美利山、远洋·沁山水、太阳星城、加州水郡……仔细分析这些一季度著名的热销项目，其背后都离不开“团购”的身影，或是网站组织、或是单位出面，在楼市不景气的今天，开发商昔日不待见的团购，再一次成为挽救销售量的香饽饽。

　　网络团购的前生今世

　　早在2002年，“团购”就在网络上出现了，这时的团购发起者主要是网友，通过在人气旺盛的房地产类网站或综合网站的房地产板块的论坛上发召集帖，来聚拢人气，选出核心组织者，然后由组织者出面跟开发商谈判，以争取价格、合同条款等方面的优惠条件。 

　　当这种形式渐渐形成一定趋势后，网站开始出现在网络团购的组织环节中，但此时的网站仅仅作为一个中间平台出现，仅负责实现购房者和开发商的对接，并不参与真正的组织。 

　　截至2006年，网络团购基本都是民间组织形式，但因为购房者和开发商之间诉求相差过大，成功率不高。 

　　进入2007年，楼市销售之火爆，房子之好销，使得开发商牛气冲天，团购完全丧失了谈判的空间，进入式微期。 

　　2008年，楼市迎来了寒冬，开发商虽然低下了曾经高傲的头颅，不惜“屈尊”以促进销售，但购房者高度观望，却鲜有买房的。针对这种局面，各网站把“网络团购”作为一种网站营销方式推向市场，由网站牵头组织团购，把开发商的销售目标和消费者的购房需求对接起来，并由网站出面跟开发商协商、谈判，尽可能地促成团购的成功。 

　　搜房控股副总裁徐晓晔表示，在楼市低迷的时期，网络组织的团购，由于开发商比较配合、购房者的定位比较准确，成功率很高，“从2008年以来，搜房组织的团购只有一次失败了”。

　　企业团购后发制人

　　除了网友自发组织的团购和网站出面组织的团购外，2008年年底由政府机关和企业出头组织的团购渐渐崭露头角，成为团购中的一支生力军。 

　　位于太阳宫地区的太阳星城是该地区屈指可数的大盘，自从地铁10号线开通后，更成为众多购房者心中的目标楼盘。2月24日，太阳星城的开发商冠城大通股份有限公司发布公告称，太阳宫新区B区项目二、三组团除商业配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅楼，可预售面积约为16.59万平方米)及B号写字楼(建筑面积约为5.15万平方米)出售给中信信托指定的买受人，出售总价款约为人民币20.6亿元。此项含写字楼的交易均价为9475元/平方米，而买受人为中国石油北京分公司。据易居中国统计，一季度太阳星城的成交均价仅为8191元/平方米。该成交即典型的企业团购，成交均价几乎相当于市场价的5折。 

　　无独有偶，京石高速长阳出口的加州水郡项目一季度的成交均价仅为3475元/平方米，远远低于其前期6000元/平方米的销售价格。据悉，此价格也是因为有企业大规模团购介入造成的。 

　　记者了解到，即便是去年行情最不好的时候，网络团购的折扣力度也不过在8折左右。由此可见，相对于企业团购的大手笔和折扣力度，网络团购简直就是小打小闹。

　　团购效果显著

　　当团购从网友自发组织走向网站出面组织营销，团购的效率明显提高。 

　　据记者了解，2006年以前的团购成功率并不高，谈判折扣率很少有超过9.5折的，或者只能在合同中添加补充条款，相当一部分团购甚至只有优先选房权。但2008年，当团购成为网站的营销产品后，团购的成功率陡然提高。 

　　搜房控股副总裁徐晓晔认为，这个变化其实与组织方式关系不大，关键还是楼市的大环境变了，仅就搜房网组织的团购而言，打折的意愿其实多是开发商主动提出来的，而不是搜房网出面谈的。开发商把打折的诉求和销售目标告诉搜房网，由搜房网这个平台把这个消息发布出去，并从搜房网的搜房卡客户库里寻找可能存在的目标客户，将供需双方准确对接在一起，最后自然容易成功。 

　　徐晓晔告诉记者，2008下半年到2009年4月，近一年时间里，搜房网共为34个楼盘项目成功组织过团购，最低折扣低于8折，今年以来的热销项目，如文成建筑、美利山、冠城·名敦道等项目，背后都有搜房网团购的影子。“去年我们组织团购的门槛就是8折，只有达到这个标准的折扣项目，我们才去组织团购，否则市场很难接受，但今年以来，楼市出现回暖，不少项目的价格也下调了不少，我们就不设折扣门槛了，而是看区域、看总价等条件是否符合网友需求，然后再出面组织。” 

　　据记者了解，除了搜房网外，目前新浪乐居、焦点网、房龙网等网站或媒体都在组织团购，成功率普遍不错。

　　开发商态度转变

　　2009年的团购不仅组织形式改变了，开发商的态度也来了个180度大转弯，不但不会给团购闭门羹，而且主动、热情。 

　　中经联盟秘书长陈云峰深有感触。 

　　2006年记者就团购采访他时，他明确表示反感团购，认为项目销售得很好，根本不需要团购来拉动销售，而且团购组织者总希望增加补充条款，这会给后期客户管理带来不少麻烦。但时至今日，陈云峰却认为对现阶段的开发商而言，团购带来的好处更明显些，“开发商希望通过降价促进销售，消费者希望降价获得实惠，双方的诉求出现了吻合，而且，通过团购打折实现的销售量提升，也成为开发商对老业主的一个面子上过得去 的交代。” 

　　搜房网的团购取得多次成功后，不少开发商主动找到搜房网，希望搜房网代为组织团购。 

　　前倨后恭，正是开发商们态度变化的最好形容。开发商态度转变的核心还是销售，市场火爆时，团购无益于销售，自然不待见，市场冷清时，团购的购买力就成了救星。所以，即便在市场普遍不好的现在，热销的项目依然不怎么看好团购，只想借助团购来聚拢人气，只有相对不好销的项目才把提升销售量的期望寄托于团购。

　　团购带来多大实惠

　　■购房者

　　基本满意团购毕竟价格实惠了

　　团购成员黄兴文 

　　去年11月参加了搜房网团购的黄先生告诉记者，当时他看上金都杭城这个项目主要是考虑价格便宜，适合投资，虽然是50年产权，但地处百子湾地区、大成广场往东一点的地理位置实在是不错。因为本来就对这个项目有所了解，所以黄先生听到朋友说搜房网组织团购的时候就赶紧加入了队伍，黄先生说：“我们购房者不用费什么事，搜房统一组织，我们加入就行了，有好几百人，具体人数记不清了，他们有的是给子女买，有的是为了投资，基本投资自住的比例一半一半吧，很多人之前就看了好多个楼盘。大家规模化购买，以购房团资格去谈价格也比较好谈。最后开发商答应在9折基础上再给我们9.7折，最后我买的那套房子成交价格在7800元每平方米左右，价格很划算。” 

　　黄先生认为，整个过程中唯一不太尽如人意的地方就是选房环节，他说：“选房的时候每个人给的时间太少了，根本没有时间仔细研究户型，我当时选了一个，但时间太紧张了不是很满意，后来又去调了一下，购房团其他人对于所选户型还算基本满意吧，但不是特别满意。”

　　■开发商

　　普通团折扣一般单位团能拿特殊折扣

　　对于团购问题，记者采访了几家曾经做团购的房地产商，他们认为，团购有没有效果，还要看具体的团购是怎样做的。如果项目价格合适，并有一定的优惠，对于有购房需求的人来说参加一下还是有必要的。 

　　北京浙金都房地产开发有限公司营销策划部经理刘江：团购的效果不错，能在短期内召集更多的购房人群。一般来讲，团购中，购房人能拿到一些比较低的折扣。金都心语就曾组织过团购。参加排号5000元抵扣1万元房款，开盘当天搜房网友还将享受额外优惠。结果，金都心语468套房源售罄，成交过两亿。参与人数3386人，无论从参与人数、成交金额、成交套数上，都说明了团购已经受到越来越多购房人的关注和欢迎。 

　　北京盛荣房地产开发有限公司营销总监李琦：现在不少单位组织的团购如果能有一些折扣，对于购房人来说还是有吸引力。不过一般来讲，这些折扣都不是太大，没有什么特殊折扣。尚城做的团购与此不同，是航天城这个单位来谈的，将一栋楼200套房子都卖给了航天城的研究生。当然这将有特殊的折扣，这样的折扣是在普通团购中难以拿到的。现在还在跟航天部的另外一个部门在谈团购，他们也是一下就要一栋楼。像这样的团购不但为项目带来了销售成绩，也提升了该小区的品质，不少人听说这个小区住了很多研究生，就决定来买房子了。

　　■专家

　　团购须防受骗注意产权和细节问题

　　最近一段时间，各种形式的楼盘团购很是活跃，不时听到某某楼盘团购成交数亿的说法。关于团购，业内专家又是如何看待的呢？ 

　　21世纪不动产高级分析师孟奇：楼盘团购其实是购房者组织起来与开发商对包括购房价格在内进行集体协商的一种方式。因为是群体性购买，类似批发贸易，所以一般能获得比零售更低的价格。购房者参加团购确实能得到较大实惠。但参加楼盘团购，须持谨慎态度。有的楼盘对外宣称团购已成交数亿元，只是一种炒作，到官方的房产交易网一查就知真伪。有的团购可能是开发商与其销售代理机构的一唱一和，将原来的成交客户拿来作秀。并且，所有团购均不应收费，一旦组织方要求参加者交费，消费者必须格外警惕，以防受骗。 

　　确有消费需求的购房者，不妨加入一两个，但要睁大冷静客观的眼睛。作为集体协商的团购组织，不应也不能剥夺消费者个人的合同条款决定权，除了获得团购的低折扣价格之外，购房者个人同样拥有其他购房者的所有权益。此外，有些楼盘面向团购的部分房号，可能有某些缺陷，如功能不足，通风、采光、朝向不好，得房率不高，紧邻设备层等。有的开发商拿出来的住宅楼，其规划还可能是商业立项，只有40-50年产权，住户入住后只能用电炉做饭菜，这些都是需要团购者注意的地方。 

　　北京浙金都房地产开发有限公司营销策划部经理刘江：参加团购的购房者要尽早去看房，因为选房一般都是先到先得，去的太晚就有可能选不到自己中意的户型了。 

　　亚豪机构副总王英男：消费者在参加某个项目的团购前，要对该项目有足够的了解，基本确定要购买这个项目的房子，事先选好楼层、户型，有的放矢，这样去参加团购才能买到合适的房子。同时要保持理性，不能被现场太多的购房人忽悠，在唯恐买不到的心理趋势下，盲目地就购买了并不满意的房子。

　　■团购建议

　　搜房控股副总裁徐晓晔：首先，团购时，价格虽然很重要，但不是最重要的，一定要看产品是不是适合自己，别被价格迷了眼，选了不适合自己的房子，以免后悔。其次，还要多审查开发商和交楼时间，看看开发商以往的开发记录，是否品牌开发商，是否有保证顺利交楼。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 张蓓

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