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【地产K线】谁最担心王健林“跑”了？
作者 李洁
万达集团董事长 王健林王健林把“群狼”丢了，他再也无法对付迪士尼，也难以向那些有文旅城的地方政府交代。
7月10日上午，万达集团在其官网上公布，万达与融创中国（1918.HK）达成收购协议，以295.75亿元转让十三个文旅项目91%股权给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；以335.95亿元转让万达旗下七十六个酒店。
万达通过此笔转让，可直接套现631.7亿元。王健林表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。
事实上，文华旅游板块本是万达着重发力的五大方向之一，王健林对其也十分有信心，曾在2016年一家财经节目现场，公开叫板迪士尼，并称“只要有万达，迪士尼十年到二十年之内赢不了利。”
为此，他提出“好虎架不住群狼”的应对战略，并称“牛皮不是吹的，万达将用事实说话，未来5年内万达城实现到访游客两亿人次，收入1000亿元，成为世界最大的旅游企业。”
仅一年时间过去，王健林便把旗下的文旅项目全部卖掉，此举出乎众人意料。王健林“跑了”，当初这13个文旅项目大多是以地方政府招商引资而来，拿地价格十分便宜。以南昌万达城为例，2013年拿地的价格仅为63万元/亩，而弋江之隔的朝阳洲则超过200多万元/亩。
据K线了解，目前万达在文旅方面已经开发有16个万达城，单个项目规模大，资金占用程度高，每个总投资均超过200亿元。
从IPO等角度看，此类文旅产业正处于投资前端，资金压力较大，盈利能力还不强，从财务报表本身来看，也需要积极做剥离，这体现了万达不断强化轻资产的模式，以及积极甩包袱、做品牌的导向。
而降低资金背后的负债应该是万达的诉求，而对于文旅项目做少部分股权的保留，说明还想保留其品牌的掌控能力，所以出让的价格相对低。
而以超631.7亿元收购万达文旅项目和酒店，加上全部贷款实际交易及价格或超过千亿，如此大手笔的孙宏斌是一个赌徒吗？
公告消息发出后，万达酒店发展在港股价迅速上涨，目前已经上涨了75%。而融创在10日早向港交所递交停牌申请，在停牌前的四个交易日内，因乐视债务风波，融创中国股价下跌超过11%。
（王健林与孙宏斌达成一笔600多亿元的交易）目前融创中国的总市值为577.27亿，截止到2016年年底，其账面现金仅为约698.13亿元。而且交易时间也十分紧张，双方需在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
近两年来，融创收购频繁，2016年共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。在今年上半年，融创扩张步伐明显，入股链家；增持金科股份；入股乐视；收购天津星耀的股权及债权、大连润德乾城全部股权及债权、收购华城富丽的股权及债权、恒大嘉凯城股份等，总收购金额超过300亿元。
这让业界对于融创的资金并购的实力非常吃惊，一方面说明其和各类融资方、私募基金和各类机构资金等关系较好，资金到位比较可靠，一方面也是其在杠杆收购方面有较强的能力，放大自有资金进行杠杆运作。
但当前融资市场的环境不断收紧，持续加码的并购也会带来很多成本，比如说融资的成本会提高，潜在的偿债的压力会增大，以及销售回笼资金的节奏会放缓等，这都是融创需要警惕的一个内容。
值得注意的是，根据公告内容，双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
品牌、规划、建设、运管都不变，融创图的是什么？有人说，融创是透过表象看本质，融创的本质是收购万达住宅用地，一般文旅项目都拥有巨量的低价配套住宅用地，通过相关住宅、办公产品的销售收入，可以较为快速地回笼资金。
事实上，受益于万达广场对区域经济的带动作用，万达项目多通过政府招商获得，截至2016年底，土地储备充足，达6723万平方米，可供开发约3-4年；受三、四线项目偏多及政府招商拿地影响，近年来平均拿地成本低于1，600元/平方米，支撑未来销售盈利。
以上海迪斯尼乐园为例，其建成后，受益最大的并不是迪斯尼乐园，而是周边的房地产开发商和政府的卖地收益。
2017年上半年，融创实现合约销售金额1118.4亿元，同比增长89%，归属于本公司的权益合约销售金额为人民币770.6亿元，预计全年销售额达到3000亿元。
此外，融创作为近两年房地产市场投资规模较大且思路较为清晰的房企，其全产业链的业务经营模式正在搭建，尤其是在类似文化领域。其之前收了乐视电视、乐视影业，这次与万达合作特色小镇、万达影业以及院线，孙宏斌基本完成了内容、屏幕、院线、场景、地点的大娱乐布局。
当王健林卖掉万达城之后，未来地方政府以后还怎么和万达集团展开合作呢？王健林一直深谙政府关系之道。
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责任编辑：陈永乐
