广渠路15号地落槌一瞬，地王诞生，泡沫四溅，周边房价应声上涨。

　　文｜CBN记者 王娜 冯一萌

　　6月30日16时30分。

　　在门外等待了近两个小时后，潘石屹走进北京国土资源局拍卖厅。

　　潘的座位被安排在了第二排，坐下后他看到丁长峰已经坐在了右边相邻的座位上，便热情地向这位万科执行副总裁打招呼说，“上次隔得远，这次坐在一起了。”万科和潘石屹的SOHO中国，都是北京土地市场的常客。

　　熟悉的面孔很多，潘石屹看到他的左边坐着远洋地产市场部总经理肖劲，旁观的人群中，还有一位是几天前刚从凯德置地跳槽到万科，任北京公司总经理的毛大庆。这些，都是北京地产圈的明星人物。唯一缺席的“明星”，是他的老朋友任志强，虽然拿着2号牌的华远地产也来现场竞价了，但是它们并没有像其他公司那样高层出动。

　　而此前买了标书，被认为是夺标热门的合生创展、金地和中国电子，并没有出现在竞价现场。

　　这里是北京广渠路15号地的拍卖现场，这块北京CBD区域28万平方米的住宅综合用地，每个地产商都想拥有它。

　　从6月16日开始竞价，到6月30日15时竞价截止，土地报价已达26.06亿元。而竞价截止时仍有11家房地产公司报价，最后只能通过现场拍卖的方式来确定它的归宿。

　　在这11家房地产公司中，只有SOHO中国和万科是民营公司，其他都是央企或是有国企背景的地产商，华润、保利、远洋、金融街看着这些对手，潘石屹有点紧张，他的双臂紧抱在胸前。

　　只有坐在第三排的是新面孔，潘石屹回头和他们打招呼，“你们是什么公司的？”对方回了一句：“小公司。”一旁的SOHO中国总裁闫岩小声告诉潘说：“他们是中化方兴公司的。”“哦，你们是中化集团在香港的上市公司。”潘自言自语。他看见这些人表情严肃，便没再多说话。

　　中化方兴并不是一家小公司，它属于中化集团。中化是国务院国资委监管的国有企业，2008年名列《财富》全球500强第257位，房地产开发是它的主营业务之一。

　　2007年8月17日，中化方兴地产在香港联合交易所主板上市。上市后，完成了一系列收购，已全资拥有方兴珠海、王府井大饭店、中化物业、凯晨置业、金茂集团—对的，就是赫赫有名的曾经的上海最高楼金茂大厦的业主—等资产。

　　目前，中化方兴正在开发上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心。而中化作为主要股东之一的另一家地产公司—远洋地产，马上就要和中化方兴同场竞价。

　　竞价开始了。拍卖师雷蕾把竞价阶梯调到了2000万(每举一次牌，地价递增2000万)。“幅度这么大，这在之前是没有过的。”万和恒运集团的一位总裁助理有点吃惊。几乎每场土地拍卖，他都会到现场来看看。这家公司在朝阳路有一个房地产项目还没有定价，拍卖土地的价格，是他们定价的重要指标。

　　这场土地拍卖是这位总裁助理看过的人数最多的一场。在这个只有5排座椅的拍卖厅里，挤满了旁观者。他们中有万和恒运、国浩置业等房地产公司市场部的负责人，也有乐华梅兰这样的装修建材超市的发展经理，还有一些房地产经纪公司的经理。一块土地的价格，将决定他们所处行业和公司的生意将会怎样。

　　一开始是中信、安联、远洋和惠明(首开和城建合作投资)的较量，在不到10分钟的时间里，这4家公司就把地价抬到了31亿。这时，拍卖师立即将竞价阶梯下调到了1000万。

　　潘石屹还没有出价，他的笑容看上去有点僵硬，双臂仍然紧抱于胸前。

　　“32亿1000万！”当拍卖师报出这个价格后，坐在潘石屹身旁的张欣(SOHO中国CEO，潘的妻子)小声说：“举吧。”一旁的闫岩举起了手中的10号牌。“10号，32亿2000万！”但这个价格在不到3分钟的时间里，就被叫到了33亿。

　　潘石屹和张欣不时扭头去看坐在同排的远洋竞价团队，因为是它们迅速把价钱抬高，每次都是整数报价，30亿、31亿、32亿、33亿来势凶猛。

　　坐在潘石屹右侧的丁长锋和他的万科竞价团队一直在不停地讲电话、翻看手中资料。当地价被15号远洋抬到了33亿后，万科第一次举起了它的11号牌，出价是33.1亿，但这也是万科在这场地王争夺战中的唯一一次举牌。

　　广渠路15号地对面的不远处，是万科的金色城品项目。在很多地产商看来，万科即使不是诚心想要这块土地，也会去现场把价格抬高，好让自己的金色城品项目卖个好价钱。

　　2007年万科拿下这块地时，楼面均价为1.14万元/平方米，当时很多地产人士说此楼盘要卖到2.2万元/平方米，才会有利润。

　　但2008年北京楼市发生急转直下的变化，该区域去年多数楼盘的售价均在1.7万元/平方米左右，因此原计划2008年入市销售的金色城品被无限期搁浅。在很长一段时间内，万科对此项目的预期并不好，甚至在其年报中，还做了计提。

　　很快，地价被抬到了36.8亿，拿着3号牌、自称小公司的中化方兴加入了竞价，现场只剩下SOHO中国、保利和中化方兴在较量，其他对手都退出了竞争。一出手，中化方兴就是一副志在必得的样子，只要对手报价，它便立即不假思索地反超，这样的气势一直延续到最后。       

　　“疯了！”当听到中化方兴举起38.2亿这个价格时，万科的一位竞拍者惊叹道，他迅速在一张印有竞价对手情况分析的纸上，写上了“中化-3”字样，像是就此判定中化方兴就是最后的赢家。

　　在他的手里，还有一叠打印好的广渠路15号地周边项目分析情况，纸上划着醒目的黄色线条。万科显然是做过深入的市场分析后，有备而来。但这个价格，还远远不是最后的成交价。

　　潘石屹开始翻看手里的一个小本子，在中化方兴把价格抬到39.4亿后，他对闫岩说，“再举一次”，但这个价格很快被中化方兴反超，潘有些不甘心，他又对闫岩说：“再举一次。”但闫岩还没来得及举牌，就被保利抢走了39.7亿这个价格。

　　SOHO中国的报价，停留在了39.5亿上。

　　在土地市场上，潘石屹从来都是一副谨慎的态度，但这次，你可以看到他对这块地的渴望与决心。为了拿到像广渠路15号这样的城市中心土地，SOHO中国做了充分的资金准备，它先后从中国银行和招商银行获得了各100亿的授信额度，5月底还宣布发行一笔可换股债券，融资28亿港元。

　　可惜的是，疯涨的竞价已经超出了潘的底线，哪怕是公司面临土地断顿的窘境，他也只能不甘心地收手。“二十年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死，多少公司因一块土地死掉了。”潘石屹说。

　　潘石屹的底线是38亿，尽管他的报价超过了这个数字，但还是没能让SOHO中国获得这块土地。

　　竞价头一天的下午，SOHO中国开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。开始测算的极限接受单价是1.4万元/平方米，总价为35.4亿元左右。最后，为了能拿下这块土地，决定把单价每平方米上调1000元，总价大约为38亿元。潘石屹和公司的高层一边吃饭、一边开会，因为紧张，他两次咬破了嘴唇。

　　SOHO中国退出后，只剩下保利和中化方兴在竞争。而华远、金融街和华润，在这场争夺中更像是一个旁观者，他们没有举过一次牌。

　　“40亿！”当中化方兴举起这个价格时，放弃了竞价的潘石屹显然轻松了很多，他转头向这家公司的竞价团队竖起了大拇指。

　　但竞价并未就此停止，在经过97轮的竞价后，广渠路15号地最终被中化方兴以40.6亿的价格竞得。

　　扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积，该地块建筑面积土地单价为1.6万元/平方米，已经超出了周边房子的平均价格(目前广渠路周边项目房价为每平方米1.4万至2万元之间)，成为了北京单价最高的新地王。

　　这个价格看上去比2007年还要疯狂，但中化方兴却并不这么认为，它们要将这里建成高档住宅。

　　如果要建高端项目，加上各种成本和税费，2.5万元/平方米的单价都恐怕无法保障盈利。有分析称，北京3万元房价的时代即将来临，这次拍卖直接拉升了北京东部地区的房价。

　　与2007年由民营地产商们拍出的地王不同的是，这一轮更加疯狂的地王由央企和国企助推。就在5天前，北京奥运村乡地块经过46轮竞价，最后被成都中泽置业以19.6亿元的高价获得，楼面地价为1.52万元/平方米。成都中泽置业隶属于的中国电子信息产业集团，是国资委直管的国有独资特大型企业。

　　不到两个月的时间，北京连续诞生了两个地王。5月21日，富力地产刚刚以10.22亿拿下了广渠路10号地。

　　在潘石屹看来，这些国资背景的房地产公司，受惠于政府的资金支持，比如金融危机下的4万亿投资，以及银行的放款，资金中很大一部分都在它们手里。

　　但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂、化工厂，因为这些行业产能已经过剩，流入地产几乎不可避免。“北京土地市场的泡沫已经出现了。”潘说。

　　而广渠路15号地周边的房子，也正在酝酿新一轮的涨价。

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