“禁墅令”下 中粮地王现千平方米大户别墅

　　郭少丹

　　6月28日，审计署发布2014年对中粮集团有限公司(以下简称“中粮集团”)2013年度财务收支情况的审计报告。其中，中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”)等多家中粮集团下属公司，“因在未经资产评估或未取得资产评估结果的情况下，先后实施了土地收购等5个项目”出现在公告中。

　　消息一出，中粮地产立刻引起业内关注。中粮集团及其下属中粮地产分别于审计署发布公告当日和次日做出了回应，称针对审计反映的问题已按照相关要求采取措施基本整理完毕，并公开了整改结果。就上述问题《中国经营报》记者致电中粮集团公开的联系方式，但无人接听。

　　而此前不久，中粮地产推出地产项目中粮瑞府也因其包含首个单价冲破每平方米20万元的别墅产品而受到广泛关注。

　　记者实地探访时进一步了解到，中粮瑞府所在地块是曾经因刷新北京土地拍卖单价而名噪一时的地王——朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块。项目包含116套两期产品，其中别墅共96套，其中包含独栋别墅，容积率0.68。而实际上，在国家多次下发的“禁墅令”中，独栋别墅是明令禁止的，住宅项目容积率也不得低于1.0(含1.0)。

　　易居智库研究中心研究总监严跃进在接受记者采访时分析称，“之所以屡禁不止，在于此类项目相对来说监管的难度较大。相比普通商品住宅来说，项目开发的各类报批手续可能会有特殊性，而且项目开发的私密性也比较好。所以容易逃离监管。”

　　中粮地产遭审计署点名

　　6月28日，审计署发布2015年第17号公告《中粮集团有限公司2013年度财务收支审计结果》称，审计署2014年对中粮集团2013年度财务收支情况进行了审计，重点审计了中粮集团及其8家二级单位，审计发现中粮集团在经营业绩、发展潜力、廉洁从业等方面存在一些违规问题，并将相关违法违纪问题线索移送有关部门做进一步调查处理。

　　记者梳理获悉，公告中指出受审公司违规问题共16项。其中，2006年至2013年，中粮地产等多家中粮集团下属公司，因在未经资产评估或未取得资产评估结果的情况下，先后实施了土地收购等5个项目，涉及金额7.67亿元出现在公告名单中。

　　消息一出，中粮集团及其下属中粮地产立刻分别于当日和6月29日做出了回应。中粮集团称针对审计反映的问题已按照相关要求基本整理完毕，并公开了整改结果。

　　次日即6月29日，中粮地产也发文回应。其中，针对上述收购问题，中粮地产称2006年至2013年，公司部分收购项目在履行国有资产评估、审核备案环节出现程序瑕疵，未能严格按照《国有资产评估管理暂行办法》等规定执行，存在未取得经国有资产产权管理部门备案的资产评估结果的情况下进行收购的情形。

　　并进一步表态“上述收购项目达到公司章程规定的董事会、股东大会关于交易事项的审议标准的，均已经提交公司董事会或股东大会审议通过。未来公司将严格执行国有资产产权管理相关规定，明确项目立项、审批、合同签署等各环节的操作程序，进一步规范公司收购、出售资产的决策程序，避免因流程不当产生的投资风险。”

　　为核实上述涉及的相关问题，记者致电中粮集团公开的联系方式，但无人接听。

　　地王突起千平方米大户别墅

　　被审计署点名前不久，中粮地产已因推出中粮瑞府别墅项目被业内热议。

　　“中粮瑞府明年6月交房，独门独院私密性比较强。地上两层，地下一层，100万元定金锁定房源。”实地探访时，中粮瑞府售楼处销售人员告诉记者。

　　资料显示，中粮瑞府，别名瑞湾家园，由中粮地产的控股孙公司北京正德兴合房地产开发有限公司开发建设。

　　2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录，成为地王。

　　同时又因孙河HIJ地块是孙河组团推出的5宗地中景观条件最优越的一宗，紧邻北侧3.8万平方米城市公园及东侧10万平方米中央湖域、别墅容积率仅为0.68，而备受关注。

　　为保证利润，高价拿地的中粮，在2013年7月份拿地后到2014年8月份，一年时间里开发进展缓慢，项目时间表也迟迟不定。业界甚至为其盈利空间堪忧。

　　“该项目是2014年下半年开始加紧动工，估计明年6月份完工。”记者实地探访时，一位相关工作人员如是表示。施工现场，记者看到项目正在建设楼体。

　　随后记者从售楼处销售人员介绍以及公开资料中获悉，该项目分两期开发，包括116套产品，别墅96套，其中有独栋别墅，也有联排别墅。别墅中，700多平方米的42套，近1000平方米的41套，1400平方米的13套。且容积率为0.68。

　　“这几套独栋别墅是1.5亿元起价，我们不着急卖。”销售人员指着沙盘上靠边的几套一千多平方米的大户型告诉记者。

　　据了解，该项目已于2015年5月15日开放了样板间，号称以当代中国建筑为蓝本，把园与府的理念重塑到当代别墅产品中。5月30日，中粮瑞府取得了48套房源预售证，其中42套价格区间在每平方米8万~10万元，其余6套的价格区间则高达每平方米17万~22万元。但截止到6月24日，多个房产网站上对中粮瑞府的户型面积、具体售价等信息显示处于待定状态，预计2015年7月开盘。

　　而早在2003年，国家就明令禁止开发独栋别墅。同时，据多个媒体报道和相关网站显示的信息表明，中粮瑞府的另一个宣传点是项目的容积率是0.68。而国土资源部、国家发展和改革委2012年联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中对用地项目明确提出：住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。

　　6月25日记者再次查看各大房产网站时上述项目的容积率却变为1.08。同时多个房产网站对上述项目的占地面积和建筑面积信息的表述也不同，其中房天下网站显示该项目的占地面积为69759平方米，建筑面积为43736平方米 。

　　对于上述项目的产品内容、容积率、占地面积和建筑面积等相关信息，记者已致函中粮集团，但直至截稿记者未收到任何回复。

　　逃避“禁墅令”或涉擅自更改建筑类型

　　事实上，近几年为守住耕地面积合理保留这条红线，国家相关部门已多次下发“禁墅令”。

　　易居智库研究中心研究总监严跃进表示，别墅开发之所以有各类限制性的约束，有两个原因：第一是此类物业和土地集约开发有所冲突；第二是此类物业的居住层次可能和传统保障房、刚需物业等会有大悬殊，从社会公平角度看也不能过多开发。

　　在这种情况下，分析人士进一步称，建设别墅项目主要有两种形式：一是变更规划，将其他性质的土地变更为别墅用地；另一种就是打政策的擦边球，即地产商开发出容积率、面积、限高等方面与别墅较为类似的项目。

　　记者从获得材料中发现，中粮瑞府所在地块的全称为：京土整储挂(朝)[2013]052号北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，地块属性为住宅、商业、公建配套和其他。北京市住建委公布该地块的建设方案中显示：建设内容包括住宅楼 1-22#、公共设施、市政基建等。

　　业内人士表示，一般情况下，二类居住用地普遍是指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，“二类居住用地”一般情况下不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。“但能够开发别墅，其实还是比较模糊的。”

　　“别墅不属于二类居住用地范畴。”建筑业人士也告诉记者，如果擅自更改建筑类型，将涉嫌违规操作。

　　为核实上述地块的规划用途、规划内容、以及相关证件等信息，记者已分别致函中粮地产、北京市规划委，但直至截稿未收到回复。

　　而对于别墅屡禁不止原因，严跃进认为，在于此类项目相对来说监管的难度较大。“相比普通商品住宅来说，项目开发的各类报批手续可能会有特殊性，而且项目开发的私密性也比较好，所以容易逃离监管。”