光明频卖子之谜：一月卖四子换血 离达标仅一步之遥

　　光明频“卖子”之谜

　　来源：地产杂志

　　光明地产的“利润承诺”进入倒计时，为快速回笼资金兑现承诺，光明地产正频频出卖资产 

　　10月26日晚间，光明房地产集团股份有限公司（下称“光明地产”，600708.SH）发布了一则关于“卖子”的公告，公告透露光明地产旗下全资子公司农工商房地产有限公司（下称“农房”）持有的江苏东恒海鑫置业有限公司（下称“东恒置业”）100%股权及债权将以21.83亿元转让至苏州锦润集团，目前农房已全额收到本次交易的转让价款，预计此次交易将为该公司带来9.4亿元的年度净利润。

　　值得一提的是，除了东恒置业，近期光明地产已经抛售了多家优质项目子公司，密集抛售子公司，引起了各界关注。据本刊记者统计，光明地产近期动作频繁，不断在市场上抛售项目子公司，包括上述东恒置业，从今年9月9日至今，光明地产共有4个项目、子公司被售。

　　一月卖“四子”换血

　　除了东恒置业，据光明地产公开资料显示，在今年的9月9日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司（下称“南宁国粮”），通过公开挂牌转让的方式，转让所持有的位于广西（楼盘）南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产，转让价格不低于7.42亿元，拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。

　　10月11日，光明地产全资子公司上海（楼盘）农工商华都实业（集团）有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友（集团）有限公司。根据公告，受让方上海良友（集团）有限公司与光明地产为同一控制人光明食品（集团）有限公司下属兄弟企业，其主要业务是粮油储备业务、粮油加工业务、粮油贸易、粮油物流业务、现代农业。光明地产表示，经初步测算，如果交易标的转让的成交价格为9.88亿元，预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。

　　同日，光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜（集团）有限公司，成交金额为4.15亿元，同样可以为光明地产增加归母净利润6698万元。

　　对于短时间内光明地产密集地出让资产的原因。光明地产解释道，“该举是公司综合利弊分析围绕战略发展目标而实施的正常经营举措，一方面可以确保公司未来产业结构转型升级的需要；另一方面又有利于公司快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率，维护中小投资者利益。”

　　据光明地产上半年年报显示，今年上半年，公司负债总额达到了393.32亿元，其中流动负债281.64亿元，占比71.61%。报告期内取得借款收到的现金107.24亿元，偿还债务支付的现金112.76亿元，也就是说，在发展过程中，光明地产处在了一个“借新还旧”的模式中，而目前农房已全额收到本次交易的转让价款，这几笔交易为光明地产总共带来约15亿元的净利润，比2016年光明地产的净利润10.11亿元高出一大截。此举将使光明地产实现了快速回笼资金，净利润提高，进一步降低资产负债率。

　　但据本刊记者查阅资料得知，光明地产此时转让资产增加年度利润与两年前重大资产重组时的“业绩承诺”有着耐人寻味的关系。

　　离达标仅一步之遥

　　据记者查阅公开资料得知，光明地产的前身为光明食品集团旗下全资控股子公司海博股份。2015年7月，海博股份进行重大资产重组，把原本物流之外的业务不锈钢器皿制造等置出，同时注入农房集团100%股权和上海农房25%股权，并更名光明地产。由此，光明集团旗下拥有了房产板块，以房地产综合开发经营、现代物流产业两大板块为主业，农房集团结束“上市长跑”，实现曲线上市，并全权操盘光明集团旗下30多块上万亩各类土地。

　　彼时，光明地产在重组公告中提到：“农房集团全体股东承诺本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度，农房集团合计实现的实际净利润不低于利润补偿期间内预测净利润的合计数，即农房集团全体股东承诺2015~2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。”

　　值得一提的是，如出现农房集团在利润补偿期间的实际净利润合计数低于承诺净利润合计数需履行补偿义务的情形，光明地产便可以1块钱直接定向回购应补偿的股份并予以注销。这是一条已由农房集团全体股东同意一条具有法律约束力的担保，农房集团似乎并没有给自己留下退路。

　　2018年的元旦是光明地产兑现利润承诺的最后一天，但经记者查阅光明地产的利润完成额并不高。光明地产财报显示，2015年，该公司实现营业收入123亿元，净利润为5.1亿元；2016年，光明地产营业收入同比增67%至207亿元，净利润涨幅达到98%至10.11亿元。过去两年的净利润合计为15.21亿元。2017年前三季度，光明地产实现归属于上市公司股东的净利润2.6亿元，同比增长82.94%；实现营业收入59.39亿元，同比增长24.22%。

　　相加上述数字可以得知，2015年至今年前三季度，光明地产净利润累计为17.81亿元，与35亿元的净利润目标相差17.19亿元，这对光明地产的下半年提出了更为严峻的要求。

　　光明地产在近期发布的财报中也提到了农房集团当年未能实现净利润预测，对于原因光明地产表示，除了行业下行、竞争压力等因素外，光明地产自身开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江以及部分三四线城市区域，这些地区受到当地政策和行业调整的影响，一定程度上对市场需求形成了抑制，影响了资金回笼速度。

　　完成35亿元的利润目标意味着2017年该公司净利润要达到20亿元左右，换句话说，光明地产在2017年全年实现净利润的同比翻番才能达标，光明地产兑现利润承诺的压力巨大。

　　这才有了10月8日，光明地产召开的“奋战80天，全面完成3年利润承诺动员大会”。彼时的会上，光明集团董事长、总裁沈宏泽表示，“离3年利润目标仅剩80天，各部门要加大力度，冲刺最后阶段，赶抢工期，解决资金压力，提升利润增量，确保最终完成3年利润承诺目标。”

　　沈宏泽会上似在勉励众人，指出自重组完成以来，光明地产业绩快速持续增长，2015年完成净利润5.1亿元，2016年完成净利润10.11亿元。公司誓师完成3年利润目标的战役已经打响，未来要奋战80天，确保3年利润目标完美收官。”

　　净利润承诺进入倒计时，光明地产的压力不言而喻，出售资产在调整资产结构的同时增加净利润，从而兑现承诺成为企业非常合理的逻辑。毕竟出售上述资产就可为公司在账面上带来15亿元的净利润。

　　转让资产，成为最简单、最直接兑现业绩承诺的方式。通过今年下半年农房集团以及其子公司一系列的“卖身”，光明地产目前仅剩大约3亿的承诺利润未完成，离兑现利润承诺仅一步之遥。

　　目前，光明地产千岛湖项目、徐州贾汪地块、太湖度假区地块、泗泾古镇、杭州城中村等项目皆在销售中，预计完成3亿的利润目标不在话下。

　　值得注意的是，此时抛售资产也与光明地产推进转型有关。光明地产一向行事颇为“低调”，和其他全国布局的房地产企业相比，光明地产正在谋求基于上海本地的战略转型，例如，在崇明岛开发养老地产项目，该项目规划占地约2000亩。未来光明地产将主要精力集中在了崇明岛开发上，而养老项目又恰恰是投入大、回报周期长的项目，未来将考验光明地产的长效投入力。