土地出让陷套路？河南省睢县政府与丰晋升置业对薄公堂

　　调查 | 土地出让陷套路？河南一政府与开发商对薄公堂

　　来源：中国房地产报

　项目现场照片

　　李格非 中房报记者 高中华 | 河南报道

　　5年前一纸设置了土地出让条件的“承诺书”，由于诸多原因目前无法兑现，导致楼盘停销、债权人追债，开发商与地方政府先后将对方告上法庭的事件发生，一场关于“承诺书”的官司也就此拉开。

　　上述事件事发河南省睢县，事发双方分别是开发商河南丰晋升置业有限公司（以下简称“河南丰晋升置业”）、河南省睢县政府，事件主要围绕安置房开发面积及相关资金支付展开，目前双方已先后互相进行诉讼，河南省商丘市中级人民法院已受理。

　　爆料人向中国房地产报（微信ID：china-crb）记者提供的信息显示，开发商与政府间的官司已影响到项目进展，目前楼盘部分房源已被停止销售，部分地块没能按期施工；其间也有发生购房者上访事件，2000多购房者及近200安置户无法收房；有项目债权人投资无法如期收回等一系列事件。

　　具体情况如何？中国房地产报记者展开了调查。

　　“强制”的承诺书

承诺书及其内容。

　　据当年参与地块投标的一位开发商介绍，当时有3家开发商都签订了“承诺书”，但在土地出让当日另外两家投标者没有举牌竞价，地块被河南丰晋升置业以底价摘得。该开发商还介绍，由于睢县政府强制开发企业出具涉及大额资金的承诺书，在此之前，该地块曾进行过一次公开出让，有数家开发商前去咨询，后因只有一家报名流拍。

　　值得一提的是，据当地多位业内人士介绍，睢县政府要求公司在参与投标前出具“承诺书”，否则不让领取招标文件，不排除河南丰晋升置业也是在这种情况下出具的“承诺书”。

　　另据了解，这份由企业签订的“承诺书”没有写入土地出让公告中，承诺书中涉及的给付款数额没有计入成交确认书，“承诺书”内容也没有写入国有土地出让合同。

　　出具“承诺书”、参加竞拍、竞得地块、交纳土地出让金，一切都在风平浪静中进行，然而随着项目的展开，出现了意外。

项目现场照片。

　　据河南丰晋升置业一位不愿具名的负责人介绍，睢县政府因拆迁缓慢，延迟两年多向丰晋升公司交付土地，加上因政府大气防治造成项目停工200多天，带来项目周期延长，以及原材料价格上涨等多种因素，使得项目开发成本剧增，导致公司财务压力加大，楼盘无法如期施工交付，其间也有购房户上访事件频频发生。不堪压力下，丰晋升置业多次向睢县政府进行了包括正式呈函的形式进行汇报，希望能够撤销之前签订的非常规“承诺”，挽救项目。

　　在多次沟通无果又无力实现“承诺”的情况下，河南丰晋升置业与睢县政府之间的互诉官司由此拉开，双方关注的焦点仍是这份“承诺书”。

　　无效的“承诺书”？

项目现场照片。

　　据多位接近该案情的人士介绍，2018年12月与2019年1月份，河南丰晋升置业有限公司与睢县政府互诉。河南丰晋升置业有限公司先将睢县政府诉至商丘市中级人民法院请求：依法确认原被告之间已不存在房屋无偿赠与法律关系。睢县政府而后又将该公司诉至商丘市中级人民法院请求：判令被告履行《承诺书》中的承诺内容。

　　河南丰晋升置业有关人士称，2014年4月，土地竞拍前，河南睢县政府强迫该公司出具《承诺书》，否则不让领取招标文件。承诺书的内容如上文所述：承诺高层住宅无偿移交给县政府作为回迁安置房。另向县政府交纳1500万元人民币作为拆迁安置补偿等费用。

　　河南丰晋升置业方面的一个质疑是：其公司拍得的是“三通一平”的“净地”，全额交纳的是“净地”的土地出让金，所谓净地也就是政府完成拆迁安置以后的土地。所以，其公司不应额外再承担拆迁安置义务。同理，如果公司拍得的地块为城改项目，按照当时城改政策，企业可以享受政府返还出让金、享受税收减免等优惠政策，而丰晋升置业却没有得到睢县政府按照规定返还的出让金和减免相关税费。

　　据介绍，河南丰晋升置业方面对于“承诺书”内容的质疑不止上述，该公司有关负责人还提出：土地出让金主要用途之一也是用于拆迁户的安置补偿，“承诺书”要求公司既交土地出让金又承担安置义务，等于让企业承担双重义务。若企业额外再交纳一笔不菲的费用，不得不让人怀疑土地出让金及额外交纳巨额费用的去向，是否被挪用？

　　河南丰晋升置业方面进一步表示，“承诺书”内容属于过分要求。比如睢县政府所需的本项目的安置房只有20000平方米左右，却要求丰晋升置业无偿提供35000平方米，另外还要求丰晋升置业无偿提供1500万元现金。河南丰晋升置业在签订了“承诺书”之后，分三次向睢县政府方交付了1400万元现金。

　　据了解，睢县政府的主要诉求为：请求法院判令被告履行《承诺书》中承诺的交付房产义务及支付安置补偿费100万元及利息。

　　当地一位业内人士认为，从法律层面上看，国务院征收补偿条例规定县级政府是拆迁补偿的责任主体，从合同层面，征收补偿协议是政府与拆迁户签署的。由此可见，拆迁安置是政府的法定义务，也是政府的合同义务。

　　值得一提的是，商丘市中级人民法院判决书认为，2014年4月15日，丰晋升公司和其他投标者一样以“承诺书”的形式和睢县政府达成了协议。这份原被告纠纷的《承诺书》违反了物权法的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》之五十二条第（五）项之规定违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效条款，无效条款自始无效，对双方当事人均不产生法律约束力。

　　对照原被告判决书显示，有一项表达结果基本一致：这份有争议的“承诺书”系非经法定程序或非法定形式形成的法律事实和行为，违反了国家有关法律法规，属于无效条款，无效条款自始无效，对双方当事人均不产生法律约束力。

法院判决书部分张页

　　对于这场事关“承诺书”内容的诉讼，河南省商丘市中级人民法院作出了判决：2019年7月，商丘市中级人民法院分别驳回了河南丰晋升置业与睢县政府的诉讼请求。睢县政府随后又上诉至河南省高级人民法院，2019年11月，河南省高级人民法院将案件发回重审。商丘市中级人民法院的重审后开庭。

　　对此，河南丰晋升置业方面、项目债权人等有关人士表示，希望引起上级有关政府的重视，依法行政，确保项目不烂尾，妥善解决近200户安置户和小区2000多户公众购房户的交房问题，让公司、项目和购房者都好起来。

　　睢县政府方面有关负责人也表示，基于事情之初原因，现在问题有些复杂，还在司法诉讼阶段，作为开发商、政府也会站在自身实际情况看问题，当然，最终也会尊重法律的判决，希望整个事态迎来良性发展。

　　无论如何，在妥善处理这场“承诺书”官司的事情上，对开发商、睢县政府、商丘市中级人民法院都是一种考验。

　　目前，“承诺书”事件仍在继续，事态如何进展将继续关注。

　　（结合当事方受访人意愿，文中具体受访对象不具名。）

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责任编辑：程立