记者 裴瑜

　　在资本圈里，2003年成立的普凯投资基金(以下简称为普凯投资)并不属于泰斗级的“大腕儿”：既没有黑石、凯雷、KKR等国际知名私募股权投资机构的显赫背景，也没有NEA、TPG、贝恩资本等动辄上百亿美元的资金实力，更没有鼎晖、弘毅等本土私募股权基金璀璨夺目的江湖地位……不过近几年来，这家扎根中国本土的行业“新秀”凭借其追求卓越与行动力的信条，渐渐在明星云集的私募股权投资圈里站稳脚跟。

　　尚德电力、浙江天能、南京中电、中航惠腾风电、小肥羊、克丽缇娜……在这些大众耳熟能详的企业背后，都可以发现普凯投资的身影，而在天津、武汉、西安、芜湖、成都……普凯房地产基金的足迹亦处处可见。

　　从第一期的1900万美元基金起家至今，普凯投资管理有两支成长型基金和一支房地产基金，总资金近3亿美元；2009年下半年，普凯投资首次试水人民币基金领域，并于当年11月、12月分别成功募集了一支6亿元人民币的成长型基金和一支6亿元人民币的房地产基金。据悉该人民币房地产基金已基本投毕，而普凯第三期美元基金亦已开始募集。

　　从基金架构来看，普凯投资是国内少数在成长型基金、房地产基金、美元基金、人民币基金领域都有所涉猎的“全能型”私募股权基金。虽然在资金规模上并不算非常吸引眼球，但普凯投资正用自己的方式及行动大胆实践着前进的梦想。

　　“普凯投资基金的英文名字Prax取自希腊语中的Praxis，意思是积极地付诸行动。我们强调为所投资的企业伙伴积极主动地创造、提升他们的价值。”普凯投资创始合伙人兼董事会主席Jose Luis Artiga表示，“普凯成长型基金以现金参股形式投资于成长前景良好、具有上市潜力和意向的企业。”这些行业包括但不限于先进制造业、新能源、消费和服务业、教育、农业、医疗、旅游等；普凯房地产基金则和领先的开发商进行合作，通常在中国的二三线城市投资开发以普通住宅为主的房地产项目。“我们对‘质’的不断追求将融于所有工作中，全力以赴与被投企业一起努力，为企业创造持久的超值投资回报。”

　　美丽蝴蝶若想振翅飞翔，必先经历化蛹成蝶的痛苦和磨砺，方可开启它灿烂的历程。成长从一次次蜕变开始。那么从七年前的“零起点”，到今天的成长型基金、房地产基金、美元基金、人民币基金“全面开攻”，面对后经济危机时代迷局下激烈的资本角逐，普凯投资还将历经哪些“蝶变”？

　　中国的私募股权基金领域从2000年始，便开启了“黄金发展期”的新纪元。尤其近几年，各路基金公司更是“你方唱罢我登场”，纷纷粉墨登场，百花齐放：既有成立逾30年的老牌国际私募股权基金“巨头”，也有历史虽短却后劲十足的本土“明星”及“新秀”，当然，还有不少功亏一篑、中道衰竭的“资本流星”。

　　不论结果如何，大家似乎早已认定中国是全球私募股权基金力量角逐的“兵家必争之地”，美元基金也好，人民币基金也罢，要想“抢滩”下一个发展高峰，一定离不开两个字“中国”。而普凯投资也是这场声势浩大的“中国淘金热”中的一员。

　　普凯“三剑客”

　　在国内，一提及普凯投资，人们很容易就联想到普凯投资的创始合伙人兼主管合伙人姚继平，一位出自军人家庭、文质彬彬、训练有素、拥有多年传统企业管理及投资经验的台湾人。

　　严格意义上说，姚继平并非“科班出身”的私募股权基金投资人。在成立普凯投资之前，姚继平曾担任德派克集团(Texpack)的董事及执行副总裁，从1989年起他便开始负责该集团在中国大陆及台湾、印尼、印度的运营管理，亲自创建了12家分厂。虽然在这个过程中他也曾不断发掘、考察可投资以用作集团收购的企业，但并非真正意义上的私募股权投资。不过，这位“非科班、非投行、非财务背景”的投资人却称得上是一位学习力、执行力超乎一般的职场高手。

　　姚继平非常清楚自己的强项和弱项在哪里。虽然当时私募股权基金对他这位拥有二十余年传统制造业管理经验的企业家完全是一片新领域，但他看得透做企业与做投资两者之间的共同之处及界限。即使在基金领域是一名“新手”，却也可以在学习、借鉴其他优秀私募股权基金发展模式的前提下，充分发挥自己以往积累的经验与优势，自成一派。

　　“做投资和做企业一样，需要明确的目标、清晰的流程、训练有素的团队、高效的执行效率，更需要踏踏实实做好产品及服务。”姚继平表示。当许多投资人喜欢用投资的眼光做投资时，他反而选择了用做企业的思路做投资，渴望普凯投资能够与所投资的企业真正像战友和伙伴一样，同甘共苦、一起成长。

　　其实在普凯投资有这样想法的，绝非姚继平一个人。普凯投资的另外两位西班牙裔创始人Jose Luis Artiga 和Fernando R.Vila亦是如此，也许由于语言问题或者工作习惯，虽然普凯投资成立之后Artiga和Fernando已经长期定居中国并积极开展工作，两人却很少出现在国内媒体的镁光灯下。但了解他们的人都知道，这两位极为低调的外籍创始人也都是颇具商战经验的企业家。

　　Artiga同时也是德派克集团的创始人兼首席执行官，该集团目前为全球最大的纱管生产、销售公司之一，旗下约有20家造纸、纸管及纸品加工产品生产、销售公司，分布在美国、英国、西班牙、意大利、希腊、墨西哥、印度、印尼和中国等地，产品全球占有率约为35%。Fernando则是Artiga在美国迈阿密时的好邻居，同时也是一位成功的瓷砖、大理石板材和天然石砖分销商，拥有会计师背景及20余年的管理经验。

　　从1986年起，Artiga就因为业务关系时常来到中国，不久便将姚继平邀至旗下，在之后二十年中，两人逐渐建立起深厚的信任与友情。2002年左右，商业眼光敏锐的Artiga发现在中国做私募股权投资一定是一个充满商机与挑战的工作，于是便与Fernando和姚继平一拍即合，决心认真“钻研”一下这片新领域。

　　在一个传统产业用二十年时间做到细分领域里的NO.1，Artiga他们也许是想越过事业生涯的“天花板”，去开拓一片新天地。然而从做企业到做投资，他们三人都传承了浓厚的企业文化底蕴与品质，用做企业的思路做投资，也理所当然是他们非常擅长的事。

　　据了解，为做好普凯投资，Artiga、Fernando和姚继平这三位创始人还一起在上海的办公室旁边买了房子长期定居，以提高工作效率。Artiga任普凯投资主管合伙人及董事会主席；Fernando主要负责公司的法律、税收、财务事宜，尤其关注基金及投资的组织安排、评估、尽职调查、投资组合管理；姚继平则主要负责上海公司的运营管理、项目开发、投资分析、评估、商谈及投资后管理。另外，他们三人均是普凯投资决策委员会的成员。

　　成长阶梯

　　七年前，普凯投资的第一期基金仅有1900万美元。“2003年至2005年是我们的‘草创阶段’，那时的人们不知道普凯是谁，不知道我们的基金规模到底有多大，黑石、凯雷、贝恩、鼎晖这样的‘巨头’盘踞了半壁江山，而我们的第一期基金投了无锡尚德、浙江天能、小肥羊餐饮三家企业。”姚继平回忆道，“也正是这两家公司的成功，奠定了我们继续拼搏下去的信心。”

　　从2005年5月投资无锡尚德到2005年12月携其赴纽约证券交易所上市，普凯投资最初投入的900万美元骤升了10倍，回报丰厚。“施正荣博士给普凯的投资份额是1300万美元期权，但我们已经没有钱再跟进了。”姚继平说，“但我们还是很开心，毕竟我们已经实现并超过了最初给LP(有限合伙人)的承诺，也为普凯的下一步发展奠定了良好的基础。”

　　2005年至2008年，对于普凯投资来说是一个稳步上升的阶段，而这时国内经济发展局势也一片大好，同时也冒出了许多和普凯投资一样的中小型私募股权基金公司。“那时经济看好，行业游戏规则清晰，虽然会有一些竞争，但多为良性。”姚继平表示。

　　在这个阶段，普凯投资的基金规模扩大至3亿美元，同时将基金清晰地划分为成长型基金和房地产基金。其中，成长型基金主要投资了保定惠腾、南京中电光伏、克丽缇娜等企业；房地产基金的投资则定位在中国二三线城市以住宅为主的房地产项目领域，并邀请拥有10多年中国房地产金融、结构项目融资及地产开发投资经验的甘美兰女士加盟普凯投资，任合伙人及房地产基金投资总监。而从2003年8月起就担任成长型基金投资总监的许雷也在2006年1月晋升为合伙人。

　　2008年末全球金融危机爆发以来，是普凯投资的第三个发展阶段。“危机爆发以来，私募股权领域的经济大环境发生了很大改变：虽然许多问题已得到不同程度修正，但全球的失业率依旧很高，经济局势依旧不很明朗，而国内包括整个亚洲资金都有些过剩；尤其中国创业板的市盈率曾一度高达60倍甚至80倍，感觉不太正常。而在这种迷局下，国内则充斥了各种类型人民币基金和美元基金，很有春秋战国时期的味道，没有规则而可循，竞争极为激烈。”姚继平坦言，“普凯在快速发展的同时，也面临很大挑战。”

　　迷局下的竞争

　　乱世出英雄，办法总比问题多。在这样的一个发展迷局下，普凯投资做了哪些准备以应对这场激烈角逐？

　　普凯投资当前的战略格局已经很清晰。已有的两期美元基金共计3亿美元，第三期美元基金预计将达3亿至4亿美元并已开始募集；人民币基金已于2009年末成功募集，规模达12亿元，其中人民币房地产基金已基本投毕，第二期人民币房地产基金将于2010年中再次募集。另外，普凯投资将美元基金、人民币基金均投放在成长型基金和房地产基金两大领域，分别由不同的专业团队来操作，就好像企业里的两大部门或生产线，多条腿走路，多元化竞争以抵抗战略上的投资风险。

　　而在战术上，普凯投资也经历了一番精心策划。对内来说，在激励机制上，普凯投资有一套自己的利益分配体系，即打破投资团队成员按单个项目回报率进行提成的规矩，而是按整个基金的年收益率来提成，同时加上该员工在普凯投资的工龄、职位、绩效等因素来综合考量。在项目分配上，也采取大家“共同分工”的原则，比如一个项目由A投资经理发现，经过集体讨论通过之后，便由领导层选择负责该项目组的具体人选，而且每次的组合都不太一样以防止内部派系的产生，并提高团队作战及应变能力。

　　姚继平也非常注重工作流程与品质，在项目的不同进展阶段，会集合多方成员的主要优势及资源，明晰责任与分工，由不同成员分别负责不同阶段的工作，提高效率。当然，在普凯投资的旗帜下，决不会出现个人明星，而必须是团队作战，每个人都是“普凯家庭成员的一分子”。

　　对外来说，普凯投资不会从市面上已有好几家基金公司共同竞争的项目源里发掘投资机会，而是喜欢从自己已经跟了一两年，以及与企业已经达成默契和共识的企业中寻找机会。“投资后管理是我们非常看重的一项工作，因为最终的投资回报率一定和投资后企业的增值空间有很大关系。我们不是很倾向于那些已经进入Pre-IPO阶段的企业，因为除了资金介入我们看不到普凯的真正价值在哪里。”姚继平表示，只有在投资之前花时间和企业家成为同舟共济、互相信赖的朋友，才能在投资之后谈所谓的投资后管理工作，只有与企业一起成长，帮助企业实现行业龙头的梦想，才能最大程度地获得应得的投资回报。“没有真正的信任，投资后管理就很容易化为空谈。”姚继平表示。

　　基金各就各位

　　普凯成长型基金合伙人许雷则表示，投资绝不应该成为投机，而是要以帮助企业更好更快成长为目的，通过努力顺其自然地享受因企业增值而带来的利益。因此，普凯投资成立7年来，成长型基金投资的项目并不多，只有9个项目。但投资步伐却比较稳健，投资回报率也较为理想。其中，尚德电力、浙江天能、小肥羊、南京中电4家已经成功上市，普凯投资全身而退的项目已达3个。

　　“先进制造业、消费型产品及服务作为成长型基金主攻的两大领域，一方面便于集合核心投资团队过的优势与资源，另一方面则顺应国家针对传统产业升级等相关政策的潮流，拥有广阔的增值空间。”许雷表示。据了解，目前普凯成长型基金的每笔平均投资额在2000万美元左右，幅度从1000万至6000万美元不等。

　　另外，为了更好地提高工作效率，帮助企业做增值服务，普凯投资还和部分外包服务合作伙伴，如法律机构、会计师事务所、细分行业分析机构及专家建立了长期、稳定的合作关系。

　　从房地产基金的角度看，普凯投资将该业务限定在相对狭小的一个领域以降低投资风险，投资额度每笔一般在2亿至4亿元之间。姚继平表示，2007年普凯投资开始设立房地产基金并投入运作，主要是源于普凯投资一些LP的强烈要求。因为2007年之前，西班牙等一些国家的房地产基金产业运作良好且收益不错，而当时中国房地产还处在萌芽阶段，他们认定在中国一定有很好的投资机会，于是普凯投资就遵循了这一思路。保守起见，普凯投资还是选择在中国二三线城市有刚性住宅需求的项目来投资，以确保投资风险降至最低。

　　“经济危机爆发以后，我们一些欧洲投资人(LP)在欧美地区的房地产基金项目上几乎颗粒无收，却在中国得到了超过25%以上的投资回报。”普凯房地产基金合伙人甘美兰欣慰地说，“目前花旗、摩根、美林等大的投行在房地产基金业务上已基本停滞，只有包括我们在内的一些外资房地产基金还在运作。中国的房地产基金行业虽然还处在萌芽状态，但市场需求及成长空间还是蛮大的。”

　　姚继平则表示，房地产基金项目相对成长型基金而言更规格化，只要找对当地优秀的房地产企业，按投资标准走好流程，并加以合适的投资后管理，就容易做出成绩，而资金也基本在楼盘售出后就陆续回收，时间基本不超过3年。

　　因此，姚继平目前的主要精力仍在成长型基金上，因为成长型基金的企业涉及不同领域和行业，企业未来发展的变数也比较大。但不排除有一天普凯投资的房地产基金规模会超过成长型基金的规模，这需要根据市场发展的具体情况而定。

　　据了解，随着基金规模的进一步扩大，为了更好地应对未来发展过程中存在的风险，普凯投资将于今年扩大成长型基金与房地产基金的核心投资决策成员的规模，分别新增两个名额。

　　做好“中间人”

　　GP(一般合伙人)从某种程度上来说，承担了一定的“服务员”角色：既要为提供资金支持的LP争取尽可能多的回报，又需要为已投资的企业做好增值服务工作，以实现资金价值最大化，同时还要为自己的团队和员工提供一个有发展空间的平台。而专业水准则对服务质量及结果起决定性作用，普凯投资当然也非常清楚这一点。

　　也许由于普凯投资三位创始人的企业背景及资源，普凯投资之前募集的两支美元基金的LP基本都是来自欧美的家族企业成员，几乎没有机构投资者。不过由于过往业绩不错等多方原因，普凯投资已开始募集的第三支美元基金将面向全球的LP个人或机构进行募集。“预计此次募集的规模将达到4亿美元，其中有三分之一来自原有的投资人。”姚继平透露，“第二期人民币房地产基金将于2010年6月启动募集，计划达8亿至10亿元。”据了解，普凯投资的人民币基金主要通过私人银行系统募集，大多为国内个人LP，来自大连、沈阳、山东、江浙等地。

　　一手握美元、一手持人民币，作为GP，普凯投资如何平衡美元基金LP和人民币基金LP之间的利益？

　　“这是我们一直在思考的问题。目前的方案是强调投资过程透明化，加强与LP之间的沟通；另外，根据企业自身发展情况及意愿，如果企业是红筹架构就用美元，属于受政策限制行业的就用人民币，如果介于两者之间，就在法律允许及GP可以充分掌握的前提下，以手上的现金等比投资。”姚继平表示。

　　而在为企业做增值服务时，姚继平则更是深有体会：“2004年12月普凯投资注资浙江天能，这家企业2007年6月在香港证券交易所上市，后来还获得了森林级环保企业的称号。然而在上市之前，天能却走过了一段极为艰难的旅程。由于早期发展过程中企业环保管理环节的疏漏，曾一度招致民愤并导致企业停产。在许多人建议我们冻结账号以降低投资损失的时候，我们没有放弃，而是与天能站在一起，努力地帮助企业扭转局面。最终帮助企业成为领先的电动自行车动力电池厂商，占据了国内最大的市场份额。”

　　浙江天能的董事长张天任也曾公开表示，“普凯是天能真正信赖的投资伙伴，并在改善成本、质量控制体系及上市过程中做出了重要贡献。”

　　从最初的三五个人发展到今天近20人的投资团队，从早期的“经济拮据”到今天的“富裕小康”、“人民币、美元双面开攻”，普凯投资走过了蒸蒸日上同时也颇具考验与挑战的七年。然而和世间许多通用的法则一样，检验成功与否的最终标准将是时间，投资亦是如此。普凯投资从“零起点”到“厚积薄发”再到“展翅高翔”的过程中，还将经历多少次“蝶变”，只能拭目以待。

　　姚继平 厚积薄发

　　普凯投资创始主管合伙人

　　姚继平并不属于“科班出身”的投资人，但凭借近30年的传统企业管理经验及国际化知识背景，他已可以轻松自如地将企业文化精髓植入投资理念之中。

　　姚继平的投资生涯正式开端始于2003年。创立普凯投资之前，他曾是德派克集团的董事和执行副总裁，负责该集团在中国、印度、印度尼西亚等地的运营管理，在其任职的15年间，德派克集团成功开拓了亚洲市场。

　　七年前，在朋友兼同事——德派克集团董事长Artiga的倡议下，他们首次“试水”中国私募股权领域，创立了普凯投资。作为主管合伙人，他将企业化运作的概念植入投资之中：除了将普凯投资定位在“做企业成长的伙伴”的大框架下，对内他则采取了清晰化流程、明晰责任与分工、团队协作、建立学习型组织等手段来构建稳定、专业的团队。

　　从最早1900万美元起家，到今天管理着3亿美元及12亿元人民币，姚继平带领团队稳扎稳打，走出了一条虽不算“轰轰烈烈”却称得上“厚积薄发”的发展路线。

　　姚继平将自己90%以上的精力都投放在普凯成长型基金领域，另外一部分则放在房地产基金项目上。一来因为房地产基金项目相对更规格化，容易操作；二来他已请来了甘美兰这位资深的房地产基金项目运作高手担任房地产基金的总监，而从已投资项目25%以上的回报率来看，甘美兰不负众望。当然，将更多的精力投资在成长型基金上，也源于企业家出身的他那早已根深蒂固的“企业情结”。

　　“看项目时，除了和企业家交谈，我更喜欢去他们的工作区或产品线看一看，我非常关注企业的流程化管理及品质。”姚继平说。有一次去考察一家铸造企业，没和企业家聊多久他就要去生产一线参观，当远远看到几位工人被铁屑粉尘包围却没有任何防护措施时，姚继平依然坚持要走过去看一下。“当时他们都阻挠我靠近，说那里很脏，我就更要去看，因为我想知道问题到底出在哪里？一个企业如果没有社会责任意识、没有环保意识，出了问题不去解决而是找借口推脱责任，我们是不会投的。”

　　姚继平坦言自己不喜欢那些市面上已经存在好几家基金公司竞争，或者已经进入Pre-IPO阶段的项目，反而喜欢从那些原本现金流很好，也没计划融资或上市企业中去发掘项目。“我曾花了两年时间说服克丽缇娜进行融资。”姚继平回忆，“克丽缇娜原本是台湾的一个家族企业，发展得非常好，也不需要融资。而我们就从与企业家做朋友开始，凭借我们的经验和资源，真真正正帮助他们分析和解决企业当前及未来会遇到的一些瓶颈或问题，比如企业管理、团队建设、战略制定及国际拓展等方面。只有在投资之前通过做事真正取得企业信任，才有可能在投资后实现与企业共同成长，否则投资后管理就是一句空谈。”

　　正是源于普凯投资踏踏实实做事的风格，其成长型基金目前仅仅投资了9个项目，而姚继平真正看过并进入深层讨论的企业早已超过100家。姚继平表示，哪怕一些企业最终没投资，他也很乐意像朋友一样去帮助企业解决一些发展中遇到的问题。

　　许雷 惜时如金

　　普凯投资成长型基金合伙人

　　许雷，给人的第一印象是干劲十足却也来去匆匆，拥有工商管理、法律、风险投资及商业咨询背景的他，极善于用最简洁的词汇来表达自己最直接的想法。

　　“工作中我比较喜欢就事论事的风格。虽然也需要交朋友，但也非常尊重对方的时间，而不是过多的打搅企业家。他们的时间很宝贵。”作为普凯投资成长型基金合伙人，许雷工作起来风风火火，同时也惜时如金。

　　当被问及其做投资人以来最成功的一个案例时，许雷直截了当地表示，“最成功的永远是下一个。”不过，表面看起来颇有些铁面无私的许雷还是对他早期负责的一个项目“用情颇深”。

　　“令人印象最深刻的案例一定是遇到困难最多，而你倾注心血也最多的案例。”许雷回忆，“2004年我们投资了浙江天能电池有限公司，这是一家做电动自行车动力电池的企业。然而就在我们投资后的第二年，该企业遇到了一个很大的麻烦，由于当地一些儿童血铅超标，当地的居民误以为是以天能为首的电池企业造成了铅污染，以致部分百姓怒将天能做‘靶子’，烧毁办公楼，砸了厂房，使企业一度陷入停产，政府和警力为了社会稳定迅速介入，国外媒体大肆报道，当时情况严重到不仅影响到企业的上市前景，更加关系到企业的存亡。但是在这种情况下，我们没有放弃、没有旁观，而是与企业站在一起，帮助天能去协调工作、制定解决方案，最终完美解决了危机。”许雷如今依然能清晰回忆起“天能事件”的种种细节，功夫不负有心人，一年后天能完全走出困境，重新踏上快速发展之路，并于2007年6月在香港证券交易所成功挂牌上市。

　　作为普凯成长型基金的主要负责人之一，许雷认为普凯投资具有四大特色。第一，具有保持谨慎、冷静、反向思考的投资风格；第二，有很好的内控和协作系统；第三，有高效的决策系统和执行能力；第四，从企业角度考虑问题，为企业着想，积极有效地为企业提供帮助。

　　“我们关注创始人的个人能力、魄力和远见，但是更关注他有没有一个优秀的团队和积极向上的企业文化。我们不希望投资一个人，而希望投资一个团队和一个有效持续的系统。”许雷表示团队应该具有清晰的战略思路及很强的执行力，并且务实、谦虚、讲究诚信。而“你正在做哪些竞争对手还没有做的事”是他每次必问企业家的一个问题。

　　最近，许雷将视线投向了农业，并带领团队完成了对龙灯环球农业科技1500万美元的投资。“龙灯致力于农作物保护的化工产品，有丰富的产品线，具有对全球过期专利进行二次开发、在全球近50个国家进行产品注册进入的经验和能力。除了商业模式及技术上的创新，更重要的是他们有一个非常国际化的专业团队。全球非专利农保市场在未来几年也将新呈现近50亿美元的市场容量。”

　　作为在2003年普凯投资成立时就加入的“老普凯人”，从投资总监一步一脚印做到合伙人，许雷在与普凯投资一起成长的同时，也实现着自己的“蜕变”。

　　甘美兰 铿锵玫瑰

　　普凯投资房地产基金合伙人

　　也许在“男人邦”式的中国房地产基金业中，甘美兰是唯一一位独当一面的“女掌门”，她带给投资人的年投资回报率已超过25%。

　　最近，作为普凯投资房地产基金合伙人的甘美兰总有一种冲动，就是想写一写关于私募股权房地产基金业投资人教育类的文章。“当前，中国私募股权领域的房地产基金行业还刚处于萌芽阶段，但目前市场上的相关机构或从业人员却是鱼龙混杂，比较混乱。”

　　提及中国的房地产投资，甘美兰直言不讳：“由于投资房地产项目不是高科技含量的，门槛不像VC、PE投企业那般复杂难懂，于是不少有钱的企业家或者机构也想亲自参与进来，但他们中有许多人甚至不清楚做私募股权房地产基金还需要很多专业知识、流程和标准，比如信息披露、财务审计。”甘美兰表示，一些房地产开发商甚至也都准备去募集房地产基金做投资，殊不知这里面最重要的就是会涉及到关联交易，“由于房地产开发商可以完全控制建房成本，如果由开发商去募集房地产基金做投资，岂不是由开发商自己决定给投资人多少回报？这在逻辑上都不太成立。”

　　甘美兰2006年加盟普凯，负责普凯房地产基金的投资策略、项目开发与选择、投资分析、商谈和执行。在这之前她已在房地产相关行业工作了近20年，她早早练就了一身洞悉中国地产基金行业风云变幻、气定神闲“指点”开发商的本领。

　　“最大的开发商肯定不是与基金合作的最佳对象。”甘美兰表示，“我们更倾向于选择国内二三线城市当地最优秀的地产开发商，强龙抵不过地头蛇。”2007年5月，在甘美兰的主导下，普凯房地产基金2600万美元投资天津永泰红磡房地产集团，共同开发天津领世郡中档住宅产品。该项目于2009年6月退出，据介绍其投资回报率在年25%以上，而另外一个武汉市江汉区金融街城市综合体项目，回报率则高达30%。

　　“其实做房地产基金和成长型基金，其流程、辛苦程度几乎都是一样的。”甘美兰说，“房地产基金也需要经过项目筛选讨论，与开发商接触、看地、签合作备忘录，做企业财务、法律、市场、背景等尽职调查，签署交易文件，投资后管理，最后回收资金。不过做房地产基金，项目并不难找，难的是找收益率高的好项目、好的合作伙伴以及进行严格的投资后管理。投资后通常我们会派财务总监、工程总监去实地监管，以防御各种风险。另外，也不是所有的房地产投资基金都能赚钱，赔钱的基金在金融风暴后大有人在。而我们必须保证25%以上的投资回报率，投资之前一定要仔细甄选。”

　　2009年11月，普凯投资作为第一个外资GP成功募集6亿元人民币私募股权房地产基金，甘美兰在业务操作上也更加方便顺畅，因为之前的美元房地产基金项目还需递交外管局、商务部等部门进行审批，而人民币基金则省了不少相关环节。“经济危机后，外资投行主导下的房地产基金已销声匿迹，只有少数外资背景的房地产基金仍在运作。普凯虽然规模不是最大的，但从业绩上看目前应是给LP回报率最高的基金之一。”甘美兰表示。

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