青岛土地市场调查：卖地收入为啥创十年之最
全球性的金融危机一度让中国房产市场感受到了透骨的寒意，资金链的危局和楼市能否可持续繁荣的 远景成了地产商们在土地市场逡巡的难言之痛。然而，作为山东省楼市晴雨表之一的青岛房地产市场 却似乎并未受到金融危机的侵袭，今年以来，青岛不但土地拍卖市场火爆异常，地王频现，土地出让成 交总额更是一举超过104亿元，卖地面积等多项土地招拍挂出让指标创下同期“十年之最”……
大批土地推向市场，人们期待能对一路飞涨的房价有所平抑。
本报记者 姜淑芹 宋珊珊 刘大正
对此现象，坊间出现了多种猜测，有人认为这是开发商在借机囤地；也有人期待政府加大土地供应后能够平抑房价，让更多市民住上新房；还有炒房一族借此推断青岛的房地产市场有很大潜力，具备继续炒作的空间。本报驻青岛记者对此进行了深入采访，为读者解析青岛土地热卖的原因和意义。
支出百亿购地的房产公司们
“青岛的土地出让市场 竟然免疫了金融危机的流感病毒”，房产业内人士惊呼。根据青岛市国土局土地储备中心11月17日提供的数据显示，本年度，青岛市土地招拍挂和项目招拍挂共出让土地4853.89亩，土地出让成交价超过104亿元。
据青岛市土地储备中心曲主任介绍，今年可谓青岛土地招拍挂工作最有成效的一年，多项土地招拍挂出让指标创同期“十年之最”：今年组织的土地招拍挂出让活动次数最多，共12次；出让土地宗数最多，共出让40宗，较去年同期多出22宗；出让土地面积最多，共出让1576.99亩，同比增长49.8%；出让土地价款最多，成交总价款达58.05亿元，同比增长59.7%，完成旧城和城中村改造项目7个，成交总价款46.1亿元，两项合计土地出让总成交额超过104亿元。
据了解，2009年1月-11月，外来的房产大鳄万科、万达、中海、保利、绿城等大举进驻青岛土地市场。趁青岛市政府积极推动“两改”时，拿下了足够四五年开发的土地储备。
而以往的本土老牌开发企业华通、青啤、海尔、海信今年则表现低调，没有在土地出让中有大表现。相反一些中小民营开发企业，却表现抢眼。7月24日，市北区宁夏路78号，以8350元/平方米的价格由青岛海厦置业收入囊中，是今年青岛四区的土地最高单价，这也是青岛市区内仅剩不多的纯住宅黄金地块。9月17日，青岛华泰置业集团有限公司以3260元/平方米将李沧区兴华路35号拿到手，成为李沧区地王，以往的价格洼地，开始发力。10月，位于开发区薛鱼路南侧、环岛路北侧的地块创造了13200元/平方米的天价地块纪录，被青岛恒海置业有限公司竞得。
拍卖市场地王频现地产大鳄暗度陈仓
记者采访发现，今年以来不仅土地拍卖次数增多，拍卖的价格也在节节攀升。在今年的12次土地拍卖中，竟然相继出现了4个“地王”。然而在这些“地王”中，除了上海世茂以外，我们却鲜见平时在这个领域呼风唤雨的万科、保利等公司的身影，记者调查发现，万科、保利等大房产商早已通过拆迁开发介入了青岛土地市场。
6月5日，作为青岛市重要两改项目，四方区双山保儿片区顺利摘牌，青岛万科房地产有限公司取得该区域土地的开发、使用权。两个地块总建筑面积共计60余万平方米，同时这也是2009年四方区成功转让产权并由开发商进行开发的最大片区。
7月23日，中南控股集团以1498元/平方米的楼面地价、20.25亿元的土地总价成功竞得了李沧区大枣园、南岭旧村改造项目。这是今年青岛招拍挂的最大房地产开发项目。
9月16日，保利地产与四方区政府签订了合作框架协议，由保利(青岛)实业有限公司在保利百合花园(总建筑面积22.9万平方米)的基础上，将紧邻保利百合花园西侧的孤山村改造项目拿下。
青岛今鹏翔投资有限公司CEO 修方舟认为，“地王”是正常的市场反应，只要有供应就会有价格。同时各企业不同的定位，也决定了市场对某一地块抢夺的激烈程度。对万科、保利等一线品牌来说，在青岛不会满足于争一地之短长，玩的都是大手笔，早已通过与当地政府合作参与旧城区、城中村改造的方式将大规模的土地悄悄纳入囊中。
青岛楼市专家张百忍表示，与操作单纯的商业地块相比，旧城区、城中村改造开发周期比较长，也给了开发商变相囤地的机会。和记黄埔2006年拿下小港湾改造，至今3年才开始正式启动，而此处的地价和房价也涨了不止一倍。作为李沧区东部的首个两改项目，侯家庄、佛耳崖、麦坡三个村庄改造项目由国内知名房企浙江绿城集团接手，这一项目占地270公顷，建筑面积约209万平方米，也因此成为青岛最大房地产开发项目。这一项目估计要开发7至8年。
土地放量房价咋走专家分析不容乐观
据青岛市国土局国土处杨处长介绍，今年1-11月，青岛建设用地供应量达到3336.59公顷。其中居住用地中，普通商品住房用地供应564.97公顷，经济适用房和廉租房用地59.63公顷。据介绍，新增供应的住宅用地都要求配建一定比例的保障房。土地供应的充足可以在一定程度上调节房地产的开发，平抑房价，也保证了保障房项目的建设。
青岛楼市分析人士张百忍则认为，市区土地有效供给不足，房价下降几率很小。他认为，在今年成交的100多亿元的土地中，旧村改造和城中村改造占了大头。旧村改造涉及土地太大，而一个区通常由一家开发商主导开发。这样他们的开发速度就必然是分批推向市场。市场住宅数量不会有充足供应。而旧城改造地块，又有太多安置房，所以也不会有太多有效供应。市场需求与供应之间还是比较紧张。这在李沧区和黄岛的对比中比较明显。黄岛将旧村改造分成18块地分别出让，今年就有18个盘集中开盘，市场供应就比较充足。而李沧3个村的改造由绿城独占，要开发七八年，供应量分散，市场需求就不能很好满足。
诚如地产界人士所言，目前青岛市区其他几处由地产大鳄操作的大宗开发项目，对周边房价不但没有拉低或是平抑，反而抬高了很多。2007年9月5日，中海地产以16.1826亿元的总价拿下山东路青大电缆厂地块，楼面地价达到每平方米8330元，而当时山东路周边的房价才6000多元每平方米，受中海地块的拉动，周边房价很快上涨到8000多元每平方米，现在每平米已经突破12000元。万科在四方大山开发的金色城品项目现在的房屋均价卖到近9000元每平方米，远远高于周边的房价，“难道四方区的房价也要过万吗？”有市民对此表示担忧。
青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟表示，政府增加土地供应量，只会抑制地价，但是房价受开发商市场行为影响，不会出现大的变动。开发商现在的销售模式已经很成熟，每年的住宅供应量都比较稳定，他可以控制自己的开发进度，不会因为地拿多了就推向市场更多的房子，同时地价便宜了，房价不会降，土地溢价收益只会落入开发商手中，不会让利给消费者。
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