如果做一个排行榜，将2009 年最受关注的词汇，包括新闻、影视剧、企业、行业，甚至娱乐，即便将一切与生活相关的因素一网打尽，“房地产”也绝对会压倒“低碳”、蜗居、蚁族、曾哥、《潜伏》，成为TOP1。

　　在2009 年，臭鸡蛋烂番茄也好，鲜花掌声也好，要论谁收获最多，没有哪个行业敢于站出来跟房地产业一比高下。

　　这一年，在“北大广深”四大超级城市，房地产的价格与成交量惊人上涨，在小于6 位数已经买不到的房子面前，公众、专家、政府无不高度紧张。

　　这一切都离不开一个响彻全国的起点：北京广渠路15 号地王，而掀起这惊涛大浪的正是一匹自称“小公司”的大黑马——中化方兴。

　　这家有着央企背景的程咬金，2009 年一直未能逃离媒体的追打，背负了三宗大罪：狂拿地王哄抬房价、身为央企不专正业、不守规矩算计规划。

　　地王之狂

　　在很多新闻报道中，2009 年6 月30 日广渠路15 号地块的拍卖现场极具戏剧色彩。

　　首先是来者明星云集：共有11家企业加入此次争抢行列，其中包括SOHO 中国、远洋、华远、中信、首开、保利、华润、金融街、万科、安联地产和中化方兴。一线大型品牌悉数到场，此地块含金量之高可见一斑。而SOHO 中国潘石屹、张欣夫妇联袂登场举牌更显得志在必得。

　　按照媒体的描述，当日，入座时，潘石屹留意到座位后面坐着一个生面孔，于是向对方打招呼并询问身份，对方的回答低调且简单：“小公司。”

　　这家异常低调的“小公司”正是中化方兴，也正是它，打碎了潘石屹的拿地梦想。在96 轮举牌中，只要SOHO 中国和保利地产举牌，它就立刻跟进，全场举牌高达22 次。

　　在举出价格36.7 亿后，远洋退出竞拍。SOHO 中国则是在举出39.5亿后退出。竞拍价从39.6 亿开始进入中化方兴和保利地产的双雄争霸。与保利地产每次报价的犹豫截然不同的是，只要保利一举牌，中化方兴便立即举牌报价。当中化方兴叫价40 亿时，潘石屹甚至站起来对这家小公司激动地喊了一声“你牛”！ 一旁观战的万科北京公司总经理毛大庆不停地摇头：“疯了”。

　　中化方兴最终以40.6 亿夺得广渠路15 号，也同时摘得了总价与楼面价双料地王的桂冠。

　　除去廉租房面积后，广渠路15 号地块的楼面价约为15320 元/ 平方米，对于这个价格，潘石屹在走出竞拍现场时对着媒体丢了一句“不理性”。事后接受采访时，他的评价是：“每次以黑马之势高价竞地者，不是房地产行业之外的企业，就是房地产行业中名不见经传者。它们缺乏房地产开发的经验，对成本和付出估计不足，对市场的销售价格又过分乐观。黑马出现常常是昙花一现的短暂现象。只有专业理性、有纪律的公司才能长久生存。”一席话，颇具理性，却也让人读到酸意。

　　而当事人中标方中化方兴代表盖剑高则表示，这一价格在公司预算之内。中化方兴之狂带来两大热潮，一是北京房价彻底走出小阳春，进入了“刺激2009”；二是出价40 亿、拿地不用算账的“小公司”引来各方好奇。很快，“央企”一词在“地王”之后成为2009 房地产行业热词的NO.2。

　　自此，中化方兴拉开了央企在各地狂拿地王的序幕。2009 年的土地市场，也由此开始了长达将近半年的以刷新地王纪录为“最终目标”的争夺之战。“不差钱”、豪掷亿金、“神秘”背景，这些2009 地王的典型特色，再加上其首当其冲的地位，使几乎所有媒体都将中化方兴视为2009 年的地王标杆。

　　2009 年下半年，几乎凡是评论房地产行业的文章中，就可以见到中化方兴的身影，这家“小公司”被描绘为央企不专注于主业的典型和房价推高的幕后黑手。

　　改规之乱

　　不知是不甘沉寂还是“树欲静而风不止”，中化方兴将自己在2009 年的风头带到了2010 年。

　　2009 年12 月30 日，在北京规划委的网站上出现了一则调整规划的公示，中化方兴申请调整广渠路15 号的控制规划，将A4—1 地块建筑控制高度由60 米调整为80 米，A4—10 地块建筑控制高度由80 米调整为100 米。同时，在用地面积不变的前提下，将A4—7 体育公园用地与A4—8 住宅混合公建用地的位置进行调整。

　　虽然容积量没有变，但中化方兴有关项目控规的一系列操作都指向了产品价值提升带来的每平方米建筑面积上的利润最大化，“建筑密度降低，地面绿地率就会放大，楼间距也会放大，整个小区的环境会更好，未来售价更高。”一知名房地产顾问机构负责人认为。有业内人士指出，增加层高是想将部分房型设计成LOFT。还有人预计，公园内地块的住宅和公建挪到另外两个地块，公园内地块就能做别墅类低密度高档住宅。总之，中化方兴的最终目的就是使项目在未来推向市场时创造出更高的售价，甚至有媒体预计其获利会超过150%，多赚20 个亿。

　　此公示甫一出炉，立刻引起了各方强烈质疑，“不公平”的呼声四起。

　　中国房地产研究会研究部主任胡安东指出，中化方兴“目的无外乎两种，一是利用规划调整规避国土部门的限期收回政策，二是继续等待暴利的再次到来‘沽而待售’。”

　　阳光100 副总裁范小冲认为，经过公开招拍挂的市场竞买后，竞得者寻求政府公关更改规划，这一行为严重违背市场秩序的公平原则，破坏了合约精神，而且变相哄抬了地价，并导致了不负责的地王现象频现，而且还影响了政府的公信力，甚至滋生腐败。

　　而一位当初参与竞拍的人士言辞则更加犀利：“公示只是形式上的东西，实际上是政府对地王的纵容，很多企业以后可能都会效仿，谁都不计较当时拿地的价格，寄望后来调规。实际上，可能很多地王拿地前就是这样策划的。特别是一些二三线城市，本来地方政府的控制能力就不是特别强。广渠路15 号地不是第一个，也不会是最后一个。如果通过了，将是对市场游戏规则的伤害。”

　　事实是，此次并非广渠路15 号地的首次改规。2009 年6 月9 日，在该地块标书已经出售，规划已经写入标书后，还进行了一次规划调整，综合、商业用途建筑面积比之前增加约3 万平方米，而住宅面积则缩小了。当时便有开发商向记者表示，这是为具有商业运营经验的开发商开路。而中化方兴的业务主要为地产酒店领域，是中国高端商业地产的领先企业。2009 年年初，中化方兴如愿以偿得到拥有优良商业地产资源的金茂集团100% 股权，其愿景即为打造国内商业地产巨无霸。深厚的商业地产运营背景，让人不得不质疑调整商业地产规模与其拿地的蹊跷关系。

　　此次改规特意强调“容积率”不变这个关键指标，而且还设置30 天的公示期，这被某些媒体解读为“可能相关责任人也在试探舆论对这个事情的态度”。

　　而仅仅试探，就引燃了民众的激烈争论。1 月10 日，新浪乐居网友“布佳雷斯塔”在网上发帖“北京地王改规划——完全照搬《蜗居》经典情节，房地产潜规则再现！”，帖子中粘贴了一段热播电视剧《蜗居》的片段，随即引发网友跟帖议论，关注网友超过10 万人。1 月11 日出现在同一论坛的热帖“征集万人签名——万民书递送北京市规划委抗议中化方兴修改2009北京地王的规划提高层”亦引发数十万网友关注，发帖人称，将收集网友意见和签名，提交北京市规划委，希望作为北京市规划委对于广渠路15号地规划更改方案的参考。

　　与网络上的如火如荼不同，线下的开发商们虽然心有不甘，却少有人正面回应，“虽然没人愿意他们改，但谁也不会干损人不利己的事情。”更重要的原因是，他们普遍认为，中化方兴的这一行动，实属高价买地无利可图的无奈注脚。

　　面对强大的舆论压力和中央政府的坚决调控，2010 年1 月14 日、26日北京市规划委两次出面释疑，内容均为“公示并不代表通过”，表示将征求规划地段内利害关系人的意见。而到1 月中旬，尚无异议出现，北京市规划委向2009 年6 月参与广渠路15号地竞买的其他开发商发送了一份传真，要求必须对该地块调整规划的公示反馈意见。虽然有人士戏称这是“将皮球踢给了开发商”，但是敏感的媒体已然嗅到了一些异样。

　　果然，2 月8 日，北京市规划委发布《关于朝阳区广渠路15 号地项目公众参与结果的通告》：鉴于2009 年6 月30 日参与广渠路15 号地国有土地使用权竞拍活动的12 个竞买人中，

　　有3 个竞买人对中化方兴公司修改规划条件的申请持有异议，市规划委认为中化方兴公司修改规划条件的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此，决定终止修改广渠路15 号地控制性详细规划的法定程序。

　　中化方兴表示尊重规划委的最终决定，饱受争议的改规事件算是告一段落。但是，已上过国土部黑名单的广渠路15 号地何时开工，至今还没有定论。

　　对于中化方兴，我们无法给予太多的指责。它的出现，有着太多不可言传的因素，即使不是中化方兴，在2009 年的大经济背景下，也会出现“中铝方兴”、“中煤方兴”。

　　在众多非议中，作为“出头鸟”的中化方兴未能一狂到底，改规不成功，也算是表明，潜规则是有的，狂一把是可以的，但潜规则链条是行不通的，一狂到底是要挨枪子的。

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