■有此一说

　　利润周期导致房地产利润过高假象？

　　看到这样的年报数据，在很多人眼里，房地产俨然就是暴利行业了，“卖一套房挣几万甚至几十万，开发商心太黑！”不过也有人表示，看待房地产企业的盈利情况，不能仅仅看利润率，也要考虑利润周期。

　　一套房子，从拿地到顺利交房，差不多得两年时间，有的甚至更长。上文向记者透露地价比例的开发商表示，假设一个项目开发商有40%的利润，两年开发完成，则平均到每年只有20%的利润。“有的人指出像家电产业由于是充分竞争的行业，目前的利润率仅在2%-3%之间，已经像刀片一样薄了；而开发商卖套房子就可赚上万元，多则赚几十万甚至上百万。但是他们忽略了一个问题，就是利润周期。”他指出，虽然家电产业利润很薄，但他的利润周期非常短。“以东芝为例，据公开报道显示，东芝笔记本电脑一年能生产240万台，则每分钟就能生产出约4.5台。卖一套房一年赚20%和卖一台笔记本电脑10几秒就可以赚3%相比，这笔账大家应该算清楚。”

　　但他也承认，开发商的利润，其实并不仅仅来自房价与成本的差距。在一定程度上，利润也来自于开发过程的金融杠杆。即使开发商的利润率并不高，也可能因为金融杠杆而放大。

　　《经济参考报》也曾就这一现象算过一笔账后认为：一些开发商采取了“五个锅三个盖”的资金策略，不断用后期预售房款投入前期项目，通过加速资金周转，大大提高了资金利用率，从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正，金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。

　　当然，金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中，如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。

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　　2008年楼企百亿俱乐部部分成员利润情况

　　○万科地产2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。净利润率9.83%。

　　○中海地产2008年中海地产集团全年营业额为港币188.9亿元，净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%。

　　○保利地产2008年实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；净利润22.39亿元，同比增长50.35%。净利润率14.43%。

　　○富力地产2008年营业额较2007年增加4%至153.6亿元，纯利较2007年下降41%至31.53亿元，净利润率20.52%。

　　○碧桂园2008年总收入为157.13亿元，毛利为70.26亿元，毛利率约为44.71%。净利润13.78亿，净利润率降至8.8%，净利润下降主因是对赌美林亏损。

　　○合生创展2008年总收入107.75亿港元，低于2007年的营业额111.31亿港元，股东应占利润下滑13%至17.36亿港元，利润率16.11%。

　　○雅居乐2008年营业额下降9.6%至93.26亿元，毛利下降34.0%至34.36亿元，毛利率36.8%。净利润率58.6%，导致净利润暴涨主因是出售海南清水湾30%权益所产生了打量利润。

　　○万科地产2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。净利润率9.83%。

　　○中海地产2008年中海地产集团全年营业额为港币188.9亿元，净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%。

　　○保利地产2008年实现营业收入155.2亿元，同比增长91.24%；净利润22.39亿元，同比增长50.35%。净利润率14.43%。

　　○富力地产2008年营业额较2007年增加4%至153.6亿元，纯利较2007年下降41%至31.53亿元，净利润率20.52%。

　　○碧桂园2008年总收入为157.13亿元，毛利为70.26亿元，毛利率约为44.71%。净利润13.78亿，净利润率降至8.8%，净利润下降主因是对赌美林亏损。

　　○合生创展2008年总收入107.75亿港元，低于2007年的营业额111.31亿港元，股东应占利润下滑13%至17.36亿港元，利润率16.11%。

　　○雅居乐2008年营业额下降9.6%至93.26亿元，毛利下降34.0%至34.36亿元，毛利率36.8%。净利润率58.6%，导致净利润暴涨主因是出售海南清水湾30%权益所产生了打量利润。

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　　房地产仍然是实业投资的理想方向

　　如果你有大一笔钱投资做传统行业，你会选择做什么？下面的数据可能有助于帮你选择：

　　做家电制造业的格力电器，2008年营业收入420亿元增幅10.58%，净利润为20.5亿增长85.19%，净利润率4.88%；做食品制造业的统一企业，2008年总收入92.416亿元增长6.8%，净利润为3.438亿，净利润率为3.72%；做流通行业的苏宁电器，2008年公司营业总收入为498.97亿元增长了24.27%，净利润为21.70亿元增长了48.09%，净利润率为4.35%。

　　而在房产行业中，从进入百亿俱乐部的企业公布的年报来看，即使是一直“回避赚取暴利”带头降价促销的万科，2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。净利润率也到达了9.83%。

　　千万别忘记，前面三家企业中的两家的利润在过去的2008年中是高速增长的，而万科在同一年中净利润下降了16.7%。

　　同样是企业，由于行业的不同，利润率相差几倍到十倍。虽然我们不能就此确定房地产是暴利行业，但目前的数据至少可以肯定了以下几点：一、目前房地产行业的利润率仍然比较高；二、之前的2006年、2007年房地产行业的利润率更高；三、行业利润率偏高侧面佐证了楼价偏高；四、行业利润率高还需要市场应充分竞争(没地产企业倒闭也说明了行业竞争不充分)，所以不应该救地产；四、房地产仍然是实业投资的理想方向。

　　张波

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　　开发商暂度过生死劫下半年或面临无款可贷

　　“2008年底，中国大多数开发商难以度过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿。”这是潘石屹描述去年年底房企的艰难时光。“就在这紧要关头，中国银行大量发放贷款，截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。”同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，潘石屹称：“目前算是度过了这一生死劫。”

　　业内人士楚芸认为，目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙，暂时脱离了生死危险，但开发企业应居安思危，不能等到生死抉择的时候才来想办法，也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政策当做永久的跳台。

　　潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注资的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕，因为“下半年，很有可能出现指标用尽，无款可贷的局面，开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是，今年年底如果信贷不能提供足够的支持，经济大环境不能回暖的话，等待开发商的会是又一场生死考验。”

　　———据媒体公开报道整理

　　本版撰文本报记者卢轶 实习生王轩(除署名外)

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