高房价已成为“刚需族”购房路上的拦路虎，一些人转而观望，寄望泡沫破裂后再购房。本报记者 周晓东 摄

　　王新(化名)和女朋友最近考虑婚嫁，一直在北京各处看房。3月中旬，他们选择购买了一套位于望京新城的二手房，合同签订前双方谈好的价格是2万一平米，王新就去筹集资金了。没想到望京高价地出现，没过几天，房主就以原来房子里的租户以拥有优先购买权为由，决定不卖给他了，除非他能出比22000元/平米更高的价格，他觉得这样的房主是炒房高手，很不靠谱，决定不和他交易了。

　　程小姐遭遇到了相似的炒房者。她看中东四环的世纪东方家园的一套两居，房主出价230万。但第二天，房主就要求再加10万元，否则不卖。她又看了南四环一套房子，业主出价18800元/平米。没想到当天去看房的竟有四五十组人。旋即，业主向中介提出，挂牌价上涨50万元。“有几年前一起买房投资的邻居说，他家是卖每平米2万元。而我这套房南北通透，位于一层，带个小院，怎么也得卖22000元/平米吧。”

　　几年来一直活跃于投资房产的李先生也有自己的一本账：他在东四环外有一套房子，去年11月时挂牌22000元/平米，因为看涨房价，跟中介说暂时不卖了。现在区域的市场价在26000元/平米左右。“我的房子紧靠地铁而且在四环边上，现在通州的房子都有接近3万元/平米的了，若是要卖，单价得3万元，低了不卖。”

　　王新说，3月份时，他手头的资金还能在五环内买一套80多平米的两居室，但是到了3月底，就只能看看70多平米的两居室了。“周围的人都说房价要涨，我自己总觉得现在的市场太不靠谱”，王新说，尤其是遭遇炒房者的跳价之后，他更觉得拿自己的辛苦钱买房有点不忍，让他内心十分矛盾和疲惫。

　　【把脉】

　　炒房者从去年以来一直以强势的姿态出现在楼市，至今仍屡屡得手。尽管崩盘的言论在流传，但是房价继续上涨的势头不减，真金白银的诱惑难以抵挡。而且房产大腕、部分官员关于房价继续上涨20年的言论更是将一批人拉入炒房大军之列。

　　但是，市场有其自身的规律，物极必反是悬在当今楼市头顶的一把利剑，问题是何时掉下来。在过去一些国家和地区楼市危机爆发时，不少炒房者都倾家荡产，甚至跳楼。炒房人尤其是一些经济实力并不强，以各种新招数炒房的新手，现在需要慎重思考的问题是：自己能否承受房价下跌的损失和压力？

　　“现在买的不是房，是定时炸弹”

　　崩盘派

　　“如今的房价是兔子尾巴———长不了。”大半年眼巴巴盼着买房，一阵子东挪西借凑首付，赵瑞现在却打消了买房的念头。

　　冷眼看“概念决定房价”

　　28岁、一直租房住、和女友相处多年准备结婚，赵瑞自认为属于典型的“刚需”一族。

　　2009年，一路高涨的房价让赵瑞，也间接让家里人心慌。“再不买就更买不起了。”于是，从今年年初开始，赵瑞决心买房。父母在老家帮忙多凑一些首付款，自己则在北京多处看房。“房价不能太高；到东三环要方便，首选就得往东看。”这是赵瑞的购房标准。几经比较，赵瑞选中了通州区某楼盘，准备买一个70平米左右的两居，“每平米13800元的价格也可以承受。”于是1月下旬，赵瑞交了5万意向金开始排号。1月底摇号没能选上，赵瑞就和女朋友商量接着等下次开盘，也做好了稳中有涨的准备。结果是该楼盘3月开盘一下子就涨到18000元/平米，首付多出七八万，“自己一下子就被‘屏蔽’了。”

　　对于涨价，赵瑞从售楼处听到的解释是，大家看好通州新城规划，房子供不应求，涨价是再正常不过。除了解释，赵瑞还听到售楼员的规劝，“想办法买吧，再不买下次开盘就两万三四了。”然而在赵瑞看来，新城规划不知什么时候才实现，“现在不是供求决定房价，是概念决定房价，一个概念出来，开发商忽悠购房人抢房子。”

　　连叹楼市五个“不正常”

　　就在赵瑞对高房价无可奈何时，一份“房产崩盘表”开始在网络上流行开来。这直接坚定了赵瑞“不去当崩盘前冤大头”的想法。

　　在赵瑞看来，即使没有这份崩盘表，自己对房价的泡沫也越发接受不了了：“租售比”这个国际通行的法则在北京失灵了，燕郊租售比达到1：1200，房价却还在涨，不正常；房地产界公认“地段”是衡量房子价值的标杆，然而，快到东六环的房子价格已经赶超东四环同类房子，不正常；房价早超出大多数人的收入水平，大家都觉得房价畸形却还是买，不正常；房子本来是许多人的必需品，现在却全成了投资者的赚钱工具，不正常；看不见实质利好，开发商借一个噱头就大幅抬价，不正常。

　　“楼市完全不正常，这样的房价长得了吗？”在赵瑞看来，现在买房，买的是泡沫，是“定时炸弹”。于是，赵瑞和女朋友商量，与其勒紧裤腰带买一套不知哪天就跌的房子，不如轻轻松松租房过日子。“将来要买，也要等到泡沫破灭之后再说。”

　　【把脉】

　　在业内人士看来，赵瑞退出买房的行列，不失为明智之举。一方面，不买房可以保持现在的生活品质，也能有比较宽裕的资金应对不时之需。另一方面，不少本身不具备买房能力的人抢着做房奴，推高了房价。买不起房就租房住，也挺好。

　　“住宅已似股票”

　　专家表示，楼市是否见顶仍是个问题；房价涨跌更多是体现货币现象

　　■ 专家分析

　　对于宏观调控政策效果的失望，加上开发商和投机客的不断炒作，内地房地产市场在两会后出现了两种极端的心态。一种是高度恐慌，认为房价还将大涨，于是追涨入市；另一种是预言房地产崩盘，泡沫破裂。

　　这两种心态实际上都反映了人们悲观的心理，理性在此已被驱逐，这在人类历史上，并不是首次出现———从17世纪的郁金香泡沫，到上个世纪80年代的日本地产泡沫，人类不断上演着集体狂欢乃至癫狂的一幕。

　　“内销”是风向转变的标志之一

　　对于内地的房地产市场，我们是身处泡沫中央，还是已经见顶？这依然是个问题。学者陈志武预测，房地产市场将在2015年见顶，而银行证券首席经济学家左晓蕾则认为，如果今年又去推动房地产大幅涨价，房产泡沫可能明年就破。

　　如今，早已经不能用经济学的一般理论和规律来看待房地产市场，虚拟经济和实体经济的相互渗透，世界各国经济间的联结，使得2007年、2009年的内地房价大涨更多地体现出一种货币现象。即房地产尤其是住宅，变成类似股票的投资品种，而非真实的由居住带来的市场供需所演变而成，这种趋势在今年一季度仍未消减。央行最近的报告显示，一季度房地产交易中投资占到23%，而在北京、上海等地，多个所谓“日光盘”遭抢，其中很多是开发商内销所造成，内销的对象很大一部分即是投资客。

　　在很多业内人士看来，市场牛熊转换间，直接高价推盘不再轻易为市场接受，所以才会出现这么多的内销行为，这是风向转变的标志之一。

　　M1增速降至15%，或重现2008年调整

　　宏观来看，花旗银行首席经济学家沈明高说，2008年的金融危机，导致多国大量发行货币，引发了全球资产价格的重估，中国的房地产价格在多重因素中不断飙升。而近期关于人民币是否升值的争议，不仅关涉中美两大国关系的走向，也关乎国内资产价格的新一轮重估；另外，加息预期弥漫，加之央行货币委员会专家委员换届释放出的信号，房地产资金杠杆率的下降，也将是引发市场调整的重要因素。

　　无论中日房地产市场有多少不同，但有一点是相同的，那就是货币突然之间太多了。所以，需要更多关注的应该是信贷和货币政策。按照宏源证券专业投资人士杜春飙的观点，从今年一月份开始，M1(狭义货币供应量)掉头向下，M2(广义货币供应量)持续向下，但是向下的速度并不快，所以现在的房子依然成交火爆，需要关注的就是M1的同比增速和环比增速，一般同比增速不能降到20%以下，如果降到15%以下，就出现2008年底的情况，股市和房市都要有大的调整。

　　以上市场和宏观政策因素，决定了当前楼市的整体环境已经不同于去年，那么，关于泡沫的争论，相信大家都会有自己的答案。 本报记者 张家齐 杨娟娟 张旭 张晓玲

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