避险投资涌来房价回涨 冬天未逝

　　经济降温，让实体企业遭受打击，地方政府税收下降；

　　通胀预期下，充裕的资金没有好门路，大量流向楼市和股市；

　　不良的经济现状在眼下无心插柳地让房地产业回暖，

　　也注定未来居民收入增长有限，房价的持续上涨缺乏支撑。

　　各路人马正疯抢豪宅。

　　3月，北京每平方米3万元以上的房子一共卖了5.61亿元，4月翻了一番，5月则达到15.51亿元。之前几乎波及全国的房子“价量双升”的景气局面中，这些楼盘并不被看好，物业顾问公司仲量联行曾用“极其清淡，甚至颗粒无收”来形容。

　　但第一季度结束后，一切在顷刻间逆转。高档房突然走俏，即便托人也未必能买到。各种身份的投资者们正蜂拥争夺高档住宅。他们往往是实体经济企业的经营者，他们害怕通货膨胀。

　　同样是5月，冷清了一年的土地交易开始复苏。北京放出的土地是2009年前4个月的总和，2008年保持谨慎、缩减开竣工面积的万科，斥资23亿多元拿下188万多平方米土地。数家地产上市公司跟进，地产股领涨股市。

　　一切犹如2007年的鼎盛光景。但这并不意味着房地产业就要告别2008年那个灰头土脸的形象，开始复苏。

　　抢！高档房销售形势逆转

　　“眼下，通胀预期正在助长楼盘销售。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。实际的情形几乎是房子越大、总价越高，越好卖。4月份，深圳卖出的别墅套数是去年同期的6.54倍，上海也增长了53%；而北京前4个月卖出的别墅套数增长42%，面积增长得更多，达48%。

　　在南京，5月间3位企业老板争抢价值2000万元的绿城玫瑰园“楼王”，开发商只得定下规矩：先付定金者得。在北京，龙湖唐宁ONE的100多套总价超千万元的房子在四五月间卖掉三分之一。在深圳，华侨城推出的7套别墅，每平方米单价12万元，一天内卖光……

　　甚至不托人就买不到豪宅。中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲前不久打算买套房，结果发现“肯定没指望了，排号那么靠后”。不少开发商还没有从突然的需求放量中明白过来，就要想尽办法接待托了各种关系的买房者，争取让他们买到房。

　　“资金避险。”这是王哲打算买房的原因，而众多高档楼盘传递出的信息显示，来自实体经济的企业老板们，因为惧怕可能发生的通货膨胀，而纷纷涌入国内的两大价值洼地：股市和楼市。

　　“这些高端楼盘的投资者几乎100%都是原来经营实业的。甚至有内蒙和山西的煤老板把自己的矿关了，来北京投资地产。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎说，自从注意到北京高端楼盘的放量，他们就开始进行相关调研。

　　各家高档楼盘的开发商都发现，来买房的人往往希望用房子锁定货币。龙湖唐宁ONE的销售总监邹墨远发现，来买总价过千万房子的人，通常喜欢全款付清。他们最大一笔3000多万元的单子，买家一次性付了2000多万元现金。

　　长三角和珠三角，大手笔的身影也在闪现。温州投资者已经在上海买下13.42亿元的房产，他们在杭州、宁波和温州当地也同样活跃。深圳的别墅销量从年初就开始逐月增长，到4月更是“放了卫星”。

　　高档楼盘的热销带来的权重，使得北京虽然从5月开始成交量就明显下降，但房价却在上涨。这也给房地产业内带来了强烈的景气预期，6月的第一周，北京开盘的11个项目均价比前一周大涨20%。

　　然而，无论在房地产业界还是研究者眼中，这种避险投资行为都欠缺理性的色彩。“将来投资者会对自己的投资行为进行一个考量。”邹墨远说。安邦集团董事长、首席分析师陈功则警告，在眼下的形势下，通过购买房产规避通货膨胀的意义并不大。“资产的名义价格会上涨，但是实际价值未必会有明显增长。”

　　怕！2010年通胀不可避免？

　　通胀预期已经实实在在地横陈在当下，很多人认为今年年底、明年年初会出现通胀迹象，这种想法直接左右着购房者们的行为。很多人曾认为，这是开发商为了促进楼盘销量而制造的噱头，其实此轮较早提出通胀预期的，是安邦集团董事长陈功。

　　春节之后，在国务院召开的经济形势讨论会上，陈功提出未来可能发生通胀时，几乎没有人赞成他的看法。“我说这些时，樊纲就坐在我对面，他像看外星人一样看着我。”陈功说：“在外部需求没有明显改善的时候，中国的经济不可能发生重大逆转，所以今年不大可能，我认为明年我们很可能会看到通货膨胀。”陈功说。

　　陈功认为，大宗商品价格的上涨，巨额的信贷增长，涉农产品的价格波动，以及4万亿元刺激性投资的低效率，都会形成实质的通胀压力。

　　“一旦粮食产品、涉农产品及其加工品的价格出现上涨，通胀就会形成。”陈功说：“经过我们调查，今年我们应该是个丰收年，但明年可能出现一些问题。”陈功认为，目前市场处于紧缩状态，未来粮食收购价格不会有明显提高，农民增收在很大程度上要打折扣，这将影响农民的积极性，而限于眼下的经济形势，粮食和农副产品加工企业的积极性也已经受到了打击，这些可能导致明年农产品的供给发生问题。

　　虎杰投资首席分析师张寅也认为2009~2010年之交可能出现通胀局面。他表示，由于沿海部分民工回到内地家乡，使得农村已经平衡很长一段时间的人口格局被打破，势必影响食物和使用品供求关系，以至最终影响物价，因此有理由相信农村可能会领先城市走出物价通缩局面。

　　当然，未来通货膨胀的重要诱因，还包括资金的充裕和廉价，这也是通胀预期导致楼市升温的原因所在。“2009年前4个月的新增贷款达到5.2万亿元，已经超过了全年的贷款投放计划。”陈功说：“很多大型企业以极低的成本拿到了大量资金，以及国家刺激经济的投资，这部分钱帮助他们度过了去库存化的阶段，过度充裕的资金就开始流向楼市和股市。”

　　资金充裕的同时，可以选择的投资机会却大幅减少，投向楼市和股市几乎是不假思索的选择。“过去这些资金还可以投向采矿业、发电业，但眼下需求不明朗，他们都不敢投了，发电量也在减少。”陈功说。公衍奎的调查则显示，不少昔日在山西经营煤矿的矿主已经关掉煤矿来北京买房，因为煤价下滑，国家的监管也越来越严。

　　陈功认为，通胀问题的症结之一是居民收入未出现实质增长甚至出现下降。“我相信1年之后，很多经济学家都会被迫正视居民收入问题，如果居民收入问题和外部市场的需求问题不解决，未来中国经济会成为这轮华尔街危机中最严重的牺牲者。”陈功警告说。

　　在陈功看来，通胀不仅不会救楼市，反而在未来会成为釜底抽薪的力量。“居民收入没有增长甚至出现降低，实质购买力就大打折扣，房地产价格的上涨是虚热，没有实质的支撑。”陈功并不认为投资房产一定能规避通胀的风险。“通货膨胀下，实质的资产价格会下降，交易的难度也非常大。所以未必能起到避险的作用。”

　　陈功认为，“如果人民币可以自由兑换，我们倒是可以在全球范围内寻求机会规避通胀的风险，但在目前这种情况下，我们无处可跑。”

　　难！大户型年底或将降价

　　谈起眼下地产市场回暖的情况，国家信息中心经济学家高辉清认为，背后原因在于：一是前期跌幅太大，对部分人具有较大吸引力；二是地方政府积极引导，对居民购房给予一定优惠，出现了一定的“政策脉冲效应”；三是房地产开发商利用外界信息严重不透明的弱点，有意识地做市；四是前期银行贷款规模较大，部分资金在缺乏有效投资途径的情况下，进入了房地产市场。

　　事实上，高端项目热销，实际上也是降价基础上的热销。仲量联行北京研究部主管马安平表示，由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。第一季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌了6.9%；同期别墅的售价则下跌了5%。

　　高辉清认为，房价上涨缺乏实际需求的支撑：“从国内看，除了房地产依然具有较大库存之外，还有多方面的因素不支持房地产价格上涨：从投资的角度看，越早买房的人往往是越有钱的人，在上轮的房地产上涨周期中绝大多数有钱人已经进场了，场外的人相对而言缺乏对高房价的支付能力。”

　　实际上，缺乏实际需求支撑的情况，今天已经在楼市显露端倪。张寅认为，先前的房地产“小阳春”不过是中小户型去库存化的过程。他表示，这种去库存化的过程还会支撑楼市火到今年的9月前后，之后则会继续走向调整。

　　但是大户型的房子可能面临巨大的市场风险，并有被迫大幅降价的可能。“北京从4月~5月，未售出的现房单套平均面积从145平方米增长到147平方米；期房从去年11月的平均每套123平方米增长到128平方米。这就是说不好卖的都是户型较大的房子。”张寅说。

　　“现房的存量从今年4月开始下降，说明市场中的确存在带有恐慌情绪的投资，借助现房消除不确定性。”张寅说，但今年的房地产市场也存在实际的利好，那就是因为国庆60周年的原因，婚房数量可能激增。

　　张寅进一步分析认为，在豪宅热销、中小户型去库存化的进程中，剩下的高于100平方米的中高档房将在年底出现销售困境。“我在给某房地产企业做内训的时候讲，今年年底我们将目睹一个非常罕见的现象：小户型房子涨价，而且很难买到，大户型房子将遭受冷遇。所以我建议他们趁眼下先力推大户型房子的销售。”

　　张寅认为，房地产行业并未走出调整周期。“我认为，从2007年6月深圳房价暴跌之后，房地产行业已经进入了3~5年的调整期，即使最乐观地估计，也要持续到2010年中期，现在的回暖只是调整周期中的第一波震荡。”

　　高辉清则认为，至少要到2012年前后，房地产才能重新走向景气复苏的局面。而身为开发商，阳光100副总经理范小冲认为：“房地产现在有回暖的迹象不是真正意义上的复苏，我认为这只是冬天中短暂的‘小阳春’现象。”

　　虚！坏景气导致地产升温

　　实际上，房地产业在可预见的未来里，前景算不上乐观。但通胀预期加上“小阳春”的销量增长让部分房地产企业加快了投资进度。国家政策的转向，也让很多开发企业认为复苏的迹象已经出现。

　　5月间，北京富力城房地产开发有限公司经过89轮竞逐拿到了北京广渠门外10号地，楼面地价高达14097元/平方米，其周边项目的售价也不过是这个水平。万科则以大手笔斥资23亿元在多个城市拿下188万平方米土地。

　　此外，万科、保利等大型地产集团还对6月份即将公开出让的土地跃跃欲试，并表示铁定会参与。

　　当然，这一切首先是因为房地产企业手头资金充裕。拿万科来讲，2009年前5个月，公司累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元。3~5月间的“小阳春”，让不少房地产开发商手头宽裕起来。

　　但王哲和范小冲认为，开发商拿地同样也有防范通货膨胀，利用土地进行资金避险的原因。范小冲对大型地产企业纷纷拿地的举动显得非常冷静：“近期开发商拿地是事实。但是与2007年狂热拿地是不同的，现在只是个别房地产企业拿地而已。”实际上，从房地产投资来看，房地产企业拿地的热情还不如沉寂的2008年。1~5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

　　但在张寅看来，2009年还会有新的“地王”出现。“原因很简单，因为各地企业盈利能力普遍降低，地方政府税收增长放缓，他们一定会采取各种方式鼓励和吸引开发商拿地。”与此同时，眼下也是拿地的较佳时机。“地价相比2007年有明显的回落。例如万科今年以19.43亿元在无锡和佛山拿到了87万平方米的土地，如果放在2007年，这只是其中一块地的价格。”

　　因而，开发商拿地的背后，并不意味着实质性的景气复苏，只是开发商出于自身发展节奏的考量，为两年后的持续发展积蓄土地储备。

　　尽管一部分开发商笃信政策风向的扭转是房地产市场恢复热度的重要信号，但张寅却颇不以为然。“银行的确将房地产企业的自有资金比率从35%下调到30%，但这是间接融资渠道，开发商们的资产负债率仍然很高。”

　　不良的经济环境，使得实体经济遭受打击，由此引发地方政府税收下降，加上强烈的通胀预期，在如今导致了两种情形，即资金流向土地市场。表面上看，是经济降温导致地产骤热，但经济降温同样意味着城镇居民收入增长的放缓，这将让眼下的“回暖”缺乏需求支撑。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰警告说：“失业仍旧维持在高位甚至还在增长、企业盈利的能力也远没有复苏、政府财税收入持续下降、人均收入没有增长、中小企业仍旧经营困难。但是在没有实际收入增加、租金增加的基础上的这种攀升，只能说是楼市的虚高。”

　　“开发商们往往喜欢活在一种乐观的梦境里。”张寅说：“有趣的是，在房地产市场很景气的时候，开发商对市场的判断往往非常准确，而在调整期的时候，消费者的判断要比开发商准确得多。”

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