绿地辽宁子公司下属企业债务违约4亿 项目销售出问题

　　连绿地债务都违约了，还有什么不可能

　　来源：樱桃小房子 作者：陈小瑛

　　这个稿子半个月前就想发的，一直拖着没写完。

　　很多人不敢相信，连排名中国房地产第五名的绿地，也发生债务违约了。

　　哪怕是实力超群的大房企，一旦市场下行，销售艰难，一切意外都有可能发生，项目会停工，购房者也可能无法按期拿到房子，投向房地产项目的一些基金、信托的投资者也会遭遇损失。

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　　根据绿地集团公告，截至今年6月底，绿地辽宁子公司下属企业已发生逾期短期债务达2.475亿元，逾期时间为78-370天不等，逾期长期债务为2.1亿元，预期时间为192天和703天。总共加起来，是4.575亿元。

　　绿地辽宁欠的一部分是小银行的钱，比如本溪禾丰村镇银行、锦州银行、本溪市市区农村信用合作联社等当地小银行。还有中信信托2个亿预期未还。

　　此外，还有一些私募基金的钱也违约了，比如利得资本—绿地山水城1号资产管理计划，规模1.3亿元，这个今年8月1日到期也没有还完。投资者迟迟无法拿回本息。

　　这些欠款，都是源于一个项目，即辽宁本溪山水城项目。

　　绿地这么大一个上市企业，今年前8个月的销售额就达到了1700亿元，而且还是国资持股超过30%的国企，除非金融危机，否则以现阶段的调控，也不应该出现债务违约的问题啊。

　　因此，带着疑惑，樱桃小房子咨询了绿地集团证券部人士得知，对于这个违约的项目，目前正在协商解决方案，年底之前会处理好。具体的违约原因是因为这个项目是合资公司，绿地占股不到70%，另外还有国资的和自然人股东，占30%多。

　　“打个比方，我们成立的一个合资公司，你国资因为一些原因还不了款，不可能让我绿地来帮你还吧，这不是绿地有没有还款能力的问题，那就需要各个股东方一起协商解决，虽然相应的股权对应的债权，但是还款的时候，不是这样还的，不是说我先还了70%，而是以项目公司作为主体，一起还款，然后他还不起，所以才导致违约。”绿地集团证券部人士对樱桃小房子说。

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　　为什么其它股东会还不了款呢？按道理，一个项目公司的融资还款来源，还是靠项目的回款，会出现还不了款的问题，归根结底还是项目本身的销售出了问题。

　　这个辽宁本溪市绿地山水城，由本溪绿地实业集团股份有限公司开发建设，这个项目公司是由上海绿地集团控股组建，通过收购本溪华夏房地产综合开发有限公司及其四家公司共同组建而成。绿地占股最多，接近70%，其它三家公司占股30%多点。

　　该项目比较大，宣传称总共有150万平米，9000户，绿地自称需投资一百亿。而机构的数据是，规划见面是99万平米，反正就是一个超大盘。

　　项目2010年就开工了，2012年卖第一期，当时的价格是4400元/平米，去年的售价均价是4300。

　　刚好是上一轮调控期，项目卖的非常艰难，去化很慢，回款肯定也相当慢。2014年政府帮忙去库存，回购了336套作为棚改安置房。

　　项目2015年9月曾因资金问题被媒体爆出停工。且曾爆出大量已经交付购房款的业主，迟迟无法拿到新房而走上上访道路的新闻。

　　中债资信房地产行业研究团队给这个项目测算过，2016年，可供出售面积12.87万平方米，已经预售面积11.6万平方米，当年去化率达90.13%，2016年项目销售情况较为理想，参考销售均价4，300元/平方米，首付比例30%，回款率假定100%，本溪项目2016年可取得销售回款1.50亿元，仍难以覆盖资产管理计划本息支出。

　　今年轮到四线城市涨了，随着房价的上涨，明年应该可以解救这个项目，只是欠的旧账太多了，估计需要时间还。

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　　不管是不是其它股东的问题，但绿地占股比例最高，且项目公司是以绿地命名，出了问题，对绿地也会有影响。

　　因此，9月5日，作为绿地集团其中一个债券的评级公司——联合资信评估公司发布公告，因绿地债务发生违约，将绿地列入信用评级观察名单。

　　去年，在触发提前还款条款后，绿地集团的附属公司上海云峰集团就在20亿元的私募债券方面出现违约。

　　从法律关系上，绿地确实不对云峰债券承担担保或兜底责任，但该事件已对其资本市场声誉造成影响，并可能继续影响再融资，特别是自身也有较多存续债券。

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　　说到房企在调控期遭遇的困境，我昨晚转了任志强的文章里其实就谈到了，因为内容太长了，很多人没看懂，觉得很乱，多头得出结论，就是房价还要涨涨涨。

　　其实大炮是把影响房地产的长期因素和短期因素，夹杂在一起说了，所以你看不出来，结论到底是什么。

　　长期，大炮依然很坚定的认为要涨涨涨，这个我也认同的。

　　而短期，大炮说的很隐晦，但实际上又说出了问题和影响。我捡个最重要的点说说。

　　比如大炮提到货币政策的变化，因为防风险，信贷收紧了，企业融资限制的很紧，连地方政府融资都下降了一半，贷款利率在上升，货币总量在缩减，M2增速已经降到个位数了。

　　这一点，恰恰是决定房地产短期走势最大的因素。

　　大炮列了一个数据，截止今年5月，108家房企2015年-2016年两年新增的有息债务就达8500多亿，而2010-2014年五年才8200亿，下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

　　所以大炮认为明年房企的资金会紧张，现在房企都在扛着，因为兜里有钱，今年房子卖的好，但如果目前的融资环境收紧持续下去，到明年房企还借不到钱，就会出问题，房企会一直扛到资金不够的时候，融资环境还是没改善，那就必须要依靠卖房子来回笼资金了。即使不是你想卖的价格，那也没办法了。

　　另外还有一种情况，因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，即使赚不了什么钱，他也必须降价卖，低价卖。

　　大炮的意思是说，明年房企要还很多债，市场销售不好，融资又不放开的话，就会扛不住，需要降价卖回笼资金自救，同时目前的库存不足也会慢慢转为库存增加，不要担心没房子卖。

　　这些短期的影响，你看明白了吗？大炮历来是多头，是房企的利益代言人，他怎么可能明明白白告诉你，明后年房价是涨是跌呢？

　　总之，这一轮去库存完成后，又会有一批房企贪心不足，对市场的估计不足而面临生死危机。像绿地辽宁本溪这种三四线项目停工的故事会再次上演。