2010楼市行情10大预言(上)

　　新年预测

　　预测总是件吃力不讨好的事情。回头看看即将结束的2009年，地产行情几乎超乎所有人的预料。即使如此，我们依然在岁末大胆放言2010年的楼市，结论或许有对有错，唯一可以自信的是采取客观中立的立场，没有迎合、没有忽悠。

　　1 金融政策：调整在即

　　国务院多次提到要防范金融风险，专家认为明年的金融政策需要从两个方面来调整，一是针对个人的按揭贷款，应通过差别化信贷政策，加大首套与二套房贷款条件之间差别化政策的执行力度，遏制住房价格过快上涨；二是针对房地产企业的开发贷款，在要求企业增加供应量的同时，注意防范风险。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，改善性住房界定不清，明年银行对二套房贷款很可能严格执行基准利率上浮10%。另外，北京84号文件等抑制市场信贷不理性的政策将会延续。而且将来银行贷款评估值可能继续低于市场成交价，从而令不理性的恐慌性需求因首付及信贷问题而减少。

　　点评：金融税收在房地产调控中一直发挥着重要作用，优惠政策预期而导致的眼下市场行情飙升就非常说明问题。调整是必然的，但力度多大还是未知。

　　2 房源供应：前紧后松

　　亚豪机构认为，今年上半年住宅建设开工量不足，同比出现了较大下滑。直到下半年楼市回暖火爆后，开发商才又加快了开发建设的步伐。受此影响，明年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张，尤其是主流产品更是如此。一手房在售存量不断减少，这种状况在2010年一、二季度不会有明显改善。即便到了三、四季度，供应量有所增加，但结构性供需矛盾仍然会出现。

　　点评：买房人希望不要像抢冬储大白菜一样抢购房子，更何况房子的价格需要几个家庭的财力才能承受。或许进一步加大的保障性住房建设力度，能够起到增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。

　　3 土地市场：严控地价

　　城中心土地供应越发稀缺，明年京城供地必然以五环外作为主力区域。其中，受南城发展新机遇影响，大兴、房山的供地将明显增加。

　　从土地供应结构来看，明年将着力增加政策性住房的土地供应量。市政府明确表示，明年北京全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房。

　　受中央政府调控的影响，各级政府必然要加大对土地价格膨胀的控制，这也必将抑制明年的土地价格上涨速度，阻止疯狂拿地冲动。

　　点评：作为房地产开发的源头，土地一向是开发商不懈追求的目标。随着房地产企业IPO和增发热情的持续释放，明年的土地争夺将依旧持续今年的热度。不过，受到中央调控的影响，土地价格必将受到严格控制。

　　4 征物业税：有望试点

　　今年12月7日，中国社科院在北京发布“2010年经济蓝皮书”。专家组指出，在2010年和2012年，我国可进行收取物业税的试点改革。

　　关于开征物业税，近几年一直纠结着楼市。每逢房地产投资热度高峰，市场都会自上而下发出开征信号。不过，尽管政府多次提出这一敏感话题，却一直只闻雷声不见雨点。这让明年究竟是否进行物业税试点又成了一个谜团。

　　按照国际惯例，物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，且税值随着不动产价值的升高而提高。物业税其实是把原有涉及房地产的土地出让金、土地增值税、契税、印花税等多种税费统一，把一次性的大额费用转化为分年度支出，其本质上则是对房地产征税方式的调整。一旦开征物业税，就会大大降低购房者在购买、流转过程中的成本，而其在持有环节的成本将大大提高。这也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、防范泡沫的作用。

　　点评：物业税的开征首先要带来土地产权制度的改变。这是我国推行物业税的最大难点。其次，需要对个人房产的情况进行全面深入的调查摸底，还要对征收标准进行确认，其中如何区分自住和投资界限、如何根据不同时间节点评估房产价值都是难点。尽管开征物业税困难重重，不可能一蹴而就，但其对于规控房地产市场秩序有着极为深远的意义，开征也只是时间的问题。

　　5 产品特点：豪宅盛行

　　市场、政策两方面利好效应的叠加作用下，明年的北京房地产商品住宅市场总供应量将会大于今年。从产品供应特点来看，因为城中心地块的逐渐减少，五环外产品将成为明年的供应主流，尤其是房山、大兴、顺义市场，受到规划等方面的利好，住宅市场将进入开发高潮，项目竞争也将达到前所未有的紧张程度。基于市场对品质住宅需求的回归，这些近郊的低密度生态大盘有望受到追捧。

　　城中心项目越发稀少，明年的新盘仍将保持容积率高、价格走升的特点。今年年底开始，不少烂尾楼盘活再入市。预计明年仍有不少这类产品入市。这些项目多数位于四环内的热点商圈内，以商业立项为主，预计产品形态也以密度较高的城市精装公寓为主。

　　脱离城中心与郊区的概念，明年总体来说，为了实现良好的销售业绩，开发商将不得不选择在产品品质上下功夫，这将导致北京房地产市场泛豪宅化倾向的出现。豪宅的定义也将改写，不仅仅是位于中心城区、占据了核心优质资源的项目，在远郊新城的轨道交通沿线也将集中打造出豪宅产品，2010年北京楼市高端化趋势将进一步凸显。

　　点评：一方面，平稳发展拒绝暴富的调控思路已经开始控制楼市下一轮走势；另一方面，市场的火热也将促使开发商着力于比拼楼盘魅力。因此，无论是普通住宅还是“豪宅”，无论是在城中心还是近郊，“品质化”都必然会成为明年的楼市主题。

　　2010楼市行情10大预言(下)

　　6 房价：物极必反

　　2009年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。三月份新开盘项目均价仅有11066元/平米，而到了10月份，开盘项目均价已经达到了16363元/平米。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。亚豪机构认为，2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。

　　总体上行走势中不排除房价局部性、阶段性的回调可能。亚豪机构认为，这主要是由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为。

　　点评：2007年楼市疯狂的结果是2008年的骤冷和全行业的悲观。2009年的突然回暖和价格飙升至新高点后，截止到目前，行情并未有转冷的迹象。

　　众多机构专家对明年的房价预测都相当乐观，但还是要提醒大家记住那句朴素的大实话，物极必反。

　　7 保障住房：供应井喷

　　据报道，北京市委常委会近期讨论通过的“北京市2010年直接关系群众生活方面拟办重要实事”中，明年北京全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，共计建房13.4万套。在2010年拟办实事中，住宅供地更是要求50%以上用于建设政策性住房，这意味着政策房土地的供应力度将进一步加大。

　　此外，2010年的任务还确定了竣工交用、可以入住的政策房数量，要求竣工交用各类保障性住房4.7万套。市住建委主任隋振江近日表示，今后将合理安排保障房项目规划布局，在公交枢纽和轨道交通站点周边优先安排保障房用地。

　　点评：专业人士认为，从加大供应量，加快建设保障性住房着眼，而目前，限价房项目比如大兴康庄、通州大方居等所处的地域，无论交通还是其他配套都相对落后，目前周边二手房大多还是价格洼地，随着限价房入市，这些区域的配套也会渐趋完善，带动人气聚集，未来有望成为新的楼市热点区域。同时，政策性住房的落实，还将抑制“恐慌性”购房的现象，遏制房价暴涨。

　　8 二手房交易：骤然降温

　　“我爱我家”预计，2010年北京二手房市场的有效过户成交量将会在13万至15万套左右。中大恒基专业人士则细分认为，明年上半年因新房供应的滞后，使得二手房成交可能占楼市总成交的60%以上，但是不会达到2009年同期水平，而下半年随着商品房和保障性住房陆续入市，二手房的成交比重或将迅速缩水，更将远远低于2009年同期水平。北京中原三级市场部分析师认为，由于营业税是存量房交易中比重最大的一项税费，因此对于消费者心理影响较大，预计2010年二手房交易中，5年内的商品房交易量将有所回落，而因五环内新房稀缺，预计房龄在五年以上十年以内、90平方米以下的住宅占较大成交比重。总体看来，明年全年的成交总量料将难与今年绝地反弹的交易行情比肩。

　　点评：“我爱我家”副总胡景晖分析认为，由于今年年末营业税优惠政策终止导致部分买方市场的需求前置，加之明年初的节假因素影响，可见2010年前两个月的成交走势或将出现盘整回调局面。若明年整体经济环境持续性向好，两会期间亦无重大紧缩性政策出台，可预见上半年一手房市场房源存量的相对吃紧以及二手房需求的后续跟进等多重因素，将会拉动二手房交易行情的再次向上。

　　9 行业格局：资源为王

　　亚豪机构认为，2010年房地产行业投资环境仍有利好增加，短期内政府仍然会执行积极地财政政策和适度宽松的货币政策，房地产企业的资金来源会比较宽泛。政府对于普通商品房供应、保障性住房的供应仍会加大力度，从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的鼓励，也能享受到相关的利好政策。

　　今年楼市快速回暖，销售量大幅攀升，资金及时回流，使得开发商资金链紧张的局面得以缓解。国家4万亿投资中有相当一部分资金进入了房地产相关行业，特别是一些国有大型企业集团，手握重金四处寻找投资途径。而在当前市场环境下，房地产开发成为了不错的选择。因此，一些大企业旗下的地产公司纷纷重磅登场，在北京、上海等一线大都市不断的制造着地王的神话。中化集团、中海地产、中电集团、保利地产等等。这些大公司动辄数十亿的投资，让许多中小地产企业望尘莫及。不但大国企拿地不手软，地产上市公司拿地也是不含糊。万科、富力、恒大、合生创展等等。这些企业在资本市场呼风唤雨，实力雄厚，对土地的购买意愿强烈。对此现象，亚豪机构认为，大型国企、地产上市公司之所以大肆拿地，屡创地王。一方面是他们资金相对宽裕。另外一方面是他们对楼市的预期比较看好，大型房企的经营思路已由“资金为王”转变为“资源为王”，正是这些原因导致了开发商的投资热情高涨。

　　点评：开发商高涨的投资热情如果可以迅速转化为市场上充足的产品供应，对买房来说的确是件不错的事。但2009年底国土部展开的囤地调查，又令市场多了一份担忧，难道明年还要继续给地王抬轿子？

　　10 热点板块：逐渐外移

　　随着城八区供应量的减少，楼市成交热点板块开始向轨道交通周边、学区房周边重点集中。但上述区域的房源供应量依旧有限，因此北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，伴随着亦庄线、大兴线和房山线等多条地铁轨道交通建设的快速推进以及总投资2900亿元规模的《促进城市南部地区加快发展行动计划》的出炉，未来远郊区县的楼市也将迎来难得的发展机遇，而中心城区房价涨势的白热化与外围区县相对低点的价值洼地效应将共同推动购买力有限的自住型客群在置业区域选择上的空间性位移，由此形成“由内而外”逐级分散的购房新趋势。

　　点评：中大恒基专业人士认为，新政对传统热点区域的影响，主要体现在因为限制投机需求，而自住需求大多从居住角度出发，不会刻意追求所谓升值潜力大、易出租、易转手的热点区域，这样就会造成当前的热点区域一定程度的降温，成交向非热点区域扩散。21世纪不动产分析师认为，未来单纯对轨道交通预期的热炒也会渐渐降温，而居住环境、学校、医院、交通等各方面配套完善的区域只会越来越受购房者青睐，如CBD东扩的外延区域、望京等新贵区域，因为其各项配套的日渐完善，可预见是未来几年内人气旺盛的楼市热点交易区域。

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