地王阴影下的融信中国：调控大背景下正试图放慢节奏

　　“地王”阴影下的融信 正试图变得更稳健

　　不再拿高价低，融信中国会变得不一样吗？

　　杨冰柯

 

　　烙下了激进标签的融信中国（03301.HK）仍在高速扩张规模。但在调控大背景下，这家在土地市场上拼夺地王成名的闽系房企也正试图放慢节奏，向外界传递出谨慎的信号。   

　　5月20日，融信中国在其重仓的杭州市场举办了一场城市论坛，融信对投资策略进行了调整，释放出谨慎和保守等关键词。

　　融信认为当前最大的不确定性是金融政策的不确定性，因此在整个投资策略上积极降杠杆，根据销售回款进行投资。融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示，根据销售回款进行投资主要是将不确定性集中在自身而不受外部影响。

　　同时，通过设定利润指标和调整供货结构来规避市场的波动，当前融信设定的毛利率和内部收益率（IRR）都不低于20%。在供货方面，将利润有保障的项目多拿出一些货值，从而弥补高价的项目来保证整年的指标。

　　以杭州市场为例，融信中国第三事业部总裁余丽娟表示，“利润达到预期的项目，会毫不犹豫的全部开盘，但利润本身比较薄的项目，就会熬过周期再开”。 

　　已经坐拥一定体量的土地储备也是融信选择慢下来的原因之一。根据融信提供的数据，截止2017年底，其土地储备货值超过5300亿，60%以上在一二线城市。重仓的杭州市场土地储备约1500亿，共21个项目，占集团土地储备的25%。克尔瑞2017年末中国房企总土储货值TOP100数据显示，融信集团土地储备货值位居排行榜的第17名。

　　年初，融信中国掌门人欧宗洪将今年的销售目标瞄准至1200亿。今年4月，这家公司的单月合约销售额环比增长17.3%至101.7亿，前4个月的总合约销售额约为325.2亿，完成今年目标的27%。

　　融信中国品牌营销中心总经理张文龙表示，这个年度目标比较合理，他还对整个供货大致情况进行了说明。今年融信中国整体的供货为1800亿，其中上半年是700亿。

　　从具体区域看，以福建区域为主的第一事业部（还包括广州、未来还有广西和海南）和第二事业部（以上海、江苏为主，未来包括山东）规模为200-300亿，第三事业部（浙江、湖南和江西）规模约400-500亿。第四事业部（以郑州为核心，包括天津和太原）规模为50-100亿，最年轻的成都事业部规模为10亿。

　　杭州是融信布局的最重要的城市之一，其在2013年进入杭州市场，截止目前在杭州仅并表的项目就有21个。因杭州市场行情的持续向好，这里也成了融信销售额的主要贡献区域。根据融信提供的数据，2017年他们在杭州市场的土地成本约为17000元/平方米，销售均价超过43000元/平方米，2017年杭州区域贡献销售额达166.71亿。

　　进入2018年，杭州市场第一季度销售额约100亿，4、5月没有开盘，目前完成杭州今年合约销售目标400亿的四分之一。余丽娟表示，6月底我们遵循时间过半、指标过半，半年度会完成整年50%的指标，杭州目标今年大部分在3季度之前会完成。

　　在投资方面，余丽娟表示今年拿地要积极参与，谨慎选择。“基本上70%我都参与，拿只会拿10%，早期会拿到优质价值低的地，高价的地不会去拿”。具体第三事业部来看，50%的投资额是在浙江，浙江投资额的80%在杭州，20%在浙江一些比较好的地级市。其余50%投资在江西和湖南。

　　余丽娟还透露其带领的第三事业部到2020年会冲刺1000亿。“我觉得可以稍微控制一下节奏，特别是在这样的金融环境之下，到2020年冲1000亿应该是可以实现的目标”。

　　虽然公司管理层正试图对外界宣称慢下来，控制节奏，但地王阴影并不容易摆脱。一举成名的上海静安地王和强势进入南京的仙林湖项目仍是关注焦点。

　　张文龙回应称，这两个项目属于正常开发节奏，南京限价政策情况下，预计今年年内开盘。上海静安项目与万科合作开发，操盘以万科为主，其中地块东为正常节奏开发，地块西因为规划原因还在沟通过程，由于售价预期和上海限价差距大，预计明年开盘。

　　另外需要注意的是，销售额不断攀升下融信的毛利连续两年下降，2016年毛利率从2015年的36.6%下降到20.2%，2017年毛利继续下降至16.5%。同时，融信备受关注的资产负债率在2017年出现反弹，集团资产负债率为81.93%，较2016年76.66%上升6.88%。

责任编辑：孙剑嵩