中铁地产业务重组踟蹰而行：谱系混乱难管理

　　中国中铁地产业务重组踟蹰而行

　　长期以来，中国中铁一直希望跻身房地产行业前列，但在2015年房企销售CREIS中指排行榜上，中国中铁股份以175亿元销售额位列第55位，这也意味着，它距离500亿元目标渐行渐远。

　　中房报记者 周翔宇 北京报道

　　在刚刚过去的2015年12月23日，北京大兴迎来3宗经营性地块的拍卖。经过41轮举牌，中铁置业以44.2亿元摘得北京市大兴区旧宫镇YZ00-0801-0039、6001地块R2二类居住、A61机构养老设施用地，地块溢价率高达60.7%，一度超过北京土地市场以往设置的50%价格上限。

　　无独有偶，10月20日，中铁置业集团有限公司和中铁投资集团有限公司联合体以11亿元夺得丰台区花乡四合庄地块，溢价率54.9%，折合土地楼面价18224元/平方米。

　　两夺北京地块并没有掩盖中铁置业正在下滑的业绩，作为央企中国中铁股份有限公司（中国中铁，601390.SH）旗下唯一地产品牌，2015年上半年数据显示，中国中铁房地产开发板块营业收入同比减少？21.98%；毛利率较上年同期下降了2.72个百分点。对此，中国中铁证券代表的解释为，“公司加大去库存力度，部分项目采取了降价促销以加速资金回笼”。

　　在2013年，中铁置业尝试放权，启动“三级管控模式”下放公司的部分权力至区域公司。中铁置业的算盘是，这些区域公司如果每个都按照中铁置业的发展速度，那意味着每个区域公司5年都可以再造一个“中铁置业”。如果这个蓝图可以实现，那么中铁置业总体规模将迅速步入500亿元。

　　如今时间已经过半，在2015年房企销售CREIS中指排行榜上，中国中铁股份以175亿元销售额位列第55位，相对于2014年191亿元销售额下滑14位。这也意味着，作为中国中铁的地产业务平台，中铁置业距离500亿元目标渐行渐远。

　　谱系混乱

　　在中铁置业成为中国中铁旗下唯一地产品牌之前，中国中铁旗下一局至十局、大桥局、电气化局，加上中铁二院工程集团（原名铁道第二勘察设计院）在内，很多都有自己的房地产公司或业务。

　　房地产业务“遍地开花”，为中铁房地产业务统一拿地、开发、管理和销售都造成了困难。为了改变现状，中国中铁在2007年成立了专门负责房地产开发的中铁置业集团。

　　中铁置业集团有限公司官网显示，公司是中国中铁股份有限公司的全资子公司，目前已拥有36家子分公司。开发项目分布在北京、上海、深圳、西安、三亚、青岛、杭州、厦门、成都、长沙、贵阳、沈阳、石家庄、蚌埠、秦皇岛、烟台、遵义、亳州等地，累计开发面积超过1000万平方米。

　　虽然中国中铁下属企业的房地产公司，有不少已经纳入中铁置业集团，但由于许多房地产公司成立比中铁置业更早，且不少企业拥有较强的实力，因此整合之路并不顺利，部分中铁置业地方分公司管理也存在着混乱。

　　其中，中铁置业石家庄分公司案例最为突出。据石家庄当地媒体2012年报道，光大银行石家庄分行行长于2009年负责光大银行石家庄分行购买营业广场底商和办公楼期间，在该银行购置石家庄中铁商务广场底商和写字楼过程中，利用职务之便，收受中铁置业石家庄分公司好处费近100万元的购物卡。

　　作为中铁置业华北区域重要分公司，中铁置业石家庄分公司开发的中铁商务广场为当时石家庄市16个重点工程之一。项目总占地19亩，总建筑面积7.6万平方米，其中地上6.1万平方米，地下1.5万平方米。

　　据知情人士透露，受到案件影响，中铁商务广场剩余物业租售一度受阻，直到今年12月4日，中国中铁董事会才审议通过《关于中铁置业集团有限公司出售中铁商务广场剩余物业的议案》，同意公司全资子公司中铁置业集团有限公司按经有权机构审核备案的资产评估报告确认的价值为对价，将中铁商务广场剩余物业出售。

　　在12月30日的公告中，中铁置业集团有限公司石家庄分公司与中铁工党校签订了《中铁商务广场认购协议书》，并按照北京中天华资产评估有限公司出具的资产评估报告，将中铁商务广场剩余物业合计以9516万元出售给中铁工党校。

　　值得注意的是，中铁商务广场项目是中国中铁内部第一个自有土地开发项目，当初土地所有者正是中铁工党校。换句话说，中国中铁旗下公司通过内部资源共享，完成土地转让到项目开发再到内部消化，最终这左手转右手的销售额在中铁置业的报表上得以呈现。

　　中铁系地产业务混杂 三级管控效果不佳

　　为解决中铁置业子公司谱系混乱，难以管理等问题，中铁置业从2012年开始一度尝试下放权力予区域公司。按照当时的设想，这样一来中铁置业轻装上阵，可以加快全国拿地扩张步伐，地产板块具体事务则由区域公司负责，管理各区域的项目公司。

　　“以后我们的管理发展是‘葫芦状’，两头小、中间大。”彼时中铁置业董事会秘书侯社中如此描述公司的三级管控模式。

　　依靠总部一个“小脑袋”，拖动日益庞大的躯体会逐渐吃力，因此这种总公司—区域公司—项目公司的三级体制正蔚然成风。目前，三级管控模式被很多大型房地产企业普遍采用，包括万科、中海、恒大、金地、绿城、复地等。

　　“从中铁置业公司战略来看，未来中铁置业将直接100%控股这些区域公司，而区域公司将直接管理下面的项目公司，这种下放包括人、权、物等全面下放。”中铁置业一位负责人对中国房地产报记者表示。

　　大力培育区域公司的战略似乎取得一定效果。2012年，数据显示中国中铁的房地产销售额为171亿元人民币，位列地产销售百强的30位。到2013年，中国中铁房地产销售迅速增长到282亿元，一度超过中铁总旗下兄弟公司中铁建的地产业务销售规模。

　　不过仅仅一年之后，2014年中国中铁地产销售下滑至191亿元，而同期中铁建地产业务销售达到270亿元。在2015年，中铁建更是以372亿元销售额将中国中铁远远抛在身后。

　　“虽然说中铁置业从3年前的放权从一定程度上加快了公司扩张步伐，不过其内部区域公司对项目公司的把控实际上没有实现从上至下的层级控制结构。”一位接近中铁置业人士向中国房地产报记者透露。

　　中国房地产报记者中铁置业公司官网上看到，目前公司已经形成了贵州、西安、华东（上海）、山东、沈阳5个区域公司。

　　通过查询区域公司的注册信息发现，区域公司的主要负责人实际上也是各个项目公司的主要负责人。以中铁置业上海区域公司为例，其董事长为张安民，同时还兼任杭州中铁和丰置业有限公司、上海中铁市北投资发展有限公司等公司的企业法人代表、总经理职务。

　　中国房地产报记者进一步查询发现，目前已经注册的中铁置业区域公司分别为中铁置业集团山东、西安、贵州以及上海有限公司，成立时间从2012年2月到2014年12月不等，官网中提到的沈阳区域公司并没有相关注册信息。而目前中铁置业在沈阳区域的主要项目公司为2008年成立的沈阳中铁盛丰置业有限公司。

　　这唯一一家沈阳区域公司也正面临问题。2015年11月30日，上海联合产权交易所公告显示，沈阳中铁盛丰置业有限公司拟将其与万科合资的沈阳中铁万科朗榆置地有限公司51%股权公开转让，标的价格为8000万元。

　　沈阳中铁万科朗榆置地有限公司成立于2010年10月27日，注册资本为1.05亿元，其中沈阳万科持有该公司49%的股权。截至2015年9月底，该公司的营业收入为3.9亿元，净利润亏损3537万元。

　　一方面是区域公司领导同时负责项目公司造成的管理错位，而另一方面部分区域销售业绩不断加剧业绩负担，目前看来中铁置业的“分权”打法仍然没有获得预想的效果。

　　实际上之前就有报道指出，中铁置业与母公司中国中铁旗下的子公司众多，产权、资产有部分互相重叠交错的部分，尤其是部分京外企业涉及地方政府问题，还有些企业自身也是上市公司，整合后涉及资产拆分问题，种种关系十分错综复杂，这些都是中国中铁房地产业务各种改革一直不顺的根本原因。

　　以此前北京市丰台区的中铁产业园诺德中心为例，该项目在拿地时是由中铁建工集团有限公司、中铁置业集团有限公司和北京中铁华升房地产开发有限责任公司三者的联合体共同操作。虽然中铁产业园诺德中心项目是由中铁建工集团开发运作，但拿地的三者之间关系仍然复杂。

　　据北京市住建委官网信息显示，中铁产业园诺德中心2011年12月17日领取预售证，推出房源813套，半年过后也仅成交126套，签约率仅15.5%。

　　对标中交中海 中铁系地产业务开启重组

　　目前看来，中国中铁似乎已经看到了前述问题，并着手开展中铁内部地产业务的重组进程。

　　2015年12月3日晚，中国中铁与中铁二局（600528.SH）披露重大资产整合的详细交易预案。中国中铁拟将持有的预估值为115.46亿元的4家公司100%股权，置换中铁二局合计预估值为72.40亿元的全部资产和负债，差额部分由中铁二局向中国中铁非公开发行股份购买。

　　中铁二局在12月29日进一步披露，公司拟以置出的全部资产和负债与中国中铁持有的中铁山桥、中铁宝桥、中铁科工及中铁装备四家公司100%股权进行等值资产置换。资产置换后的差额部分由中铁二局向中国中铁发行股份补足。发行价格确定为11.68元/股。

　　资料显示，中铁二局注册于成都市，拥有铁路工程施工、公路、市政公用工程等总承包特级资质，以及城市轨道交通工程专业承包资质，主营各类工业、能源、交通等工程项目施工承包和机械租赁，是中国铁路建设系统第一家上市公司。该公司2014年的主营收入构成中，非铁路的工程施工占比接近一半，物资销售占比超过30%，铁路工程施工和房地产收入占比分别为18%和4%。

　　虽然地产板块业务只占中铁二局营业收入的4%，截至今年6月底，中铁二局地产总资产约130.9亿元，净资产约10.8亿元。加之中铁置业目前全集团同步开发项目94个，总资产超过547.5亿元，净资产57.83亿元，而如果两者能够合并起来，总资产将达678.4亿元，这将超过此前5年500亿元的目标。

　　中国房地产报记者注意到，中国中铁在2014年年报中对其发展战略进行了梳理，除了打造分别位列公司第一、第二的基建、勘察设计与咨询业务之外，还着重强调说要打造“中铁置业”品牌，加强资源整合，完善区域布局，创新经营模式，目标是专业化、规模化、品牌化。

　　而对比中铁系整合旗下地产业务的整合，目前，同为央企地产企业的中交选择的是将中房地产所持有的中住地产100%股权无偿划拨给中交地产；中海地产则是接受了母公司中建股份的338亿元资产注入，并接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整合。

　　对此首创证券分析师邵帅认为，中铁系地产业务合并属于中国中铁系统内合并，阻力相对较小，整合存在多项好处，两者业务具备互补性，合并中铁二局有利于拓展新板块，有望形成工程建设领域国企改革样板模式。

　　尤其是中铁二局地产，旗下除了与中铁置业都在做的住宅、商业地产与一级开发之外，还涉足了旅游地产等，同时在成都、福州、三亚、贵阳等地推进实施“中铁城”系列项目建设，项目总投资估算800余亿元，土地储备8000余亩，未来其估值不容小觑。