保障房在几年的发展后，内部呈现出分化之态，廉租房和公租房的资金困境，关键是需要政策的倾斜

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　温家宝总理在2010年《政府工作报告》中提出，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套。

　　有关保障房资金来源，曾在2008年有过讨论。按照政策，廉租住房资金的主要来源包括中央财政补助、地方土地净收益的10%以及住房公积金增值收益。

　　两年多时间里，土地市场的起伏跌宕已然证实，土地出让金不是一个稳定的收入来源，而中国住房公积金的增值收益少且不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，同时又未达到灵活使用的程度。

　　保障房重在“保障钱”

　　“经济适用房和限价房不缺钱，而是缺地，真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境，主要指后两者。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》说。

　　按照通常的分类，保障房涵盖经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房四类。四类保障性住房已经面临不同的窘境。前两者缺地、缺政策，后两者缺钱。

　　从开发商的角度看，经济适用房和限价房因有利可图还值得追捧，决定因素是市况。

　　2009年，北京大兴区的康庄限价房地块便曾引发激烈争夺，最终胜出者是首开集团旗下的首开仁信置业有限公司。“当时的市况下，觉得做限价房虽然利润低，但更安全。”首开仁信副总经理李捷对《财经国家周刊》说。另一方面，政府对限价房的优惠政策直接体现在土地价格上。“政府会拿出相对低廉的土地，在土地收益上做一些让步。”

　　公共租赁房与廉租房的境遇则截然不同。

　　根据住房和城乡建设部的测算，要实现廉租房对象“全覆盖”，廉租房建设资金每年需要500亿元。王珏林透露，目前廉租房的资金来源中，财政拨款与土地出让金平分秋色，同为最主要的资金来源。

　　悖论就此出现

　　中央财经大学商学院教授郭建鸾曾公开表示，廉租房的供给每增加5%，就会迫使商品房房价下降3%〜4%，而房价下跌，土地出让金也会跟着降低，这将直接减少地方政府在廉租房上面的投入。

　　郭建鸾表示，廉租房建设耗资大、周期长，尤其具有福利性特点，如果缺乏严格的监督，可能难以调动地方政府的积极性。对于财政实力较弱的一些地方政府而言，执行廉租房政策存在一定的困难。

　　易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《财经国家周刊》表示，在目前的保障房体系中，“廉租房建设是最弱一环。中西部城市财政不宽裕，有钱的地方政府又不愿投资太多，廉租房面临着资金困境。”

　　“按照当初的设想，廉租房所保障的人群收入最低，而公共租赁房则可覆盖广大夹心层，这也意味着决策层必须把这两块抓起来。”王珏林说。

　　住建部住房保障司司长侯淅珉曾在2008年底公开表示，未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难，其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。

　　无论实物补贴还是货币补贴，都需要地方政府拿出大量的真金白银。

　　“从目前来看，我认为货币补贴更为灵活，也可以减少地方政府的负担。”王珏林说。在过去两年间，他曾在多地调研，江苏常州给他的印象尤为深刻。

　　办法总是有的

　　2009年8月1日，常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。按照常州市的保障规划，要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”，并筹集6000套左右公共租赁房源的目标，这意味着两年内共需投入30亿资金。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。

　　常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房投公司”)，作为保障房建设的投融资平台，政府向房投公司注入3000亩土地资源，落实了30多亿元融资额度，一举解决了今后几年的保障资金。

　　一位接近住建部的人士表示，房投公司资产质量较高，还款渠道多元而稳定，金融机构纷纷给予融资支持。房投公司已经具备了可持续的投资能力，能够在较长时期内对住房保障稳定投入。

　　北京市的做法是，准备先从商品房开始试点，面向社会公众发行住房债券，吸引社会资金建设公租房等政策性住房。

　　而杨红旭说上海的做法是“增加廉租房实物配租的比重”。实物配租需要建房或收购房源，对政府来说短期投入很大，如何解决资金来源仍需观察。

　　重庆市委副书记、市长黄奇帆曾表示，要用10年时间建4000万平方米公租房，解决200多万人的居住问题。其中公共租赁房前三年的投入就将超过200亿。黄奇帆表示，重庆的八大国资集团“发挥了第三财政的作用”。在此过程中，国资集团的最大作用是“发挥融资能力”，并依靠租金来达到收支平衡。重庆市将房产的保障性和市场性发挥到了极致。

　　“只要地方政府愿意去做，办法总是有的。”王珏林评价说，“政策稍微倾斜一下，资金并不是大问题。”

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