中粮地产为什么落后
7月13日，国信证券调研了中粮地产(集团)股份有限公司(下称中粮地产，000031.SZ)，像以往其他机构调研一样，国企改革的问题被再一次问及。
中粮地产回复称，“目前，公司一直与控股股东中粮集团有限公司保持积极沟通。截至目前，中粮地产尚未接到相关的文件。”这表明，支撑中粮地产上半年股票价格翻倍上涨的“国企改革”并没有实质性进展。
然而，通过分析中粮地产过去5年的财报数据发现，作为16家央企背景的房地产企业之一的中粮地产，如果要赢得市值的长期增长，比国企改革概念更为重要的是其在盈利能力上能否取得实质性的提升，而且后者甚至更为迫切。
赢利能力全面落后
作为央企的中粮地产，拥有拿地和融资方面的先天优势，但其实际的赢利能力却显得平庸。
过去5年，中粮地产平均的净资产收益率为10.09%，总资产报酬率平均为1.9%，而净利润率除了在2010年超过20%之外，其余年份平均在6.5%。
根据2014年年报数据计算，中粮地产2014年全年加权平均净资产收益率仅有10.68%，净利润率只有6.62%，总资产的报酬率仅为1.38%。以上衡量赢利能力的三个指标，万科分别为19.17%、10.76%、3.19%，保利地产分别为21.65%、11.19%、3.59%，招商地产分别为14.69%、9.83%、3.86%。
数据对比可见，中粮地产的赢利能力可谓全面落后，几乎仅为行业领先水平的一半左右。如果去除其股票投资的收益之后，其主营业务的赢利能力水平更低。
在中粮地产2015年第一季度财报中，归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，但扣除非经常性损益后，归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元，同比下滑幅度高达 237.14%。其主要利润来源，是出售金融资产的处置收益，高达2.07亿元。
年度数据中也存在这个问题，2014年中粮地产全年归属于上市公司股东的净利润5.99亿元，较上年增长11.96%；但扣除非经常性损益之后，归属上市公司股东的净利润仅有9245.7万元，同比大幅下跌54.4%。而这一年，中粮地产处置可供出售金融资产的收益高达4.55亿元。
中粮地产依靠“投资收益”来增厚利润，并不是一个短期现象。自2010年以来，中粮地产通过处置可供出售金融资产而获得“投资收益”一直占据其利润的很大一部分。
年报数据显示，2014年中粮地产实现利润总额14.06亿元，投资收益约为5.89亿元，占比42%；2013年其利润总额为12.26亿元，投资收益约为3.59亿元，占比29%；2012年实现利润总额10.04亿元，投资收益约为2.52亿元，占比25%；2011年，实现利润总额10.72亿元，投资收益约为4.09亿元，占比38%。2010年，实现利润总额7.45亿元，其中投资收益约为5.24亿元，占比达70%。
显然，中粮地产在投资股票方面的赢利能力甚至强于其房地产开发的赢利能力。
费用高企、管理落后是主因
中粮地产赢利能力水平低的根源在哪里呢？
毛利率是企业毛利与营业收入的百分比，是企业利润的源头，体现企业在行业的价格竞争能力。2014年，中粮地产的毛利率为38%，过去5年平均为37%。这跟万科(平均毛利率36%)、保利地产[微博](34%)和招商地产[微博](44%)相比，差异并不大，甚至还略有优势。
也就是说，中粮地产在产品的定价和营业成本方面与一线房企相比差距不大。那其赢利能力水平低的问题只能出在“费用方面”。
费用高企，是蚕食中粮地产利润的一个重要原因。根据中粮地产2014年年报数据，其销售费用、管理费用、财务费用这三大费用占营业收入比重分别高达5%，4%和4%。而万科这三项费用比率分别为3%、3%和0.4%；保利地产这三项费用比率分别为2%、2%和1%；招商地产为2%、1%和2%。
显然，中粮地产三项费用比率明显比其他三家地产公司高出很多，三大费用消耗掉了营业收入的13%，而万科、保利和招商地产这三项费用的占比都在6.4%以内，不及中粮地产的一半，差距明显。
从年报数据来看，中粮地产在广告宣传、销售代理、管理人员薪酬上明显更舍得投入，而且其利息支出额度较大，2014年全年4.21亿元的利息，几乎占到其净利润的一半。
显然，中粮地产如要提升赢利能力，需要从两方面入手：第一，节流，提高销售费用的效率，缩减管理费用，改善融资方式和资金结构来降低财务费用，进一步的股权融资成为其必须的选择；第二，扩展规模，通过取得更多的营业收入来分摊费用，提高费用的利用效率。
“节流”方面则需要中粮地产在运营管理能力上获得进一步提升，而目前，这却是中粮地产的软肋。
6月28日，中粮地产被国家审计署点名，在对其母公司中粮集团有限公司2013年度财务收支审计结果中，中粮地产被指在“内部管理”方面存在多项问题。比如，2006？2013年，集团下属中粮置地、中粮地产(集团)股份有限公司、中粮集团(深圳)有限公司在未经资产评估或未取得资产评估结果的情况下，先后实施了土地收购等5个项目，涉及金额7.67亿元。
而对于“扩展规模”，在目前房地产行业调整态势下，中粮系地产的整合无疑为中粮地产提供了很好的发展契机。
目前，中粮集团在地产业务主要是根据业务类型进行简单的平台划分，中粮地产主营住宅，而大悦城地产主营商业地产。当前住宅与商业地产的协同开发，甚至上升至城市配套的系统化服务，都要求地产商不能再简单地建房子和卖房子。“同类合并”对提高中粮系两家地产公司在项目层面的协作、资金平衡以及团队和管理体系的优化匹配，进一步提升中粮系地产的综合竞争能力具有促进作用。
但改革能多大程度上释放效率，提升中粮地产的长期赢利能力和竞争力？目前仍然是一个未知数。
