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海外热钱深探中国楼市

http://www.sina.com.cn  2010年05月18日 09:58  新华社-瞭望东方周刊

  现在正是热钱涌入中国的一个小高潮,其投资重点则以GDP为标准,向二三线城市转移

  《瞭望东方周刊》记者 姜智鹏 | 上海报道

  希腊债务危机冲击力持续发酵,以至于5月10日,欧盟和国际货币基金组织决定以非常手段---7500亿欧元援助计划紧急驰援之。

  一家私募房地产基金的经理Clark  Lu则对此持另外的视角。“看到雅典抗议活动的电视画面,心里有些同情,但在商言商,这对我的确是有好处的。”

  在与欧美几个大的私募基金的接连谈判中,欧元暴跌一度使他受益。谈判内容是:Clark  Lu如何将这些钱投入到中国的房地产市场。这些资金,用国内的说法就是“海外热钱”。

  “现在正是热钱涌入中国的一个小高潮。”Clark  Lu说,这些热钱大部分都将通过他这样的私募房产投资基金,“在下半年或者明年寻找机会进入中国房产市场。”

  不是因为中国市场好,而是没有更好的选择

  5月6日的欧亚汇市上,欧元对美元一度探至1.2520,创下了2009年3月12日以来的新低。同一天,英镑盘中跌幅也一度将近400点。

  与此同时,澳元盘中跌幅一度超过350点;美元指数虽然已经处在大的上升通道之中,但美股却也出现暴跌,道指盘中一度下挫近1000点,跌破了万点关口。

  国际市场风险厌恶情绪高涨,而人民币盯住美元的汇率机制,正使人民币处于被动升值中。2010年以来,以中间价计算,人民币对欧元和英镑已经实际分别升值超过13%和8%。

  在这种背景下,国际热钱还将进一步涌入中国。

  “房地产显然最合适,虽然经历了一轮暴涨已经达到高位并面临调控,但相比别的经济面,楼市的基本面还是比较好的。”Clark  Lu告诉本刊记者,虽然国内房地产业风声鹤唳,但近期海外热钱投资国内房地产的兴趣仍在增高。

  2010年一季度以来的海外热钱,和2009年下半年的那一拨又是不同风格。在Clark  Lu看来,这种风格转变,自2008年金融危机以来已经出现了两次。

  2008年金融危机前,在中国楼市的热钱主力,主要来自海外大型机构投资者,通过中国私募股权市场的基金进入楼市。金融危机让这些海外大型机构遭受巨大损失,导致2008年第四季度海外热钱在中国私募房地产基金的投资降至冰点,清科研究中心分析师段宁宁说。

  “那时候,私募基金的募资成本已经超过20%,因此投资项目要追求超过30%甚至更高的利润。”一家私募基金总经理张海告诉本刊记者,但金融危机的爆发,让之前两三年内投资中国地产的基金都面临亏损,甚至百仕通、凯雷、摩根士丹利这样的巨头都难以幸免。

  房地产风险投资基金财务杠杆高得惊人,七八成资金来自银行或其他投资者。金融危机一来,银行催款,投资人离场,很多基金不得不割肉以度过难关。Clark  Lu说,金融危机中热钱的遭遇绝对可以用“惨烈”来形容。

  “2007年9月,英国基金高富诺收购了上海翠湖天地两幢楼,大概是每平方米6万元。金融危机一来,单价一下就跌到4.8万元。”

  但2009年第一季度开始,海外热钱再次掀起一波涌入中国的高潮。按照张海的估算,2009年前三季度,仅上海房地产市场流入的外资热钱就有80亿~100亿美元,这还仅仅是“打底”和“试探”的资金,热钱的主力还囤积在香港观望。

  和2008年出逃的热钱不同,这部分资金进入中国,更多的考虑在于“避险”,“不是因为中国市场好,而是没有更好的选择。”Clark  Lu说,在投资风格上,这些热钱的要求是快进快出。

  2009年调控后涌入中国的热钱,则又重新打起了长期投资的打算。张海说,国际市场不仅没有出现新的投资机会,风险反而在增加,再加上调控新政比以前更加严厉,“快进快出也不现实”,这使存量观望和新增的热钱把投资周期重新延长到3~5年。

  直接买楼更安全也更划算

  在新一轮宏观调控背景下,热钱投资的特点是:产权型投资为主,开发型投资为辅;二、三线城市为主,一线城市为辅;商业地产投资成为新热点。

  开发型投资即以资金入股国内开发商的项目公司,和开发商共同开发楼盘,再通过楼盘销售回收资金并获益;产权型投资则是直接收购现成的楼盘,过几年再高价卖出。目前,产权型投资占总交易量的2/3以上,新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者。

  开发型投资需要资金方也参与项目开发,这就需要相当高的专业性,这是大部分基金公司所不具备的,因此投资成本很高;另一方面,开发型投资必须在整个项目完成后才能获利退出,承担的是整个项目所面对的风险。而产权型投资只承担持有部分房产的风险,所以在宏观调控背景下,“直接买楼更安全也更划算。”

  “预计今年下半年就会有一些开发商的资金链出问题。”张永河预估,届时开发商给予热钱的折扣将在二成以上,“如果开发商的融资难度继续增加,那三成的折扣也是可以预期的。”

  “经历了2009年的暴涨和接连两次调控的中国楼市,如今已经给海外热钱创造了最好的投资机会。”张永河说,

  热钱深入二、三线城市

  热钱在国内房地产业的投资重点,正在以GDP为标准,向二、三线城市转移。

  “比如上海,人均GDP已经超过1万美元,新的普通住宅远离市中心,不再是房地产的主角。”张永河说,

  北京、上海等大城市的普通住宅,已不再被海外热钱视为乐土。

  住宅方面,目前最受热钱青睐的是人均GDP在3000到5000美元的城市。主要是旧市区的高档住宅,“一般不考虑新区,因为投资成功与否受当地政府政策影响较大,所以,未开发完全的新区风险更高。”

  在人均GDP达到5000到8000美元的城市,如果新区发展已经超过三年,也属热钱投资热点。在人均GDP达8000到1万美元的城市,也就是人口超过千万的大都市,热钱一般更乐意收购规划三年内完成的地铁房。

  张永河说,投资中国房地产业的热钱,将国内城市主要划分为五级。和以往外界熟知的划分不同,新的划分中,天津、杭州、南京、宁波、厦门、福州等城市被定义为“准一级”。

  北京、上海等一线城市的房价在2009年大都上涨了30%以上,因此也正是政府最想调控的地区,所以其房价总体而言已步入比较平稳的时期。而这些“准一级”城市,房价达到每平方米8000元到1万元,而且二手房交易量接近一手房,证明这里的都市化水平已经相当高,“未来就是房产一级都市俱乐部的成员,这里,也将是房价上涨的新主角。”

  合肥、郑州、重庆、西安、长春、济南等2009年房价达到每平方米5000~6000元的“二线城市”,在2009年上涨了10%到20%之后,投资价值反而不高,“一年涨幅如果超过8%到15%,就有泡沫出现。”

  三线城市主要指地级市,2009年,这里的房价进入了3000元时代;四级城市即区、县级市,房价在2009年提升到每平方米两三千元水准,豪宅价格超过4000元的也屡见不鲜。“中国今后的重点国策就是小城镇建设,这将是推动三四线城市发展的主要动力,也是未来10年房地产业的主要来源。”

  2006年前后,海外热钱开始转向准一级城市和二线城市的房地产业,“当时这些城市经济发展迅速,开始重演2000年到2005年间上海房价暴涨的故事。大部分家庭都只有一套住宅,拥有两套的不多,市场支撑力非常充足。”张海说,2008年金融危机之后,海外热钱涌入这些城市形成了第一波高潮。

  “还有一些资金开始进入三线城市,这和一些大城市中小型开发商的发展趋势正好一致。”Clark  Lu说,三四线城市虽然已经引起热钱关注,但“中国毕竟太大,城市太多了,从这个角度来看,热钱的力量还太弱小,所以三五年内,热钱还是把主要注意力放在二线城市。”

  国内游资的无奈

  对于京沪市场,热钱也不会轻易放弃。按照国际发展的经验,除了传统豪宅投资,人均GDP达到8000美元的经济实体中,商用(办公楼商场等)不动产将逐步成为地产业投资的新主角。

  “事实上,上海的商业地产一直没有好好炒过。”张海说,2009年第二季度开始,海外热钱逐步进入商业地产领域。那也正是上海商业地产最低迷的时候。

  公开数据显示,2009年第二季度,上海甲级写字楼市场整体租金较上一季度下跌9.0%,半年跌幅达14.6%,总体空置率也创2005年以来新高,达到14.1%。其中,超甲级写字楼和普通甲级写字楼的平均空置率分别达到18.8%和12.5%。环球金融中心、恒隆广场、金茂大厦等上海最高端的超甲级写字楼租金,无一例外全部跌破日每平方米10元。

  商业地产方面,2009年一季度,上海商铺租金也在持续10年上涨后见顶回调。环比上一季度,上海的商铺平均租金下跌了1.4%,为每平方米每天47元。

  “当时很多小投资者开始抛售商铺和写字楼,相比住宅的大赚特赚,很多人在写字楼和商铺里面埋伏了一两年,最后却是亏本出来的。”和基金相比,王浩是个小投资者。

  王浩原本也靠炒房起家,目前依然是一个温州炒房群体的牵头人。2007年底,在上海拥有100多套住宅的王浩出于分散风险的考虑,购买了一些商铺和写字楼,“上海周边一些小城市推出了包租的商铺,我也买了很多。”

  在原先的设想中,商铺和写字楼升值虽慢,却能提供稳定的资金回报,“细水长流,特别是昆山、桐乡一些小城市的商铺,还承诺帮我们租出去,合同上写明每年8%的回报。”但最后的结果是,王浩在2009年初将这些资产全部亏本抛出,把资金又重新投到住宅市场。

  “炒住宅的专业要求是小学程度,炒商业地产起码要是博士以上。”张海说,和住宅的居住特性不同,商业地产讲究的是功能性,装修、外观、市政配套,“最重要的是,基金收购商业物业之后并不是坐等升值的,而是要通过对项目的定位、物业管理等方面进行改造,主动提升物业价值。当然,前提是你要先在众多的项目中找到真正有潜力的。”

  “虽然都是地产,但差别实在太大了。如果只是买下来等升值的话,买住宅的成功率至少是95%,买商业地产的成功率最多不过30%。”王浩说,“我认识的投资客,真正能在商业地产上赚大钱的很少,比如很多人听到‘动线’,根本就不懂什么意思。”

  “动线”是建筑与室内设计用语,意指人在室内室外移动的点,连起来就成为动线。在购物中心或者百货公司里,同一层商铺的租金和售价,会因为动线影响而悬殊巨大。

  王浩说,相对于国外热钱,国内游资基本还处于高抛低吸的初级阶段,“大多也就是买几个商铺房来租的水平。”

  至于把钱投入股市甚至是股指期货市场,他从未考虑过,“炒房团的人求的是稳,风险小,平稳获益,这跟股市和股市期货大起大落的高风险特性是完全不同的。我周围很多人,手上有闲钱的时候就买点股票,但真要说把这作主业还是不可能的。说白了,还是专业性的问题。”

  风险稍低的黄金投资王浩也看不上,“2009年国际金价大涨,现在买黄金也就是保值,但保值能比得上房子吗?要么就炒现货,但现在到处都是骗子,一不小心就骗光。”

  王浩说,这就是炒房团的无奈,“除了买住宅等涨价,别的我们什么都不会,也不大敢去做。”■

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