珠江实业近20亿“豪赌”扩张 后续发展面临多方考验
本报记者 刘力图 广州报道
房地产大洗牌的环境之下，行业并购蔚然成风，小房企为求扩张，不惜斥巨资逆势扩张。
广州市首家上市房企广州珠江实业开发股份有限公司(600684.SH，下称“珠江实业” )近日发布公告称，公司拟以股权加债权的方式，以不超过11亿元的价格向广州市创基房地产投资有限公司投资，打造“创基丽江国际项目”。
近一年来，珠江实业频频举牌收购项目，本次投资新项目的金额更是刷新了年度投资纪录。作为一家年销售额约20亿元、利润不足3亿元的地方国有房企，珠江实业不惜耗资近20亿元合作、并购多宗项目，赌“地”突围。
“珠江实业年销售额并不高，在如今‘现金为王’的房地产白银时代，动辄上十亿的收购，让房企承受着不小压力，后续的增长性也会受到挑战。”珠江实业一位管理人士表示。
逆势扩张
根据珠江实业公告，对于“创基丽江国际项目”所涉股权加债权两重投资高达11亿，其中股权投资金额共3.8亿元，债权投资金额7.2亿元，即公司将为广州创基公司提供借款7.2亿元，年利率12%。本次投资完成后，珠江实业持有项目公司57.33%的股权，将与合作方共同合作开发广州创基公司所持有的“创基丽江国际项目”。
据介绍，创基丽江国际项目位于广州市增城区，总建筑面积 43.39万平方米。项目共分为三期建设，项目一期工程从2014年7月26日开工，计划交楼时间为2016年12月30日。合作期3年内约定的退出条件达到时，珠江实业有权单方选择终止或继续合作。
对于此次收购行动，珠江实业表示，通过本项目的成功开发，将进一步扩张公司在全国的市场布局及扩大公司品牌价值，开创盈利空间，提高公司的主营业务收入。
“合作成功后，公司将在广州大本营周边区域获得体量较大的土地资源，随着一线城市楼市逐步回暖，不少房企持续看好增城楼市的提升空间，公司也看重在一线城市周边区域拓展业务。”珠江实业一位管理人士表示，广州周边区域尚属价值洼地，通过招拍挂市场所获土地的成本水涨船高，新项目开发的成本日益增加，通过合适的机会并购新项目、与其他开发商合作开发等方式扩张业务，是房企当下的新方向。
有房地产业内人士分析，自2015年5月增城、从化正式撤市建区，作为广州属区身份的增城楼盘交投十分火热，且该区域的房价仅约为广州市区房价的三分之一，受到投资者和刚需客户的青睐，众多开发商更是密集地在该区域布局。
事实上，近一年以来，珠江实业鲜有在公开招拍挂市场上举牌竞地，反而斥资接近20亿，频频通过收购行动扩张布局。
去年12月，珠江实业宣布，拟以不高于3.06亿元收购隆丰国际发展有限公司持有的广州市广隆房地产有限公司70%合作权益，收购完成后，珠江实业持有广隆房地产公司100%股权。
今年5月，该公司宣布，拟以人民币7868万元的价格收购林美贤女士持有的广东嘉德丰投资发展有限公司20%股权。交易完成后，珠江实业成为嘉德丰全资股东。嘉德丰公司旗下拥有规划面积达9.8万平方米的珠江嘉园项目。
今年8月，珠江实业公告称，拟以股权的方式不超过人民币5亿元的价格向安徽中侨置业投资有限公司进行投资，双方将共同经营管理、合作开发安徽中侨公司所持有占地面积达4.2万平方米的“安徽中侨项目”。
“底气”不足
在短短不足一年时间内，珠江实业为扩张土地和项目资源耗资近20亿，与之形成鲜明对比的是，该公司持续处于低位的经营业绩。
根据官方公告，该公司今年上半年营收10.05亿元，净利润1.16亿元；去年全年营收21.2亿元，净利润2.69亿元。
“这可以看作是，拿上全年的营业收入去扩张业务，这种方式几乎与豪赌无异。”中融国际信托有限公司一位业务经理如此分析。
一位曾在珠江实业从业多年的房地产人士向记者透露，起家近30年，珠江实业的发展依靠其集团公司划拨低价的优质土地，随后公司的扩张进展并没有跟上房企的去化进度，导致后续项目紧缺，因此近几年来，珠江实业通过与其他地产公司合作拿地扩充土地储备。
根据公司公开资料，目前珠江实业项目主要集中在广州、湖南和海南三地，仅有九宗项目。
“公司近几年来从正式招拍挂市场获得土地寥寥，其他业务扩张的动作也不多，因此，近一年里的拿地、并购和合作开发等运营动作较为引人关注。”该人士指出。
短时间内加速吞食市场优质项目需要足够的资金底气，珠江实业难以从较低的经营业绩和利润中获补足够的“弹药”，不得不向外举债。
公司在8月25日发公告称，拟向持有公司29.94%股权的控股股东广州珠江实业集团有限公司借款余额不超过人民币20亿元。
今年2月，珠江实业发行金额20亿元、期限270天的超短期融资券。
除此之外，加速扩张的珠江实业仍需面临多方面的考验，其中珠江实业的去化能力也一直备受诟病。公开数据显示，珠江实业上半年库存高达50.6亿元，同比增加34%。
有房地产业内人士指出，珠江实业前几年并没有把重点放在房地产上，而其他投资并没有给该房企带来理想的收益，对房地产市场反应不及时也影响其后续的持续发展。
“对于核心竞争力不足的房企而言，过于下猛药并购扩张容易伤己。”上述中融国际信托有限公司经理指出。
