不可能所有企业都转向商业地产。大家都认为商业地产好，都来转型，那样同样会很惨。如果仓促转型，企业只会出现两类极端状况——要么很成功，要么彻底完蛋。”

　　住宅地产老江湖

　　任志强  不看好商业地产

　　“这一次的调控运用的行政命令，比以往任何一次调控中的行政命令都更严厉。”任志强给最近的一系列政策定了性。

　　严厉归严厉，其对企业的“伤害”则未见得有多少。任志强表示，尽管调控严厉，但有一定规模的地产企业根本不必捂盘惜售，仅需要减缓开发速度，最常见的是将手中原有的10个项目，先操作5个。

　　“拿一块地，开发期至少3-4年，期间很可能会经历数次调控。某一个阶段没有超额利润的情况很正常。我不是不要超额利润，只不过不是现在，以后会有的。”

　　对于商业地产，任志强并不看好，“的确有很多企业在新政出台之前拿了商业用地，但是新政之后，情况不一样了。北京刚刚放出的4块商业用地都流拍了。目前，地产企业还看不清政策未来的走向，所以不敢轻举妄动。”作为一家长期从事住宅地产开发的上市公司，华远并不打算加入这一波“转型”大军，大规模进军商业地产。

　　“我们持有的物业也就四五万平方米，不会再多了，没有那么多钱。所谓稳健，与开展多少业务、在多少个城市投资没多大关系，稳健是财务上的保守，不冒过多风险。华远就是保守型的，旱天里会准备雨伞。”

　　任志强并不认为“既有一线城市的项目，又有二三线城市项目”的模式适合所有企业。“实际上，在一个市场形成垄断是效益最高的，进入过多的市场意味着更多的风险。大多数企业之所以要去别的地方，是因为在一个城市形成垄断太难。”华远从北京起家，目前仅在全国四个城市开展业务，不过最近，西安、长沙的销售额已经超过了北京。

　　“钱决定了地产公司的商业模式。在当今的中国，像中粮、华润、万达这样的公司有几个？不具有普遍意义。”任志强坦言，国际上的优秀企业都是“既有商业地产，又有住宅地产”，但国内大多数企业也很难做到。“如果金融市场更加开放，也许会有更多企业可以做到这一点。”

　　旅游地产先锋

　　黄怒波投稀缺地块

　　“商业地产的资金需求模式和上市公司的利益追求，完全矛盾。李嘉诚的长实地产最开始只做住宅，转型做持有型地产用了将近15年。”黄怒波认为，从人均数字等方面计算，中国商业地产的空间还很大，但“转型”很艰难。

　　然而，“目前的确有很多资金流入了商业地产，比如，万达打算在北京通州做一个特色商业街，我们也考虑在大兴建一个商业区。最近，虽然北京的商业用地流拍了，但别的城市情况又不同，我前几天去了大连，不少合适的商业用地已经被拿走了。”

　　1998年中坤就开始运作安徽黄山附近的古村落——宏村的旅游项目。到2000年，宏村成功成为世界文化遗产，门票收入翻了几倍，但是那时候，旅游地产仍然不是中坤的主业。

　　真正的转型始自2005年。在那个中国房地产业异常火爆的年代，黄怒波清醒地看出，当所有的地产企业都做住宅地产，住宅地产的风险就会被放大。因此，他当时提出了“从地产突围”的概念。

　　在过去5年间，土地的增值同样令黄怒波获益不少。“喀什的地我坚守了很久，周围的人都说那里没前途。现在，‘经济特区’概念出来之后，土地升值至少30倍。这么多年以来，我的经验是：开发得太快不一定利润高。”

　　如今，中坤手中持有70万平方米的物业，同时拥有旅游景区、住宅开发等业务，“公司的模式比较稳定，商业物业有固定的租金收入，同时，我也可以做住宅。”

　　烂尾楼起家的新贵

　　李贵斌  商业地产需要“养”

　　“这一次，进入商业地产领域的不理性资金并不多。媒体报道说有千亿资金，我认为有水分。有些企业的高调，恐怕有炒作嫌疑。但的确，现在是企业进入的好时机。”光耀东方投资公司董事长李贵斌告诉《英才》记者。

　　2009年9月，李贵斌刚刚收购了位于北京西站北广场的烂尾楼——海天广场，在此之前，它已经“烂”了十年。短短半年之后，它变身“光耀东方广场”。目前，招商已经收尾。

　　“我下海收的第一个楼盘——山东聊城新东方广场，就曾经是一个烂尾楼，11万平米的综合项目，有商场有住宅。”在银行系统任职多年的李贵斌于2003年下海。一出道，他没有选择快速挣钱的住宅地产，而是操作了难度更大的商业地产。“我没少走弯路。最早，我把店铺设计得比较大，但是当时市场购买力不足，租户的租金也较高，后来他们都赔钱了，很多人退租。幸好我手里还有住宅业务，有现金流。”第一批租户的问题解决之后，李贵斌又重新设计店铺，重新装修、招商，前后折腾了3年，直到2006年，新东方广场才渐渐红火起来。

　　第一个项目就做了3年，李贵斌总结道，“商业地产，最重要的是商业定位和概念，商业做好了，地产才能增值。”

　　“商业项目最初没有收益，需要‘养’，我就是先用住宅地产的回款去补，而在住宅地产受调控影响的时候，商业项目还有租金。”光耀东方预计，到2010年底，其持有型商业物业面积将达到50万平方米。

　　对于房地产企业最重视的融资问题，李贵斌并没有多谈。事实上，金融系统出身李贵斌始终与金融圈保持着紧密的关系。早在2007年底，光耀东方不声不响的获得蓝山资本近9亿元的投资。

　　谈及未来，李贵斌认为，“理性”是趋势。“中国的房地产业现在仍处于高速增长期，因此，整个产业都比较浮躁，前几年，拿高价地的人都挣到钱了。但是，房地产这个行业也不是无限期增长的。现在，在欧美发达国家，房地产业的大规模膨胀时期已经过去了，每年新建的房子并不多。同样，中国的房地产业也会趋于理性。目前的调控则有助于企业去掉浮躁的思维。”