有业内人士表示，阳光城在北京等一线城市的扩张，尤其是高端物业打造，需要警惕楼市政策的变动。图/视觉中国激进的阳光城
高负债扩张下，资金周转或将成为阳光城面临的巨大压力
来源：新京报
6月14日，阳光城发布公告称，收购北京君山别墅项目，从而让市场的目光聚焦到了这家闽系房企的身上。事实上自2015年起阳光城就驶上了快速扩张的高速路，两年时间其总资产从2014年底的462.3亿元，增长至了2016年底的1204.3亿元。其总资产的积累速度令人惊讶。
一二线城市扩张后遇限购
实际上，阳光城的扩张并非始于今年。纵观该企业最近两年半来的拿地情况，可以非常清晰地看出其战略扩张轨迹。
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2014年阳光城在全国范围内的公开土地市场仅斩获三宗土地，共耗资36.89亿元，且宗地全部集中在长三角城市群中。而在2015年，阳光城在公开土地市场的拿地数字则激增到了11宗，耗资92.76亿元。2016年，阳光城的拿地数字12宗，耗资156.27亿元。可到了2017年上半年，阳光城在公开土地市场上就已经摘得8宗土地，耗资38.64亿元。
而如果从其公开土地市场上的扩张轨迹来看，2015年阳光城的重点布局还集中在长三角和福建两地。根据前述机构数据显示，2014年起至2017年6月19日，阳光城共在公开土地市场上取得了29宗用地，其中有18宗地位于华东区域。但2016年开始，阳光城则明显加速了其执行既定战略的步伐，进入了成都、北京等地。2017年上半年，这样的表现则变得更加明显，其在2017年上半年取得的8宗地中有六宗都是在2月6日和2月7日两天之内在郑州拿下的住宅用地。
此前，阳光城集团方面曾经在多个场合以及年报中表示，阳光城未来的战略方向将是3+1+X。按照阳光城在其2016年年报中提及的有关描述，就是要“深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，重点布局最具发展潜力的成长性城市”。即以阳光城起家的福建为基础，以长三角、珠三角、京津冀为扩张方向，再择机进入武汉、长沙、郑州这样的战略城市。去年底，阳光城总裁张海民透露，阳光城整体战略是进入20个城市，当时已经进入了16个。
不过值得注意的是，一、二线城市均已限购，因此不少业内人士也在担心，上述城市的限购是否会对其销售回款造成影响。
并购成扩张新“引擎”
而除了公开市场上的拿地之外，支持着阳光城在扩张的快速路上高速行驶的还有一具叫做“并购”的引擎。
从2015年以来，阳光城也的确通过收购等手段，进入了很多被其划定在战略版图上的城市。2015年和2016年两年，阳光城先后耗资41.82亿元和124.96亿元在福建、长三角、珠三角以及长沙、西安等城市实现并购。
2016年8月11日，在博鳌房地产论坛期间，阳光城总裁张海民透露，其公司在招拍挂和并购市场的投资比例为2：8。
而2016年以来，阳光城也的确在收购上加大了投入。比如，2016年11月29日，在浙江产权交易所有限公司举办的企业产权竞价转让活动中，阳光城以13.51亿元竞得物产中大集团股份有限公司15家全资子公司组成的股权资产包，同时承接物产中大及其子公司截至2016年8月31日对标的公司及对物产中大控股子公司杭州富阳中大酒店管理有限公司合计91.18亿元的应收债权。据了解，这次交易总成交金额高达104.69亿元。
无独有偶，在今年5月19日，阳光城以29.6亿元收购了武汉双龙堂房地产的中华城项目部分资产，为阳光城在武汉市江汉区核心地段获得了大约4.47万平方米的住宅和7.33万平方米的办公产品。此外，阳光城在北京的部分项目储备，也是通过股权收购的形式完成的。
对此，有业内人士分析认为，对于阳光城来说，这样收购的资产大多为已建成待交付工程，在短时间内有推后变现的条件。既能够缩短现金回正的周期，又能够降低资本化利息，对于处于高周转状态运行的阳光城来说无疑是一种非常合适的扩张手段。
不过，这样的方式并非没有风险。阳光城也在其公告中明确表示，这种并购方式因为标的资产中部分资产处于抵押及查封状态，且交易对方自身存在诉讼纠纷， 房产过户前需解除抵押及查封事项，所以该标的资产存在无法顺利过户的风险。
而对于其北京的新项目，严跃进表示，从阳光城近两年的土地投资来看，对于华东市场的投资规模较大，对华南和中部等区域也有所涉及，对于华北市场的投资力度最小。所以对于北京市场积极获取土地等成为比较关键的一步。从当前此类企业的投资来看，北京市场进入的门槛比较高，阳光城要警惕的是北京政策多变，对于高端物业等打造要格外注意市场风险。
高周转下的融资压力
不过值得注意的是，阳光城的大举扩张，对于其资金压力是比较巨大的。从其去年年报来看，阳光城2016年资产负债率为84.29%，较2015年增长3.87%。不过，利息保障倍数（该数据为衡量企业支付利息能力的指标）由2015年的1.11下降到了2016年的0.54，跌幅达51.35%。这意味着阳光城支付利息的能力在下降。
不过截至2016年底，中诚信证券评估有限公司依然评定“阳光城集团股份有限公司2016年公司债券”信用级别为AA+。
阳光城采取高周转、高负债进行激进扩张的背后究竟有没有资金链方面的压力，企业对于此方面是否有风险控制？记者曾就此问题询问阳光城集团方面，然而截至发稿时，并未收到集团方面答复。
从阳光城公开数据看，其现金流在去年一季度时相对比较紧张，为-11.6亿元。而今年这一数字已回正，同比增长高达229.88%。不过，业内人士也分析认为，房企的现金流受多方面因素影响较大，因此季度报告仅具有参考价值。
在一些业内人士看来，阳光城的快速扩张同其高周转策略有着密不可分的关系。据记者观察，近4年来，阳光城的负债率也一直维持在80%以上。
不过，新城地产副总裁欧阳捷也分析指出：“事实上，只要现金流能够保证，那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上，用高负债进行融资周转，是一种常见的手段。”
wind资讯数据显示，从目前房企披露的年报来看，去年已公布年报的上市房企平均负债率在77.26%左右。可见阳光城84.29%的负债率在房企当中并不算低。
“主要还需要关注负债期限，如果短期债较多，就对流动性要求较大，需要周转率较高。对于处于扩张期的房企来讲比较常见。”一位上市公司房企财务负责人分析。
但该负责人也表示，如果短期债多，说明房企的融资能力不足，无法拿到低成本的融资。这对于资金链的压力和回款的要求就会比较大。
而目前，阳光城目前披露的公司债以3年期和5年期为主。除此之外，为了获得更为低成本的融资，2016年以来，阳光城方面在金融领域做出了频繁动作，相继设立多个投资基金，也反映出其对多途径融资的需求。
阳光城年报显示，2016年以来其融资成本在进一步降低，2016年，阳光城的整体平均融资成本8.42%，比上年同期下降1%。截至2016年12月31日，阳光城融资成本已经降低至7.35%。
2016年阳光城的业绩数据：
●资产规模大幅增加：本报告期末，公司合并报表总资产1204.31亿，同比增加72%，净资产189.24亿，同比增加38%；
●经营业绩平稳：本报告期内，公司实现营业收入195.98亿元；归属于上市公司股东净利润12.30亿元；
本版采写/新京报记者 陈禹铭
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责任编辑：李彦丽
